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Nudo proprietario e usufruttuario: chi è il proprietario della casa?

22 Luglio 2021
Nudo proprietario e usufruttuario: chi è il proprietario della casa?

Diritti, doveri e poteri del nudo proprietario e dell’usufruttuario; cosa succede alla morte dell’usufruttuario e cosa può disporre il testamento di quest’ultimo. 

Spesso, si fa fatica a comprendere la distinzione di ruoli e poteri tra nudo proprietario e usufruttuario: chi è il proprietario della casa e chi ne può disporre? Cosa succede alla morte dell’usufruttuario? La questione merita una serie di chiarimenti. Non sono poche le domande che pervengono in redazione e che ci chiedono di spiegare cosa possa fare il nudo proprietario alla morte dell’usufruttuario e che possibilità ha quest’ultimo di trasferire l’immobile in questione attraverso il proprio testamento. 

La risposta a tali domande passa per una preliminare considerazione: l’attribuzione del diritto di proprietà del bene tra nudo proprietario e usufruttuario. Ma procediamo con ordine.

Usufrutto: a chi appartiene la casa?

Come anticipato, è bene chiarire chi sia l’effettivo proprietario dell’immobile su cui sussiste un diritto di usufrutto. Ebbene, con la cessione dell’usufrutto, l’usufruttuario acquista solo il diritto di utilizzare l’immobile e di sfruttarlo economicamente (ad esempio, dandolo in affitto). 

La proprietà invece resta in capo al nudo proprietario, tant’è vero che questi deve sopportare il peso delle spese strutturali (lavori straordinari condominiali, rifacimento delle tubature e così via). Il nudo proprietario è dunque il vero titolare del bene e, pertanto, ne può disporre liberamente, vendendolo o donandolo, fatto salvo ovviamente l’obbligo del cessionario di rispettare il preesistente diritto di usufrutto finché questo permane. 

Mario ha l’usufrutto su un appartamento e Romina ha la nuda proprietà. Quest’ultima, ben potrebbe cedere il proprio diritto ad Antonio, ma Antonio, prima di poter prendere possesso dell’immobile, dovrebbe attendere la cessazione dell’usufrutto in capo a Mario.

L’usufrutto è quindi paragonabile – ma non assimilabile – all’affitto, dove l’inquilino ha il potere di utilizzare la casa la quale resta pur sempre di proprietà del locatore. Il locatore potrebbe, in corso di locazione, vendere o intestare il bene a un’altra persona la quale, a sua volta, sarà tenuta a rispettare il contratto in essere con il conduttore.

Usufruttuario e testamento: cosa succede?

L’usufrutto dura per tutto il tempo indicato nell’atto notarile con cui l’usufrutto stesso è stato istituito. In ogni caso, l’usufrutto non può durare più a lungo della vita dell’usufruttuario: per cui, alla morte di questi, il bene ritorna integralmente al nudo proprietario, e ciò anche se l’usufruttuario dovesse aver disposto diversamente con il proprio testamento. In altri termini, l’usufrutto non cade in successione e, con il decesso dell’usufruttuario, cessa definitivamente.

Cosa succede alla scadenza dell’usufrutto?

Con la cessazione dell’usufrutto si verifica una sorta di riunione dei diritti sul bene in capo allo stesso soggetto: il nudo proprietario. Quest’ultimo, da semplice intestatario dell’immobile, diventa titolare anche del diritto di utilizzo e sfruttamento del bene, poteri questi ultimi che prima competevano all’usufruttuario. In buona sostanza, una volta estinto l’usufrutto (per morte dell’usufruttuario o scadenza del termine), il nudo proprietario diventa “proprietario in senso stretto”, con pieni poteri sul bene.  

Quali poteri ha l’usufruttuario?

Da quanto abbiamo appena detto si evincono alcune importanti considerazioni. La prima: anche in presenza di usufrutto, il proprietario del bene resta solo il nudo proprietario. La seconda: l’usufruttuario non può disporre dell’immobile, non può cioè venderlo, donarlo, né può darlo in eredità con il proprio testamento. Atti di tale tipo sarebbero inefficaci e non avrebbero alcun effetto. La terza: il nudo proprietario, nonostante la presenza dell’usufruttuario, può cedere solo la nuda proprietà dell’immobile, intestandolo a terzi (a seguito di vendita o di donazione); il nuovo titolare però dovrà rispettare l’usufrutto finché questo sussiste. Il nudo proprietario non può cedere anche il diritto di utilizzo del bene, non potendolo pertanto dare in affitto. Al contrario, il nudo proprietario – come detto, non può cedere la proprietà del bene – può tuttavia cedere il diritto di sfruttamento, dandolo a sua volta in usufrutto o in locazione. La durata dell’usufrutto e della locazione stipulati dall’originario usufruttuario non possono però eccedere la durata dell’usufrutto iniziale: sicché, alla cessazione di questo, decadono anche il secondo usufrutto o l’affitto. 



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