Quando c’è usucapione

Il soggetto che possiede un bene altrui può diventarne proprietario in presenza dei requisiti prescritti dalla legge e trascorso un periodo di tempo determinato.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà, a titolo originario, per il cui compimento non è richiesta la collaborazione o il consenso del soggetto che, in precedenza, era titolare del diritto usucapito. In sostanza, quando c’è l’usucapione si diventa proprietari di un bene senza bisogno di un contratto o di un testamento ma in virtù del possesso continuato per un determinato periodo di tempo [1]. C’è, quindi, una differenza sostanziale rispetto alla classica forma di acquisto della proprietà che si ha nel caso in cui il titolo viene trasferito dal precedente proprietario al nuovo. In tale ipotesi si parla, infatti, di acquisto della proprietà a titolo derivativo.

Pertanto, affinché un soggetto possa far valere l’usucapione è necessario che abbia utilizzato un bene altrui come se fosse proprio per almeno venti anni, in maniera pacifica, ininterrotta e manifesta. Non deve avere mai subìto azioni giudiziarie da parte del legittimo titolare, il quale anzi se ne deve essere completamente disinteressato. Per il riconoscimento dell’usucapione è comunque richiesta la pronuncia di un’apposita sentenza da parte del giudice.

L’istituto opera in maniera diversa a seconda se il diritto usucapito ha ad oggetto un bene immobile, mobile o mobile registrato.

Quali sono i requisiti per l’usucapione?

Per diventare proprietari di un bene mediante usucapione devono essere rispettati determinati requisiti.

Bisogna dimostrare che il possesso del bene è avvenuto:

• per il periodo prescritto dalla legge, quindi, da almeno 20 o 10 anni, a seconda dei casi, in maniera continuativa e senza interruzione temporale. Nello specifico, non ci devono essere state interruzioni superiori a 1 anno;
• pubblicamente, ovvero in maniera palese ed alla luce del sole così che tutti ne siano a conoscenza;
• in modo non violento, cioè con la piena volontà dell’effettivo proprietario e senza atti di forza; né clandestino, ossia non utilizzando artifici idonei a nascondere il possesso del bene al reale proprietario. Nel caso di acquisizione del bene in modo violento o clandestino, l’usucapione inizia a decorrere da quando la violenza o la clandestinità hanno avuto fine.

Peraltro, durante il tempo necessario ad usucapire, il possessore deve essersi comportato come se fosse il vero proprietario del bene ed il suo possesso può essere stato in buona fede, se era a conoscenza del fatto che il bene apparteneva ad altri o era convinto di averlo acquistato in modo legittimo dal vero proprietario, oppure in malafede, se era consapevole di possedere un bene altrui. Infatti, per la legge, è indifferente che chi possiede il bene altrui sia consapevole, dall’inizio o successivamente, di utilizzare qualcosa di cui non è proprietario. L’importante è che l’acquisto del possesso non sia avvenuto in modo violento o clandestino.

Altro requisito per aversi usucapione è relativo al comportamento tenuto dal proprietario del bene, il quale deve essersi completamente disinteressato al bene, lasciando che lo stesso venisse utilizzato dal possessore e che questi, esorbitando dai suoi poteri, si comportasse come proprietario effettivo.

Si pensi ad esempio ad un soggetto che va ad abitare in un casolare abbandonato: cambia la serratura, ridipinge la facciata, sostituisce gli infissi, pianta alberi nel giardino, in parole più semplici si atteggia a proprietario dell’immobile. Se il reale proprietario del bene si disinteressa completamente alla cosa, lasciando che l’immobile venga utilizzato dall’altro soggetto e decorrono 20 anni da quando tale situazione ha avuto inizio, il bene può essere usucapito. Tuttavia, se il proprietario del casolare ne rivendica la proprietà mediante la notifica di un apposito atto giudiziario, da tale momento in poi il termine dei 20 anni si interrompe ed inizia a decorrere di nuovo.

Usucapione: quali beni si possono usucapire?

Possono formare oggetto di usucapione i:

1. beni immobili, ovvero quelli che fanno corpo unico col suolo e non possono essere asportati se non apportando un’alterazione della destinazione del suolo. In tale categoria sono ricompresi gli edifici, le abitazioni, i terreni, i capannoni, i fabbricati e tutto ciò che è incorporato al terreno in modo fisso e permanente;
2. beni mobili, cioè tutti gli altri beni che, in linea generale, si possono trasportare o comunque spostare anche con l’utilizzo di mezzi pesanti;
3. beni mobili registrati, che per legge devono essere iscritti in pubblici registri come ad esempio le automobili ed i motocicli che vanno iscritti nel Pubblico registro automobilistico (Pra) ma anche le navi, i galleggianti e gli aeromobili.

Non possono formare oggetto di usucapione i beni demaniali del patrimonio dello Stato o di altri enti territoriali (Comuni, Province) e gli edifici pubblici di culto.

Quanto tempo è necessario per l’usucapione?

Il nostro legislatore ha previsto che per aversi usucapione è necessario che la situazione di possesso si protragga per un periodo di tempo determinato.

Più precisamente:

• 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede;
• 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
• 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
• 10 anni se il possesso si è acquistato in buona fede e in base a un atto di acquisto che si credeva valido ma che, invece, si è rivelato nullo (si pensi ad esempio a chi compra un terreno da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene);
• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (automobili, imbarcazioni, ecc.);
• 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto e non deve subire interruzioni superiori a 1 anno. Infatti, se per esempio, il proprietario si riappropria del bene e ne rientra nel possesso per almeno 1 anno, il termine per l’usucapione si interrompe.

Usucapione: come si trasforma il possesso in proprietà?

Il possesso può trasformarsi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento giuridico solo a seguito della pronuncia di una sentenza del giudice, che dichiara compiuta l’usucapione. A tal fine, il soggetto interessato deve iniziare una causa civile nella quale deve dimostrare il possesso del bene e il decorso del tempo. Di solito, tale prova viene fornita con testimoni, ovvero tramite persone che sono a conoscenza dei fatti relativi all’usucapione e che dichiarano ciò davanti al giudice.

Prima dell’avvio della causa civile, è necessario procedere a un tentativo di mediazione. Infatti, chi cerca di rivendicare la proprietà con usucapione deve invitare la controparte davanti a un organismo di mediazione. L’eventuale accordo, che sostituisce la sentenza del giudice, va siglato da un notaio e trascritto nei pubblici registri immobiliari. Diviene così titolo valido mediante il quale si accerta l’effettivo acquisto della proprietà del bene per usucapione.

Invece, se non si raggiunge un accordo e, dunque, l’esito della mediazione è negativo, il soggetto che intende richiedere l’usucapione può rivolgersi al tribunale, presentando il verbale negativo di mediazione. La causa di usucapione si avvia con un atto di citazione in giudizio ad opera di un avvocato, che viene notificato alla controparte da un ufficiale giudiziario.