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Quando è possibile rettificare le tabelle millesimali?

24 Luglio 2021
Quando è possibile rettificare le tabelle millesimali?

La tabella millesimale in uso nel nostro condominio non tiene conto di terrazze e lastrici di uso esclusivo. Esiste anche un lastrico solare di proprietà condominiale. Non abbiamo tabelle per le spese relative a questi stessi lastrici e terrazze in uso esclusivo. Che fare? 

Il suo quesito pone diversi problemi che vanno affrontati e risolti separatamente.

Innanzitutto, se la tabella millesimale generale in vigore (quella che in genere viene chiamata tabella “A”), che deve esprimere in millesimi il rapporto tra l’intero edificio ed il valore dei singoli appartamenti, è stata redatta senza tenere conto, per alcuni appartamenti, anche delle terrazze a livello e dei lastrici solari ad uso esclusivo di cui detti appartamenti sono dotati, allora la tabella può essere considerata affetta da errore ai sensi dell’articolo 69, n. 1), delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Il primo elemento da prendere in considerazione per formare le tabelle è la superficie di ogni singola unità abitativa nel cui calcolo devono essere compresi anche i balconi o le terrazze a livello di uso esclusivo o i lastrici solari di uso esclusivo.

Se la tabella generale di proprietà è stata redatta senza includere terrazze di uso esclusivo o lastrici solari di uso esclusivo nel calcolo delle superfici di alcuni appartamenti, allora detta tabella è errata e può essere avviato l’iter della sua rettifica.

La rettifica della tabella che sia conseguenza di un errore, sempre ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, avviene con delibera dell’assemblea adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (cioè almeno 500 millesimi).

Chiaramente, occorrerà preventivamente accertarsi che la tabella generale di proprietà (la “A”) sia stata effettivamente redatta con l’errore indicato e cioè che effettivamente non si sia tenuto conto, nel calcolo del valore millesimale di alcuni appartamenti, delle terrazze di uso esclusivo o dei lastrici solari di uso esclusivo che di questi appartamenti costituiscono parte integrante.

La tabella generale di proprietà (quella chiamata solitamente tabella “A”) viene utilizzata per:

  • stabilire i quorum (cioè i millesimi necessari) per la regolarità della costituzione dell’assemblea e per le maggioranze necessarie a deliberare;
  • ripartire le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni (articolo 1123 del Codice civile).

Da questo deriva che è la tabella generale di proprietà “A” (eventualmente rettificata dopo averne accertato l’errore di cui si è sin qui parlato) a dover essere utilizzata per la ripartizione delle spese per la manutenzione e conservazione del lastrico solare condominiale.

Il lastrico solare che sia di proprietà comune a tutti i condomini soggiace, per la ripartizione delle relative spese di manutenzione e conservazione, alla disciplina dettata dall’articolo 1123, 1° comma, del Codice civile e non alla disciplina stabilita dall’articolo 1126 del Codice civile (che si applica solo quando tutto il lastrico o una sua parte è in uso solo ad alcuni condomini).

L’ultimo (cioè il terzo) comma dell’articolo 1123 del Codice civile si potrebbe applicare al lastrico condominiale solo se esso coprisse una parte sola dell’edificio e non l’intero edificio.

Quindi:

  • se il lastrico condominiale copre tutto l’edificio, le spese per la sua manutenzione vanno ripartite in base al criterio fissato nell’articolo 1123, 1° comma, del Codice civile ed in base alla già esistente tabella generale “A” (eventualmente corretta una volta accertato l’errore di cui alla prima parte di questa consulenza);
  • se il lastrico condominiale copre solo parzialmente l’edificio, allora il criterio di ripartizione delle relative spese è quello dell’articolo 1123, 3° (ultimo) comma, del Codice civile (vedi in tal senso Corte di Cassazione, sentenza n. 791 del 16 gennaio 2020) e ciò impone l’adozione di una distinta tabella millesimale appositamente redatta per individuare i millesimi e quindi la proporzione con cui i condomini interessati sono chiamati a contribuire.

Per quanto riguarda, invece, la ripartizione delle spese relative alla terrazza a livello di uso esclusivo e ai lastrici solari di uso esclusivo (cioè terrazza e lastrici il cui uso è limitato ad alcuni condomini soltanto), il Codice civile stabilisce chiaramente (articolo 1126) che:

  • i condomini che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni e ricostruzioni del lastrico e della terrazza;
  • gli altri due terzi della spesa sono a carico dei proprietari di unità immobiliari sottostanti al lastrico o alla terrazza e ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.

In questo senso, si è espressa anche la Corte di Cassazione con sentenza n. 11.029 del 15 luglio 2003.

Pertanto, anche per la ripartizione delle spese di manutenzione relative ai lastrici solari di uso esclusivo e alla terrazza a livello di uso esclusivo occorre redigere una distinta tabella millesimale diversa rispetto a quella generale di proprietà.

Occorre comunque tener conto del fatto che i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dal Codice civile sono derogabili con l’accordo di tutti i condomini (nessuno escluso) raggiunto attraverso approvazione di regolamento condominiale contrattuale (che contenga criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali) oppure attraverso approvazione di apposita delibera da parte dell’assemblea (sempre però con l’approvazione di tutti quanti i condomini e cioè di 1.000 millesimi su 1.000): in questo senso si è espressa pure la Corte di Cassazione con sentenza n. 641 del 17 gennaio 2003.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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