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Posto auto in condominio: si può dare in uso esclusivo? 

20 Luglio 2021 | Autore:
Posto auto in condominio: si può dare in uso esclusivo? 

Come regolamentare il godimento dell’area comune tra i comproprietari? Quale maggioranza è necessaria per l’assegnazione? 

Gli spazi per parcheggiare non bastano mai, specialmente se si vuole farlo sotto casa. In molti edifici, c’è un cortile adibito a posteggio delle autovetture dei condòmini; spesso, però, gli spazi sono insufficienti per tutti. Allora, sorge il problema di regolamentare l’uso di quest’area e ci si pone la domanda: si può dare in uso esclusivo un posto auto in condominio? 

Di solito, non sorge nessun problema se l’attribuzione del posto auto in via esclusiva è stabilita nell’atto di acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale: in tal caso, il diritto del singolo proprietario è evidente ed è stato prestabilito in partenza. Quando invece lo spazio è di proprietà comune e il suo uso è condiviso, bisogna ripartire e suddividere il godimento tra tutti i condomini e questo non è per niente facile.  

Molti ricorrono a criteri che cercano di contemperare le pari facoltà dei comproprietari, come l’assegnazione con turni e a rotazione, anche mediante sorteggio, per determinati periodi. Altri scelgono la strada della delibera dell’assemblea, per approvare condizioni d’uso che favoriscono alcuni a scapito di altri. Ma in tal caso c’è un limite invalicabile: il riparto non deve pregiudicare i diritti di nessun condòmino, neanche di uno solo.  

Perciò, ogni deliberazione che intenda dare in uso esclusivo un posto auto in condominio necessita dell’approvazione all’unanimità, altrimenti è invalida, come ha ribadito una recente sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro[1], richiamandosi all’orientamento della Cassazione.

Parcheggio nel cortile condominiale: regole 

Il cortile condominiale è un bene comune, attribuito in proprietà indistinta a tutti i condomini. Per legge [2], ciascun condomino può servirsene per il parcheggio della propria autovettura, con pari facoltà di godimento rispetto agli altri, purché: 

  • non ne alteri la destinazione naturale, che è quella di consentire la sosta dei propri veicoli; 
  • non impedisca agli altri partecipanti di farne analogo uso secondo il loro diritto. 

Ma questa previsione generale si scontra con la necessità di stabilire dei criteri di assegnazione, quando lo spazio comune è insufficiente per tutti i condomini, che, come abbiamo appena visto, vantano un pari diritto all’uso di quello spazio, a prescindere dalle quote millesimali possedute da ciascuno. Anche in questi casi, però, le regole di tendenziale parità d’uso non vanno infrante. E allora come fare in concreto?

Assegnazione posti auto insufficienti per tutti

Il criterio di fondo per l’assegnazione dei posti auto quando sono insufficienti per tutti è quello di garantire ai condomini la possibilità di parcheggiare almeno un’autovettura ciascuno. Se questo non è possibile, l’assemblea può disporre l’uso turnario dei posti disponibili, stabilendo un equo criterio di rotazione e, in mancanza di accordo, attribuendo gli spazi anche con un sorteggio. 

La rotazione va predeterminata per un esatto periodo di tempo (settimanale, mensile o annuale) e deve essere variata allo scadere, per evitare eccessive penalizzazioni degli esclusi. Vediamo ora quali sono le condizioni affinché l’assemblea possa deliberare validamente.

Assegnazione posti auto: quale maggioranza? 

L’assemblea condominiale può disporre l’assegnazione a rotazione degli spazi di parcheggio con una delibera approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio [3]. Attenzione, però: la delibera potrebbe essere nulla, e quindi impugnabile senza limiti di tempo da ciascun condòmino leso, in modo da ristabilire il suo diritto.

In particolare, l’uso ripartito degli spazi condominiali comuni stabilito con una delibera adottata a maggioranza è vietato se l’assegnazione in via esclusiva avviene per un periodo di tempo illimitato o comunque indefinito. In questo caso, per deliberare occorre l’unanimità della compagine condominiale, perché la decisione comprime le possibilità d’uso delle parti comuni e può essere validamente adottata solo con l’assenso di tutti. 

Per questo motivo, la nuova sentenza cui abbiamo accennato all’inizio [1], ha dichiarato la nullità di una delibera che, assegnando senza limiti di tempo le aree di sosta, aveva di fatto reso impossibile il godimento dello spazio di parcheggio agli altri condomini. 

Assegnazione posto auto esclusivo: condizioni 

Questo criterio è condiviso anche dalla Corte di Cassazione, che in varie occasioni ha affermato [4] che l’assemblea di condominio, con una deliberazione a maggioranza, non può assegnare, in via esclusiva e a tempo indeterminato i posti auto solo ad alcuni condòmini, perché così facendo violerebbe il divieto di ogni limitazione all’uso e al godimento spettante in misura paritaria a ciascuno.  

Questo vincolo non è assoluto, ma è superabile solo in due modi: 

  • con un’apposita previsione contenuta nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, predisposto dal costruttore e approvato da tutti gli acquirenti in quanto espressamente richiamato nei rispettivi atti di compravendita; 
  • con una delibera assembleare votata all’unanimità, essendo indispensabile il consenso di tutti i proprietari dell’area comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condòmini.

Per altre informazioni leggi la rassegna di giurisprudenza “Parcheggio nel cortile condominiale: Cassazione“.


note

[1] C. App. Catanzaro, sent. n. 1038 del 16.07.2021. 

[2] Art. 1102 Cod. civ.

[3] Art. 1136, co. 5, Cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 11034 del 27.06.2016. 


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