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Infiltrazioni in condominio: quali danni sono risarcibili? 

21 Luglio 2021 | Autore:
Infiltrazioni in condominio: quali danni sono risarcibili? 

Oltre alle spese di riparazione e ripristino dei locali, è possibile avere il ristoro economico della sofferenza morale e del pregiudizio alla vita di relazione?

Da qualche mese, il tuo appartamento è interessato da abbondanti infiltrazioni di acqua. Il condominio ci sta mettendo parecchio a risolvere il problema e, nel frattempo, la situazione in casa è diventata intollerabile. Alcune stanze, compresa la camera da letto, sono diventate malsane per la presenza costante di umidità. I tuoi bambini soffrono. A te stanno venendo dolori reumatici. Inoltre, le macchie sui muri e sul soffitto sono ben visibili e, in questa situazione, hai remore ad invitare i tuoi amici. 

Così ti chiedi: per le infiltrazioni in condominio quali danni sono risarcibili? Ti stai accorgendo sulla tua pelle che il danno provocato dal fenomeno va ben al di là delle consuete spese necessarie per il ripristino dei locali, come la tinteggiatura e l’impermeabilizzazione, ma coinvolge anche la tua sfera morale e comprime la tua vita di relazione. Tutto questo provoca una sofferenza intensa e prolungata anche agli altri componenti del nucleo familiare che convivono con te in quella casa intrisa di acqua e difficilmente abitabile.  

Se è così, devi sapere che ogni fatto illecito comporta l’obbligo di riparazione di tutti i danni da esso provocati e che ne costituiscono la diretta conseguenza. In questa prospettiva, le infiltrazioni non sono diverse da un incidente stradale, che prevede il ristoro anche del danno biologico, morale e alla vita di relazione e non solo delle voci tipicamente patrimoniali. 

Ma procediamo con ordine e prima di vedere quali danni sono risarcibili per le infiltrazioni in condominio esaminiamo chi è tenuto a pagarli: a seconda dei casi, potrà essere il proprietario esclusivo della terrazza oppure l’intera compagine condominiale, in base alla quota millesimale di ciascuno. 

Infiltrazioni in condominio: chi paga i danni? 

Se le infiltrazioni provengono da parti comuni dell’edificio (il caso più frequente è quello del lastrico solare di copertura), il condominio è responsabile per legge [1] dei danni provocati dalla mancanza di diligente custodia e di buono stato di manutenzione. L’unica deroga è quella del caso fortuito, cioè un evento imprevedibile ed eccezionale, come un terremoto, ma deve essere il condominio a provare che la causa dei danni è imputabile esclusivamente a questo fenomeno anziché all’incuria o al degrado delle parti comuni. Così il proprietario dell’unità immobiliare danneggiata dalle infiltrazioni potrà chiedere il risarcimento direttamente al condominio e le spese saranno ripartite tra i vari componenti – compreso il danneggiato stesso – secondo i rispettivi millesimi di proprietà.  

Se si accerta che le infiltrazioni scaturiscono dal tetto, la responsabilità risarcitoria rimane attribuita all’intero condominio, a meno che una porzione della copertura (ad esempio, una terrazza) non sia di proprietà esclusiva. In questo caso, il Codice civile [2] stabilisce che il proprietario che ha l’uso esclusivo della copertura dell’ultimo piano deve rispondere da solo per un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi sono ripartiti tra tutti gli altri condomini. 

Quando, invece, le infiltrazioni provengono da una proprietà privata (pensa a chi ha lasciato per dimenticanza un rubinetto aperto), il responsabile tenuto a risarcire i danni sarà esclusivamente questo soggetto. 

Spese di riparazione o ricostruzione di parti danneggiate da infiltrazioni

Per rimuovere la causa delle infiltrazioni sono spesso necessari dei lavori di manutenzione straordinaria, come l’impermeabilizzazione di terrazze, lastrici solari ed altre strutture esterne, o il rifacimento della guaina di protezione e di alcuni elementi della copertura del fabbricato (tegole, piastrelle, solai, gronde, pluviali, ecc.). 

Ovviamente, una volta eliminata la causa delle infiltrazioni, devono essere sistemati anche i locali interni degli appartamenti (o dei negozi e dei box) interessati dalla presenza dell’acqua o dell’umidità. A tal proposito, vige la regola secondo cui il ripristino dei danni da infiltrazioni deve essere integrale, cioè tale da coprire tutte le spese necessarie per riportare l’appartamento danneggiato nelle condizioni preesistenti. 

Pertanto, non sarebbe sufficiente una tinteggiatura limitata e parziale, per coprire solo i punti dove erano presenti le macchie di umidità, ma è necessario pitturare tutte le pareti ed il soffitto e, se occorre, anche rifare l’intonaco danneggiato. Insomma, le conseguenze del danno devono essere totalmente eliminate. 

A tal proposito, la Cassazione [3] ha precisato che «il ristoro integrale deve necessariamente consistere in un intervento ripristinatorio che abbia per oggetto tutte le stanze oggetto di infiltrazioni e per l’intero, non potendo essere idoneo a eliminare integralmente il danno da infiltrazioni un intervento che non preveda l’integrale rifacimento delle rifiniture di rivestimento di tutte le pareti e dei soffitti degli ambienti danneggiati, ma tocchi solo alcune pareti delle stanze danneggiate». 

I danni morali da infiltrazioni sono risarcibili? 

Il danno non patrimoniale derivante dalle infiltrazioni consiste nelle implicazioni derivanti dall’inutilizzabilità dell’appartamento, anche se è solo parziale, ad esempio quando l’umidità interessa la camera da letto o un’altra stanza abitabile. È un caso particolare di danno morale, perché crea un disagio, un patema d’animo e una sofferenza che a volte trasmodano in manifestazioni psicofisiche (come ansia, stress o altre malattie) e così arrecano anche un danno biologico alla salute.

Le ripercussioni negative delle infiltrazioni possono riguardare anche la compromissione della vita relazionale degli occupanti dell’appartamento, quando sono impossibilitati a ricevere ospiti o, addirittura, sono costretti a trasferirsi altrove durante il tempo occorrente per risolvere il fenomeno.

Insomma, i pregiudizi possono essere molteplici e di diversa natura. Alla domanda se anche i danni morali da infiltrazioni sono risarcibili, la giurisprudenza fornisce una risposta positiva. In una recentissima sentenza, la Corte d’Appello di Roma [4] ha ritenuto che l’impossibilità, per una coppia di coniugi con figli, di utilizzare la camera da letto per un periodo prolungato, a causa delle infiltrazioni, implica un «grave disagio» ai proprietari dell’appartamento. Questo danno è stato considerato «suscettibile di valutazione economica» e, dunque, è stato ammesso al risarcimento e i giudici lo hanno liquidato in 10mila euro per ciascuno dei due coniugi. 

Come provare i danni subiti?

Tieni presente che la prova di ogni pregiudizio patito in conseguenza delle infiltrazioni deve sempre essere fornita dal danneggiato, che nel giudizio risarcitorio dovrà dimostrare, con i consueti mezzi (perizie, documenti, testimonianze): 

  • l’entità del fenomeno di infiltrazioni o di umidità presente in casa; 
  • la mancata vivibilità dell’appartamento o di una sua parte e i conseguenti disagi patiti; 
  • il periodo di tempo (più o meno lungo) per il quale si è protratto l’evento dannoso, dal momento della sua insorgenza sino a quello dell’eliminazione dell’inconveniente, tramite le riparazioni e gli interventi necessari;
  • l’importo di tutte le spese sostenute o da sostenere per la rimozione del fenomeno, dalla tinteggiatura alle eventuali cure mediche; i danni non patrimoniali vengono risarciti con una valutazione equitativa da parte del giudice [5], non potendo, per la loro natura, essere quantificati nel loro preciso ammontare. 

note

[1] Art. 2051 Cod. civ.

[2] Art. 1126 Cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 12920/2015 e n. 259/2013.

[4] C. App. Roma, sent. n. 4735 del 28.06.2021.

[5] Art. 1226 Cod. civ.


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