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Liti in condominio: la mediazione, tra obblighi e problemi pratici

20 maggio 2014


Liti in condominio: la mediazione, tra obblighi e problemi pratici

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 maggio 2014



Conciliazione sempre obbligatoria ma l’assemblea deve autorizzare l’amministratore; come ci si deve comportare in caso di impugnazione di delibera assembleare.

La mediazione ha lo scopo di favorire le parti in “guerra” tra loro a trovare un accordo ed evitare la causa in Tribunale. Nelle controversie in materia condominiale le parti sono obbligate per legge a tentare, prima di depositare gli atti in tribunale, una conciliazione presso un organismo di mediazione.

La mediazione consiste in una attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia.

Tuttavia è stata anche stabilita e disposta la partecipazione obbligatoria di un avvocato che assista e affianchi le parti, superando anche questo ostacolo.

L’accordo sottoscritto dagli stessi avvocati, oltre alle parti, che ne garantiscono la regolarità formale, costituisce per legge titolo esecutivo, ossia presupposto essenziale per poter procedere con l’esecuzione forzata, ossia l’espropriazione, l’esecuzione per consegna e rilascio, l’esecuzione degli obblighi di fare e non fare, e l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

Il procedimento si deve concludere in 3 mesi, a cui si contrapporrebbe come alternativa una vertenza giudiziaria dai tempi indefinibili e dai costi decisamente superiori.

L’obbligatorietà del tentativo di accordo bonario comporta che l’eventuale giudizio intrapreso senza aver prima tentato la mediazione è improcedibile. A riguardo è interessante è la recente pronunzia del Tribunale di Firenze [1] che ha ritenuto come non realmente effettuata la conciliazione se le parti non abbiano almeno tentato di raggiungere concretamente un accordo, non considerando sufficiente, come talvolta avviene, la semplice comparsa avanti il mediatore per dichiarare di non voler attivare il tentativo di accordo.

L’unico neo sta nel fatto che l’amministratore, non solo per proporre un ricorso al mediatore, ma anche solo per partecipare a un procedimento promosso contro il condominio senza assumere ancora alcuna decisione, si debba far autorizzare dall’assemblea (e sarebbe il minore dei mali), ma con l’approvazione di una maggioranza difficilmente raggiungibile (500 millesimi), che rischia di vanificare in molti casi l’utilizzo delle strumento.

L’inconveniente è nato da una svista tra la Riforma del condominio [2] e la normativa specifica della mediazione obbligatoria [3].

Peraltro la legge prevede la maggioranza qualificata (500 millesimi) per l’approvazione di una proposta di mediazione, che è quella che solo il mediatore può fare, ma tace sulle maggioranze prescritte per approvare l’accordo spontaneamente raggiunto.

In caso di impugnazione di delibere di assemblea

Come noto, il codice civile stabilisce che, per impugnare una delibera di assemblea condominiale, bisogna attivarsi entro 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Anche in questi casi, ovviamente, è però obbligatorio inoltrare prima l’istanza di mediazione. Quindi, la domanda di mediazione sospende il termine di decadenza di trenta giorni per l’impugnazione della delibera annullabile?

Il termine di decadenza per l’impugnazione della delibera assembleare viene sospeso – per una sola volta – dalla domanda di mediazione, ma non dal giorno della sua presentazione, bensì “dal momento della comunicazione alle altri parti”. Tuttavia, poiché la fissazione della udienza non dipende dalla parte ma dall’organismo di mediazione, potrebbe succedere che tale fissazione avvenga dopo che siano decorsi i termini brevi di decadenza di trenta giorni per l’impugnazione delle delibere assembleari: per cui entro tale termine (trenta giorni) chi impugna non dovrà limitarsi a dare corso alla procedura di mediazione, ma anche far sì che la domanda di mediazione venga portata a conoscenza della controparte. Infatti, anche se la comunicazione dovrebbe essere fatta dall’organismo, è meglio che chi impugna se ne faccia carico direttamente, così come potrà comunicare alla controparte il nome del mediatore e la data del primo incontro, perché l’organismo di conciliazione potrebbe provvedere dopo la scadenza del termine.

Una volta eseguito l’incontro di mediazione, se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza (trenta giorni), che comincia a decorrere dal deposito del verbale, presso la segreteria.

Quindi, in sintesi: il condomino che intende impugnare una delibera affetta da vizi di annullabilità dovrà, entro trenta giorni – dalla data di assemblea (se dissenziente o astenuto) o dal ricevimento del verbale (se assente) – presentare istanza di mediazione presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale è il condominio e comunicare, tempestivamente, al condominio la domanda di mediazione.

In caso di verbale negativo, dal giorno del deposito in segreteria del verbale ricominceranno a decorrere i trenta giorni per impugnare la delibera innanzi all’autorità giudiziaria.

note

[1] Trib. Firenze, sent.del 19/3/14.

[2] Art. 71 quater cod. civ., riformato dalla legge 220/2012.

[3] Dlgs 28/2010.

Autore immagine: 123rf. com

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1 Commento

  1. Cosa succede se prima impugno dinanzi all’autorità giudiziaria e poi attivo la procedura di mediazione?

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