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Agevolazioni prima casa: spettano con abuso edilizio?

21 Luglio 2021 | Autore:
Agevolazioni prima casa: spettano con abuso edilizio?

Quando scatta la decadenza dai benefici se sull’immobile acquistato ci sono interventi non autorizzati? Si può avere la concessione in sanatoria? 

Hai comprato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, risparmiando parecchi soldi di imposte, ma poi è emerso un abuso edilizio. Ora, temi che il beneficio fiscale possa esserti revocato, specialmente se non sei riuscito a trasferire la residenza nei termini previsti, perché sei in attesa del rilascio del permesso in sanatoria da parte del Comune o dei lavori di ristrutturazione programmati. Così ti domandi se le agevolazioni prima casa spettano anche se c’è un abuso edilizio, e se possono essere mantenute dopo che esso è stato rilevato.

Vediamo come stanno le cose partendo dai documenti. Nel rogito di compravendita, ti eri impegnato a spostare la tua residenza entro 18 mesi nel Comune in cui si trova l’immobile e sai bene che il rispetto di questa condizione è essenziale. Ma il mancato cambio di residenza potrebbe essere giustificato dal fatto che il Comune non ha provveduto in fretta sulla tua domanda di sanatoria dell’abuso edilizio? Se fosse così, potresti far valere una circostanza di forza maggiore e mantenere le agevolazioni prima casa che ti sono già state concesse, senza incorrere nella decadenza. 

In realtà, non è così semplice: per impedire la decadenza occorre che si sia verificato un evento imprevedibile, e non imputabile al contribuente, mentre le lungaggini degli uffici pubblici nel provvedere sulle istanze dei cittadini devono essere messe in conto in anticipo e, dunque, non valgono come giustificazione del ritardo nel trasferimento di residenza. Queste considerazioni sono state espresse in una nuova pronuncia della Cassazione [1], che ha accolto il ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate: così le agevolazioni sono state revocate perché il beneficiario non aveva fatto in tempo ad ottenere la concessione in sanatoria.

Abuso edilizio su immobili fiscalmente agevolati: conseguenze 

L’abuso edilizio consiste in un intervento compiuto senza il preventivo rilascio del permesso di costruire o in difformità dalle prescrizioni in esso contenute. Il Testo Unico sull’Edilizia dedica una norma alle disposizioni fiscali [2], la quale dispone che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. 

Stante il tenore della norma, è evidente che tra le agevolazioni fiscali precluse dall’abuso edilizio rientrano anche quelle previste per l’acquisto della prima casa. Non tutti gli abusi edilizi, però, impediscono di ottenere i benefici. La norma precisa che «il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione». 

Quindi, gli abusi edilizi di lieve entità sono sanabili, alle condizioni che ora ti indicheremo, e non precludono le agevolazioni fiscali.

Opere abusive realizzate dopo l’acquisto della prima casa 

Se l’abuso edilizio è stato compiuto dopo l’acquisto agevolato dell’immobile destinato ad abitazione principale – e quindi è stato commesso dal proprietario che ha fruito del bonus prima casa – le agevolazioni concesse non decadono, perché per la loro concedibilità si guarda al momento di effettuazione della compravendita e di registrazione dell’atto, quando ancora non sussistevano violazioni alla normativa urbanistica ed edilizia. 

Quindi, come ha affermato la Corte di Cassazione [3], in questi casi, il bonus prima casa è concedibile e non può essere revocato successivamente.  

Prima casa acquistata con abuso edilizio già presente: la sanatoria 

Il discorso cambia se la prima casa è stata acquistata con un abuso edilizio già presente. In questo caso, come abbiamo visto, la violazione è una condizione impeditiva all’ottenimento dalle agevolazioni e, se esse erano state già concesse, scatta la decadenza, a meno che le opere abusive non siano di lieve entità.  

Ma per impedire la decadenza c’è una via d’uscita: si può ottenere il permesso in sanatoria, a determinate condizioni. La prima è la «doppia conformità» dell’intervento [4], che deve risultare sanabile con riferimento sia alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento in cui l’abuso fu realizzato, sia alle norme in vigore al momento della presentazione dell’istanza di concessione in sanatoria (leggi “Come chiedere la sanatoria in Comune“).

Una volta presentata la domanda, bisogna aspettare che il Comune si esprima sulla sua accoglibilità e, nel frattempo, continua a decorrere il termine di 18 mesi per trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato. Che fare se l’Ente ritarda e si oltrepassa questa scadenza? Si può dire che sussisteva un caso di forza maggiore, impeditivo al cambio di residenza, in modo da conservare i benefici fiscali? 

Diniego o ritardo di permesso in sanatoria: si perdono le agevolazioni?

Su questa importante domanda si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione [1], la quale ha affermato che il ritardo del Comune nel rilascio della concessione in sanatoria non rappresenta un’«oggettiva situazione di fatto ostativa all’utilizzo dell’immobile come abitazione». Vale a dire che chi ha acquistato un immobile sul quale era presente un abuso edilizio «accetta il rischio del diniego della concessione, o di ritardi nel rilascio della stessa» (leggi “Diniego sanatoria edilizia: che fare?“). 

La conseguenza di questa impostazione della Suprema Corte è pesante e inevitabile: chi ottiene tardi, o non ottiene affatto, la concessione in sanatoria va incontro alla perdita delle agevolazioni fiscali, se non è riuscito a trasferire la residenza entro i termini di legge. Niente causa di forza maggiore, quindi: al contrario, il ritardo del Comune nel provvedere sul rilascio del permesso in sanatoria non è affatto una causa esterna imprevedibile e inevitabile, ma è una situazione che viene addossata al contribuente che, quando ha comprato la casa su cui era presente un abuso, ha accettato i rischi connessi al rifiuto o all’allungamento dei tempi per regolarizzarlo.

Considera che nel caso deciso dai giudici di piazza Cavour gli abusi edilizi erano stati compiuti dal precedente proprietario; gli acquirenti li ignoravano al momento della compravendita, ma neanche questa loro «mancata consapevolezza» (ne sono venuti a conoscenza soltanto quando il Comune aveva bloccato i lavori di ristrutturazione intrapresi) è stata ritenuta tale da integrare un fattore di «imprevedibilità» tale da evitare la revoca delle agevolazioni fiscali.

Omesso trasferimento di residenza e decadenza dalle agevolazioni

Già in precedenza, la Cassazione [5] aveva sostenuto che il mancato trasferimento della residenza entro il termine tassativo di 18 mesi dall’acquisto comporta la decadenza dall’agevolazione e che non c’è una causa impeditiva di forza maggiore quando la situazione che ha ostacolato il cambio non era del tutto imprevedibile. 

In sostanza, il mancato o ritardato rilascio del permesso in sanatoria da parte del Comune è equiparato ad altre situazioni simili, come una ristrutturazione edilizia che non viene completata in tempo utile o l’acquisto di una casa in costruzione e non ancora ultimata. In proposito, leggi “Quando si perdono i benefici sulla prima casa?” e, per conoscere tutti i casi che si possono verificare nella pratica, consulta la guida “Come non perdere le agevolazioni prima casa“.


note

[1] Cass. ord. n. 20355 del 16.07.2021.

[2] Art. 49 D.P.R. n. 380/2001.

[3] Cass. sent. n. 4351/2016.

[4] Art. 36 D.P.R. n. 380/2001.

[5] Cass. sent. n. 3095/2019, n. 13148/2016 e n. 864/2016.

Autore immagine: pixabay.com


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