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La legittimazione del condomino

20 Luglio 2021
La legittimazione del condomino

Legittimazione processuale attiva e passiva in sostituzione del condomino: quando sussiste l’interesse ad agire, resistere e impugnare del singolo condomino. 

Che succede se, dinanzi alla necessità di avviare o partecipare a un giudizio in tribunale, l’assemblea di condominio non dovesse prendere una decisione o l’amministratore non dovesse agire? Sussisterebbe la legittimazione del singolo condomino a sostituirsi agli altri e, quindi, all’assemblea?

La legge riconosce al singolo condomino una legittimazione processuale (attiva e passiva), in sostituzione del condominio, tutte le volte in cui sono in gioco i suoi interessi. Ciò succede, ad esempio, per la riscossione delle quote condominiali, nel caso in cui l’amministratore non proceda contro i condomini morosi, o per la difesa delle parti comuni dell’edificio (di cui, lo ricordiamo, il singolo è proprietario pro quota). 

Il tema della legittimazione del condomino è stato affrontato da una recente ordinanza della Cassazione [1]. La Corte ha ricordato che, in tema di condominio negli edifici, nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale – concorrente con quello dell’amministratore – di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota”.

Quindi, i condòmini sono legittimati (in proprio) a proporre la causa, a difendersi da una causa intentata da terzi oppure ad impugnare la sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore del condominio, quando il condominio non si sia costituito per mancanza di una delibera assembleare.  

La Cassazione, dunque, anche in tale occasione, ribadisce il principio per cui il condòmino ha una concorrente legittimazione ad agire e resistere in giudizio per difendere i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ovvero per tentare di venir meno dalle pretese formulate da terzi in ordine ai doveri risarcitori (che potrebbero gravare sui partecipanti, in considerazione della cattiva manutenzione delle stesse parti comuni) [2].

Per comprendere meglio come si atteggia la legittimazione del condomino ad agire o a resistere in una causa per conto del condominio sarà bene fare qualche esempio pratico. Oltre alla già citata ipotesi di azione per il recupero delle quote condominiali non riscosse dall’amministratore, vi è l’azione per la tutela dei beni condominiali da eventuali rivendicazioni di terzi al fine di vedere accertare la natura condominiale degli stessi e quindi la proprietà comune: si pensi al condomino che agisca contro il vicino che delimiti un’area del cortile o del pianerottolo, o che chiuda l’accesso al sottotetto comune.

Lo stesso dicasi per il condomino che, in sostituzione dell’assemblea e quindi dell’amministratore, agisca contro chi lede il decoro architettonico dell’edificio o esegua delle opere che minino alla stabilità dell’intera costruzione.  

Inoltre, ciascun condomino ha la legittimazione ad agire per ottenere il risarcimento dei danni subiti dai locali in suo possesso a causa delle infiltrazioni sulle parti comuni o sulla proprietà individuale, nonché ad ottenere una sentenza che costringa il responsabile all’eliminazione delle cause.

Al contrario, la domanda di un terzo estraneo al condominio, volta all’accertamento, con efficacia di giudicato, della proprietà esclusiva su di un bene condominiale ed al conseguente rilascio dello stesso in proprio favore, si deve svolgere in contraddittorio con tutti i condomini, stante la loro condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, avente pertanto reale interesse a contraddire [3].

Insomma, il principio ricavabile da tali massime può essere così riassunto, in linea con le Sezioni Unite della Cassazione [2]: sussiste l’interesse ad agire o a resistere del singolo condomino ogni volta che la contesa involga la consistenza dei beni comuni. E questo perché il singolo condomino non è un “terzo” rispetto al condominio – il quale, lo ricordiamo, non ha un’autonoma personalità giuridica – ma una parte del condominio stesso e, come tale, dotato di una parte della sua legittimazione processuale attiva e passiva. Sicché, il condominio (in persona dell’amministratore) ed il singolo condomino godono, relativamente alle controversie aventi ad oggetto i diritti reali sulle parti comuni, di una legittimazione concorrente.

Come chiarito sempre dalla Suprema Corte, in ambito condominiale, la rappresentanza dell’amministratore non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza, salvo che relativamente alle controversie aventi ad oggetto la gestione di un servizio comune [4].

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti leggi:


note

[1] Cass. ord. n. 20072/21 del 14.07.2021.

[2] Cass. S.U. sent. n. 10934/2019.

[3] Cass. sent. n. 26208/2019.

[4] Cass. sent. n. 19796/2016.


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