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Difetti dell’immobile: l’amministratore non può tutelare i condomini

19 Maggio 2014
Difetti dell’immobile: l’amministratore non può tutelare i condomini

Vizi di costruzione dell’edificio, infiltrazioni, rotture e perdite: l’amministratore di condominio non può agire per tutelare i diritti dei singoli condomini: egli resta legittimato solo per la tutela dei beni comuni. 

 

L’edificio presenta perdite d’acqua? Le condutture, ancora nuove, si sono già rotte e hanno allagato l’appartamento? Bisogna agire contro il costruttore. E bisogna farlo anche in fretta, perché i termini [1], dalla data della scoperta dei vizi, sono abbastanza brevi (per questo aspetto leggi: “Azione contro il costruttore per vizi”).

Attenzione però: è inutile pretendere che si attivi l’amministratore di condominio. Quest’ultimo ha, infatti, le mani completamente legate. Non ha, cioè, come si suol dire, la “legittimazione attiva” né per diffidare il costruttore, né tantomeno per agire in causa contro di questi.

È quanto si evince da una recente sentenza della Cassazione [2].

A doversi difendere, quindi, dovranno essere solo ed esclusivamente i singoli condomini in via autonoma, che potranno anche farlo congiuntamente, affidando l’incarico a un unico avvocato, così riducendo le spese. Ma non potranno chiedere all’amministratore di intervenire, fare le verifiche, inviare una richiesta di risarcimento e quant’altro necessario a tutelare le proprietà individuali.

L’amministratore, infatti, resta competente solo a tutelare le parti comuni dello stabile: è il caso, per esempio, in cui il cancello elettrico non funzioni, l’ascensore non risulti a norma, l’accesso ai garage o all’edificio sia stato compromesso, ecc.

Del resto, se così non fosse, non si lascerebbe liberi i condomini di scegliere se coltivare o meno l’azione contro il costruttore.

Il grosso rischio che si corre a far agire l’amministratore è che la lettera da questi inviata non avrebbe alcun effetto: con la conseguenza che, decorsi i dieci anni, ogni azione non intrapresa direttamente dai condomini si considererebbe come mai avviata. La stessa causa eventualmente iniziata dall’amministratore potrebbe essere rigettata dal giudice proprio per tale ragione. E, anche in questo caso, la sgradevole sorpresa sarebbe quella di aver, nel frattempo, fatto decorrere i termini utili per ogni contestazione.

Insomma, l’amministratore ha il potere-dovere di compiere atti conservativi a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, ma solo per pregiudizi sulle parti comuni di esso, anche se interessanti di riflesso le proprietà esclusive dei condomini. Tale legittimazione non può quindi estendersi anche alla proposizione, senza alcun mandato da parte dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà.

L’unico modo per superare questo difetto di “legittimazione” dell’amministratore è che i singoli condomini interessati all’azione gli affidino un esplicito mandato: mandato che, ovviamente, gli attribuisca il potere di chiedere, a sua volta, l’intervento di un avvocato.


note

[1] L’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta (art. 2053 cod. civ.) e il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia (art. 2946 cod. civ.).

[2] Cass. sent. n. 10855/14 del 16.05.2014.

Autore immagine: 123rf. com


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