Usucapione su terreno agricolo: come funziona?

Per acquistare la proprietà di un fondo altrui per effetto dell’usucapione sono richiesti il possesso e il decorso di un determinato periodo di tempo.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali (vedi ad esempio l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, la servitù, ecc.) a titolo originario – ovvero senza necessità della collaborazione o del consenso del soggetto che in precedenza era titolare del diritto usucapito – che si realizza mediante il possesso di un bene protratto per un certo periodo di tempo. In ordine a quest’ultimo punto, la legge prevede tempistiche diverse affinché si realizzi l’usucapione, a seconda del tipo di bene da usucapire. Perciò, l’usucapione su un terreno agricolo come funziona?

Di solito, il periodo di tempo necessario per l’usucapione di un immobile è di 20 anni. Detto termine si riduce se si tratta di una piccola proprietà rurale. Nello specifico, il Codice civile prevede che per acquistare la proprietà di fondi rustici con annessi fabbricati che sono situati in Comuni classificati dalla legge come montani, è necessario il possesso continuato per 15 anni (usucapione breve) [1]. Questa stessa disposizione si applica anche se i predetti beni sono situati in Comuni non classificati montani dalla legge, purché presentino un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.

Altresì, per il verificarsi dell’usucapione è indispensabile che il possesso sia stato: inequivoco, nel senso che il possessore deve avere posto in essere un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà senza generare nei terzi alcun dubbio sulle sue reali intenzioni; pacifico, ovvero non deve essere stato acquistato in maniera violenta (contro la volontà dell’effettivo proprietario e con l’uso della forza) o clandestina (conseguito all’oscuro del soggetto spogliato del bene); continuo ed ininterrotto per tutto il tempo prescritto dalla legge.

Dal canto suo, il reale proprietario del bene se ne deve essere completamente disinteressato, lasciando che lo stesso venisse utilizzato dal possessore e che questi, esorbitando dai suoi poteri, si comportasse come proprietario effettivo. Si pensi ad esempio a un contadino che inizia a coltivare un terreno con il consenso del proprietario. Se pianta anche degli alberi da frutto, recinta il fondo e vi costruisce un pollaio, esorbita dai suoi poteri, manifestando la propria intenzione di diventare proprietario del bene. Se l’effettivo titolare non si interessa alla cosa, lasciando che l’immobile venga utilizzato dal contadino come meglio crede e decorre il tempo prescritto dalla legge, il bene può essere usucapito.

Usucapione dei terreni agricoli: come funziona?

Per i fondi rurali situati nei Comuni classificati come montani, l’usucapione breve (quindicinale) scatta sempre a prescindere dall’estensione dei terreni e dal relativo reddito dominicale.

Invece, per i fondi rurali ubicati in Comuni non classificati come montani, è necessario che il reddito dominicale iscritto in catasto non superi complessivamente 350.000 delle vecchie lire, vale a dire i 180,76 euro.

In ogni caso, per entrambe le ipotesi, l’usucapione quindicinale avviene solo se i fondi sono stati in concreto destinati all’attività agricola, quanto meno nel momento in cui ha iniziato a sussistere il possesso rilevante ai fini dell’usucapione [2]. In merito, la Cassazione ha chiarito che la mera iscrizione dei fondi al catasto rustico non è da sola sufficiente per far valere l’usucapione; viceversa, è imprescindibile e necessario che i fondi in questione siano destinati in concreto all’attività agricola [3].

Sempre la Cassazione ha chiarito che è ammesso l’acquisto a titolo originario per usucapione esclusivamente della proprietà dei predetti fondi rustici e non anche di altri diritti reali di godimento, a differenza di quanto generalmente si verifica in materia di usucapione.

Oltre all’usucapione breve appena esaminata, il Codice civile prevede un’altra tipologia di usucapione di fondi rustici con annessi fabbricati, situati in Comuni classificati montani dalla legge, ovvero l’usucapione abbreviata. Viene garantita ai proprietari che hanno acquistato in buona fede da persone che si rivelano non essere poi i reali proprietari dei beni. In tale ipotesi, se gli acquisti sono basati su un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto, gli acquirenti compiono in loro favore l’usucapione dei beni con il decorso di 5 anni dalla data della trascrizione.

Riconoscimento della proprietà dei fondi rustici: qual è l’iter?

Il procedimento per il riconoscimento della proprietà dei terreni agricoli per effetto dell’usucapione inizia con l’avvio di una causa civile dinanzi al tribunale nella cui circoscrizione si trovano i fondi [4].

Nell’atto introduttivo del giudizio (ricorso), vanno specificatamente indicati tutti i documenti sui quali si fondano la pretesa e i mezzi di prova del possesso.

Tale atto va affisso per 90 giorni nell’albo del Comune nel quale sono situati i terreni e nell’albo del tribunale. Inoltre, va pubblicato nel Foglio degli annunci legali della Provincia.

Il ricorso va notificato a coloro che potrebbero avere pregiudizio dal procedimento ed interesse a opporsi e difendersi. In pratica, va notificato a coloro che, nei registri immobiliari, risultano essere formalmente gli intestatari del bene nonché a tutti i soggetti che nei vent’anni precedenti abbiamo trascritto nei confronti del ricorrente o dei suoi danti causa una domanda giudiziale avente ad oggetto l’accertamento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sui medesimi fondi.

Il procedimento giudiziale avente ad oggetto l’usucapione di fondi rustici si conclude con l’emissione di un decreto di rigetto o di accoglimento della domanda, che è titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto presso i registri immobiliari.