Diritto e Fisco | Articoli

È legale sospendere le utenze al condomino moroso?

21 Luglio 2021 | Autore:
È legale sospendere le utenze al condomino moroso?

Chi non paga le spese condominiali può ritrovarsi senza acqua o riscaldamento? E per colpa loro si può fare un distacco all’intero palazzo?

Se non è con le buone, con le meno buone. Altrimenti si passa alle cattive. Chi ha l’abitudine di non pagare le spese condominiali o di essere in ritardo perenne con ciò che deve al condominio può essere prima invitato gentilmente a sistemare la situazione, poi avvertito del rischio che corre, dopodiché sollecitato anche per vie legali. Ma se lui insiste nel suo atteggiamento e, ad esempio, non paga la sua parte dei consumi di acqua, luce o gas, gli si possono chiudere i rubinetti? È legale sospendere le utenze al condomino moroso?

Il Codice civile attribuisce all’amministratore l’obbligo di agire per riscuotere le somme dovute dai vari condòmini «entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso» [1]. Il condominio può vantare un credito nel momento in cui esso è definito nell’ammontare, documentato e scaduto sulla base della ripartizione e delle scadenze dei pagamenti stabilite dall’assemblea.

Ora, se non vengono rispettati gli impegni è legale sospendere le utenze al condomino moroso? Secondo una sentenza del tribunale di Brescia [2], l’amministratore ha questo potere. Quello che, invece, non è legittimo è che la fornitura venga interrotta all’intero palazzo per uno o più casi di morosità, come ha stabilito recentemente il Tar del Lazio. Vediamo di fare chiarezza su entrambe le situazioni.

Quando scatta la morosità di un condomino?

Formalmente, si può dire che un condomino diventa moroso nel momento in cui, alla scadenza dei pagamenti, non ha pagato le quote condominiali che gli spettano sia per la gestione ordinaria dello stabile (consumi, pulizia, ecc.) sia per contribuire alle spese straordinarie (riparazioni, ristrutturazione, ecc.).

Il termine entro il quale bisogna corrispondere queste quote deve essere determinato dall’assemblea o dal regolamento del condominio. In caso contrario, in assenza di tali disposizioni, subentra il Codice civile, secondo cui ogni condomino è tenuto a pagare le proprie quote all’inizio di ogni mese di riferimento, quindi in anticipo [3]. E questo perché solo così è possibile far fronte alle spese per la gestione dei servizi e dei beni comuni necessari al funzionamento del condominio. Eventuali conguagli dovranno essere versati dopo l’approvazione da parte dell’assemblea dei relativi importi.

Condomino moroso: i poteri dell’amministratore

Premessa obbligatoria: non è l’amministratore a dover chiedere ai condòmini di pagare ma sono questi ultimi a doversi muovere di loro iniziativa, una volta che sono stati stabiliti e comunicati i termini per i pagamenti delle quote il cui importo, peraltro, è già stato fissato.

Questa premessa già ci suggerisce che un condomino non può dire di non avere versato una quota «perché quel mese nessuno gliel’ha chiesta»: se non paga, viene considerato automaticamente moroso. Ciò non vuol dire, però, che il giorno dopo si possa procedere a sospendere le utenze che servono il suo appartamento: di norma (e questo è già uno dei poteri dell’amministratore del condominio), viene inviato qualche sollecito nella speranza che il mancato versamento risponda ad una dimenticanza o a un banale incidente di percorso. Nel momento in cui parte la diffida scritta, comunque, scattano gli interessi sugli arretrati.

Tuttavia, l’amministratore può sempre ricorrere alle vie giudiziali, se avverte che non c’è da parte del condomino alcuna volontà di mettersi a posto con i pagamenti. Il condomino può saldare il suo debito, maggiorato dagli interessi. Ma se ha già ricevuto il decreto ingiuntivo, dovrà farsi carico anche delle spese legali.

Se la tira per le lunghe ed entro sei mesi non paga, oltre a chiedere il decreto ingiuntivo firmato dal giudice, l’amministratore può sospendere le utenze al condomino moroso, così come l’erogazione dei servizi comuni (ascensore, piscina condominiale, parcheggio riservato, raccolta porta a porta della spazzatura nel caso fosse prevista, ecc.). Nel caso in cui la sospensione richiedesse l’accesso alla proprietà privata, l’amministratore potrebbe chiedere al giudice la relativa autorizzazione e, eventualmente, l’intervento della forza pubblica.

Condomino moroso: gli si possono togliere l’acqua e il riscaldamento?

Con una recente ordinanza, il tribunale di Brescia ha stabilito che l’amministratore può sospendere le utenze al condomino moroso e, in particolare, interrompere la fornitura di acqua e di riscaldamento, nel caso fosse centralizzato, «con la chiusura della relativa erogazione e con l’autorizzazione ad accedere, anche con l’ausilio della forza pubblica, all’immobile di proprietà del resistente ove è ubicato il contatore individuale, ciò tramite impresa idraulica e/o edile che intercetti le tubazioni d’acqua d’ingresso chiudendole con tappi e con ogni altro mezzo tecnico del caso».

È possibile sospendere le utenze a tutto il condominio per morosità?

Qui l’amministratore non c’entra. Poniamo il caso, ad esempio, che in un condominio di dieci unità immobiliari ci siano due dei proprietari «allergici» ai pagamenti delle spese condominiali e che, quindi, nonostante siano stati dichiarati morosi e abbiano ricevuto ogni genere di diffida e di decreto, insistano nella loro posizione. Come si deve comportare l’amministratore, lo abbiamo appena visto. Ma il fornitore di acqua, di gas o di energia elettrica può chiudere manopole e rubinetti e sospendere le utenze in tutto l’edificio?

Il Tar del Lazio ha recentemente stabilito che tale comportamento sarebbe illecito nel caso in cui ci siano dei condòmini che sono perfettamente in regola con i pagamenti. Insomma, la colpa di uno o due vicini non può essere automaticamente colpa di tutti.

A nulla serve che l’azienda erogatrice sostenga di avere un solo cliente (il condominio, appunto) e che è verso di lui che deve prendere dei provvedimenti, anche se questi comportano che paghino «giusti per peccatori». Secondo i giudici amministrativi laziali, è vero che a stipulare il contratto con il fornitore è un solo soggetto, ma è altrettanto vero che ciascun condomino dispone del proprio contatore e che questo permette di scomputare le spese dovute dal singolo. In questo modo, conclude la sentenza, in caso di morosità parziale, il gestore può avvertire l’amministratore per sapere chi sono i cattivi pagatori su cui intervenire.


note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Trib. Brescia ordinanza del 30.06.2021.

[3] Art. 1183 cod. civ.

[4] Tar Lazio sent n. 07720/2021.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube