Diritto e Fisco | Articoli

Come usucapire una servitù di passaggio 

20 Luglio 2021 | Autore:
Come usucapire una servitù di passaggio 

Per acquisire il diritto servono opere visibili e permanenti sul fondo in cui si transita. Una stradina o un cancello sono sufficienti? 

Da molti anni, passi e ripassi quasi tutti i giorni attraverso il fondo del tuo vicino. Credi che questo basti ad averti ormai fatto acquisire il diritto per l’usucapione: è vero o no? Le liti per questioni di questo genere sono molto frequenti. Le nozioni necessarie per risolvere il problema e capire come usucapire una servitù di passaggio sono diverse, ma tutte semplici e ben comprensibili.

In realtà, il tempo trascorso non è l’unico elemento da considerare, come molti erroneamente credono: occorrono anche altri requisiti. Vediamo quindi come usucapire una servitù di passaggio in modo che il proprietario del terreno non possa più dirti nulla e, tantomeno, ostacolare il tuo percorso. 

La spiegazione su come usucapire una servitù di passaggio ti servirà anche per evitare di proporre azioni giudiziarie infondate, che si rivelerebbero un flop se il tuo diritto non fosse consolidato nei modi che ora ti esporremo.  

Servitù di passaggio: cos’è?

La servitù di passaggio è un diritto che consente al proprietario di un fondo (detto “dominante”) di transitare in vari modi su un fondo altrui (detto “servente”): a piedi, con mezzi meccanici o anche attraverso l’installazione di opere fisse, come un acquedotto o una linea elettrica.

È evidente che una servitù di questo genere limita fortemente il diritto del proprietario del fondo su cui è costituita: egli non potrà opporsi al transito altrui sul suo terreno e tantomeno impedirlo.

Le servitù di passaggio possono essere costituite: 

  • coattivamente, cioè in forza di un’espressa previsione di legge [1], come nel caso del fondo completamente circondato da proprietà altrui e che non ha accessi o sbocchi transitabili sulla via pubblica (il cosiddetto “fondo intercluso“, per il quale è stabilito il diritto di passare nei terreni dei vicini); 
  • volontariamente, con l’attribuzione del diritto in un contratto o in un testamento; 
  • per usucapione, cioè attraverso l’esercizio continuativo e di fatto del diritto di passaggio. 

Acquisto della servitù di passaggio per usucapione 

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà, o di un altro diritto reale, attraverso il possesso protratto ed ininterrotto di un bene per un determinato periodo di tempo che per i beni immobili è di vent’anni (ma può essere ridotto a dieci anni se vi è stato un acquisto di buona fede da chi non ne era proprietario, purché il titolo sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari). 

Quindi, per l’usucapione occorre il possesso continuato del bene da parte di chi si è comportato come se fosse il proprietario o il titolare del diritto reale corrispondente: nel nostro caso, quello attribuito dalla servitù di passaggio.

L’usucapione delle servitù di passaggio richiede, però, una condizione essenziale ed ulteriore rispetto al possesso continuato del bene: la legge [2] impone che la servitù sia apparente, cioè vi siano opere visibili e permanenti destinate al passaggio, come una strada, un sentiero o un cancello che apre la recinzione posta sul confine tra i due fondi.

Queste opere, a loro volta, devono rivelare, in modo inequivocabile, la loro destinazione all’esercizio della servitù. Non basta, dunque, la loro materiale esistenza per attribuire automaticamente il diritto di passaggio sul fondo del vicino.

Come avviene l’usucapione della servitù di passaggio?

Da quanto abbiamo detto risulta che la servitù di passaggio si può usucapire se:

  • è stata esercitata in modo continuativo per almeno vent’anni in maniera pacifica e incontestata; non, quindi, se il passaggio è stato sporadico o è avvenuto per mera tolleranza del proprietario [3];
  • è caratterizzata dalla presenza di opere materiali e visibili sul fondo servente, dalle quali appaia l’esistenza della servitù.

Entrambe queste condizioni dovranno essere provate, in un apposito giudizio civile da instaurare presso il tribunale competente per territorio, da chi intende usucapire la servitù di passaggio. I mezzi di prova da offrire in corso di causa sono quelli consueti: varranno le testimonianze che dimostrano il possesso ultraventennale, documenti come fotografie o planimetrie dalle quali si evince la presenza delle opere, le perizie e consulenze tecniche di parte sullo stato e condizioni dei fondi.

Ricorda sempre che la servitù non apparente non può essere acquistata per usucapione, nemmeno se il possesso si è protratto per oltre vent’anni. Sono indispensabili le opere visibili – e ovviamente anch’esse stabili e permanenti da almeno vent’anni – e dalla loro presenza deve desumersi che esse sono destinate proprio ad esercitare la servitù di passaggio.

Una strada basta per usucapire il passaggio? 

Il punto cruciale per poter usucapire il passaggio sta proprio nell’apparenza o meno della servitù. La giurisprudenza interpreta questo requisito in senso piuttosto restrittivo. La Corte di Cassazione [4] ha affermato che le opere presenti sul fondo devono essere: 

  • ben visibili al proprietario del fondo dominante, in modo da escludere la clandestinità del possesso; 
  • destinate esclusivamente all’esercizio della servitù di passaggio, e non anche ad altri scopi. 

La conseguenza è che la presenza di una strada (o di qualsiasi percorso analogo, come un sentiero o una pista di terra battuta) non basta per dimostrare l’esistenza di una servitù di passaggio che possa essere usucapita da chi vi transita: lo ha affermato a chiare lettere la Suprema Corte nell’ultima pronuncia intervenuta sul tema [5]. 

Gli Ermellini hanno sottolineato che non è sufficiente constatare l’esistenza di una stradina su un terreno, o di un cancello sulla recinzione al confine tra due fondi, perché questi elementi non manifestano l’apparenza oggettiva dell’esercizio del diritto che, come abbiamo visto, è un requisito indispensabile per usucapire la servitù di passaggio. 

I giudici di piazza Cavour segnalano che è necessaria la presenza di «opere obiettivamente destinate all’esercizio della servitù e che attestino in modo non equivoco l’esistenza del peso gravante sul fondo servente». Il Collegio giustifica questa decisione considerando che l’apertura di una stradina, o di un cancello, potrebbe essere un’opera precaria anziché stabile; inoltre, nel caso deciso, non vi era neppure la prova della presenza di queste opere da più di vent’anni. 

Per approfondire leggi anche gli articoli “Servitù di passaggio carrabile” e “Come usucapire la servitù di passaggio di un tubo di camino“.

 


note

[1] Artt. 1051 e 1052 Cod. civ.

[2] Art. 1061 Cod. civ.

[3] Art. 1144 Cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 25355/2017, n. 15843/2017 e n. 7563/2017.

[5] Cass. ord. n. 20553 del 19.07.2021.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube