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Casa acquistata solo in parte con denaro dei genitori

22 Luglio 2021
Casa acquistata solo in parte con denaro dei genitori

Donazione indiretta e acquisto immobile con denaro proveniente solo in parte dai genitori: la comunione dei beni si estende solo a una parte del bene. 

A chi appartiene la casa acquistata solo in parte con denaro dei genitori se l’acquirente è sposato in regime di comunione dei beni? A tale domanda ha fornito risposta una recente e interessante sentenza della Cassazione [1]. Cerchiamo di fare il punto della situazione ribadendo i principi della comunione legale dei beni tra coniugi e, soprattutto, l’importante distinzione tra «donazione diretta» e «donazione indiretta».

Differenza tra donazione diretta e indiretta 

Per meglio comprendere l’incidenza della comunione dei beni tra coniugi sulla casa acquistata solo in parte con denaro dei genitori è necessario, preliminarmente, spiegare la differenza tra donazione diretta e indiretta. Lo faremo in termini molto pratici e semplici. 

La donazione diretta si verifica quando il donante regala al donatario un bene come, ad esempio, una casa, un’auto, una somma di denaro, un oggetto, ecc.

Antonio e Maria, genitori di Luca, intestano a quest’ultimo la propria casa riservandosene l’usufrutto. In tal caso, si verifica la donazione diretta della nuda proprietà.

La donazione indiretta, invece, si verifica quando il donante regala al donatario il denaro destinato all’acquisto di un bene specifico. Ciò può avvenire in due modi: o versando il denaro direttamente al venditore, affinché questi ceda il bene al donatario, oppure bonificandolo sul conto corrente del donatario, affinché sia lui stesso a comprare il bene pagando il venditore. 

Luca ha visto la casa dei propri sogni e intende comprarla ma non ha i soldi. Così i suoi genitori pagano direttamente il venditore con assegni o un bonifico oppure versano la somma necessaria all’acquisto sul conto corrente del figlio affinché questi paghi poi il venditore.

La casa donata dai genitori entra in comunione dei beni?

Chi compra una casa con i soldi donatigli dai genitori ne rimane l’unico proprietario anche se sposato in regime di comunione dei beni. 

La comunione non si estende né sulle donazioni dirette (ad esempio, la casa inizialmente intestata ai genitori e da questi regalata al figlio), né sulle donazioni indirette (ad esempio, la casa acquistata con il denaro accreditato dal conto dei genitori a quello del figlio affinché questi paghi il prezzo dell’immobile). E ciò vale anche quando tali donazioni avvengono dopo il matrimonio.

La Cassazione ha detto che, anche in presenza di una donazione indiretta, non c’è bisogno che il coniuge non proprietario si presenti dinanzi al notaio, in sede di stipula dell’atto di compravendita, per rinunciare alla comproprietà sul bene: l’acquisto non entra in ogni caso nella comunione. E ciò, a maggior ragione, vale anche quando la casa, di proprietà dei genitori, viene da questi intestata al figlio.

Cosa succede, invece, se la casa viene acquistata con denaro frutto di una donazione diretta? Un esempio chiarirà meglio la questione. 

Marina e Antonio regalano al figlio Domenico 200mila euro, anticipando ciò che avrebbero voluto dargli con il proprio testamento. La somma viene donata senza alcuno scopo prestabilito. In pratica, Domenico potrà farne ciò che vuole del denaro: conservarlo in banca, investirlo, acquistare un immobile e via dicendo. Dopo tre anni, Domenico utilizza la cifra regalatagli dai genitori per comprare una casa. Domenico è sposato in comunione dei beni. La casa finisce in comunione con la moglie.

Quando il denaro utilizzato per l’acquisto dell’immobile è frutto di una donazione diretta e non indiretta, l’immobile entra in comunione dei beni.

Casa comprata solo in parte con i soldi dei genitori: entra in comunione? 

Mettiamo infine il caso – assai frequente – di una persona che riceva una donazione indiretta dai genitori per comprare una casa, ma il denaro riesca a coprire solo in parte il prezzo di acquisto dell’immobile. L’altra parte viene attinta dal proprio conto corrente. In tal caso, resta fuori dalla comunione solo una parte del bene, quello cioè acquistato con il frutto della donazione indiretta, mentre la residua parte entra in comunione.

Mario compra un appartamento pagandolo 600 mila euro. 400mila euro gli sono stati donati dal padre e dalla madre proprio a tal fine. Gli altri 200mila euro vengono prelevati dal conto personale di Mario, che però è sposato in regime di comunione dei beni. In tal caso, l’immobile entra in comunione solo per il valore di un terzo (pari ai 200mila euro utilizzati da Mario) mentre non entra in comunione per il valore pari alla donazione dei genitori. 


Cass. civ., sez. II, 16 luglio 2021, n. 20336

Presidente Di Virgilio – Relatore Oliva

Fatti di causa

Con atto di citazione ritualmente notificato D.B. evocava in giudizio R.G. innanzi il Tribunale di Orvieto, chiedendo accertarsi che l’immobile sito in (omissis), intestato al convenuto, ricadeva in effetti nella comunione legale ed apparteneva quindi ad essa attrice in ragione della metà indivisa. L’attrice esponeva di essere intervenuta in atto di acquisto, dichiarando che il bene era stato acquistato con il ricavato della vendita di altro bene personale del marito, ma che detta circostanza non corrispondeva al vero. Si costituiva in giudizio il convenuto, resistendo alla domanda, allegando che il bene era stato acquistato con denaro fornitogli dai propri genitori e depositando documentazione comprovante che questi ultimi avevano direttamente pagato alcune somme alla cooperativa dalla quale il convenuto aveva ottenuto l’assegnazione del bene di cui è causa. Con sentenza n. 164/2011 il Tribunale, dopo aver ammesso la prova testimoniale articolata dal convenuto per dimostrare l’origine donativa del denaro utilizzato per l’acquisto dell’immobile, accoglieva parzialmente la domanda della D., accertando che il bene era stato acquistato nella misura dell’80% mediante donazione indiretta proveniente dai genitori del R., mentre per il restante 20% ricadeva nella comunione legale. Dichiarava dunque lo stesso di proprietà del marito per il 90% e della moglie, attrice, per il 10%. Interponeva appello avverso detta decisione la D., invocando l’appartenenza del bene alla comunione legale per l’intero. Resisteva all’impugnazione il R., spiegando a sua volta appello incidentale, con il quale rivendicava la proprietà esclusiva del cespite. Con la sentenza oggi impugnata, n. 477/2015, la Corte di Appello di Perugia rigettava il gravame principale, accoglieva quello incidentale e dichiarava l’immobile appartenente per la totalità al R.. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione D.B., affidandosi a cinque motivi. Resiste con controricorso R.G., il quale, con atto pervenuto in cancelleria l’8.2.2021, unitamente alla procura speciale per atto del notaio in […] Dott. C.F., rep. (omissis), ha nominato il proprio nuovo difensore nella persona dell’avv. Nicola Pepe. La parte ricorrente ha depositato memoria in prossimità dell’adunanza camerale.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo, la ricorrente lamenta l’apparenza della motivazione e la violazione dell’art. 132 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, sul punto della decisione riguardante l’accertamento della donazione indiretta che sarebbe stata eseguita dai genitori del marito in favore di costui. Ad avviso della ricorrente, la Corte di Appello non avrebbe indicato nè l’importo totale degli assegni che i donanti avrebbero versato alla cooperativa, che poi aveva assegnato il bene al figlio, nè l’ammontare totale del corrispettivo dell’assegnazione; inoltre, non considererebbe il fatto che, contestualmente all’assegnazione del bene oggetto di causa, il R.G. sarebbe risultato assegnatario anche di altro immobile, da parte della medesima cooperativa, al quale si riferirebbe la donazione indiretta eseguita dai suoi genitori. Non sarebbe dunque possibile, sempre ad avviso della D., ricostruire l’iter logico – argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire all’accertamento del fatto che l’immobile oggetto di causa era stato donato, per il suo intero valore, al controricorrente dai suoi genitori. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 179 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perché la Corte perugina avrebbe valorizzato la dichiarazione eseguita dal coniuge in atto di acquisto (cd. “rifiuto di coacquisto”), nonostante la stessa, alla luce dei precedenti di questa Corte, non abbia valore negoziale, ma soltanto dichiarativo, e non sia dunque, di per sé, sufficiente ad escludere che il bene oggetto dell’acquisto in costanza di matrimonio ricada nel regime della comunione legale tra i coniugi. Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 132 c.p.c. e la contraddittorietà assoluta della motivazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, in relazione all’accertamento della provenienza donativa del cespite di cui è causa. Ad avviso della ricorrente, infatti, la decisione impugnata colliderebbe con il principio affermato dalla giurisprudenza di questa Corte (Sezioni Unite n. 22755 del 2009), secondo cui il cd. rifiuto di coacquisto non avrebbe comunque natura negoziale, ma soltanto dichiarativa; occorrerebbe, dunque, un rigoroso accertamento in ordine all’integrale pagamento del corrispettivo dell’immobile da parte dei genitori del R., che nel caso specifico sarebbe invece mancato. Con il quarto motivo, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 179 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perché la Corte umbra avrebbe erroneamente configurato la donazione indiretta del totale del valore del bene, pur dando atto che i genitori del R. non ne avevano pagato integralmente il corrispettivo. Ad avviso della ricorrente, nel caso in cui sia accertato l’acquisto di un immobile con il concorso tra denaro di provenienza donativa e denaro di entrambi i coniugi, il bene va attratto al regime della comunione legale. Le quattro censure, che meritano un esame congiunto in vista della loro intima connessione, sono fondate, nei termini di cui infra. Va premesso che le Sezioni Unite di questa Corte hanno affermato che “Nel caso di acquisto di un immobile effettuato dopo il matrimonio da uno dei coniugi in regime di comunione legale, la partecipazione all’atto dell’altro coniuge non acquirente, prevista dall’art. 179 c.c., comma 2, si pone come condizione necessaria ma non sufficiente per l’esclusione del bene dalla comunione, occorrendo a tal fine non solo il concorde riconoscimento da parte dei coniugi della natura personale del bene, richiesto esclusivamente in funzione della necessaria documentazione di tale natura, ma anche l’effettiva sussistenza di una delle cause di esclusione dalla comunione tassativamente indicate dall’art. 179 c.c., comma 1, lett. c), d) ed f), con la conseguenza che l’eventuale inesistenza di tali presupposti può essere fatta valere con una successiva azione di accertamento negativo, non risultando precluso tale accertamento dal fatto che il coniuge non acquirente sia intervenuto nel contratto per aderirvi” (Cass. Sez. U., Sentenza n. 22755 del 28/10/2009, Rv. 610084; conf. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7027 del 12/03/2019, Rv. 652942). Ne consegue che l’esclusione del bene dalla comunione legale, ove esso ricada nelle ipotesi di cui alle lettere c), d) ed f) dell’art. 179 c.c., comma 1, si produce non già per effetto della dichiarazione resa dal coniuge non intestatario in atto di acquisto, ma in forza dell’effettiva natura personale del bene oggetto di acquisto. Devono dunque ricorrere ambedue gli elementi indicati dalla norma, rappresentati, rispettivamente, dalla natura personale del bene (prevista dell’art. 179 c.c., prima parte, u.c.), senza la quale non basta il consenso all’acquisto esclusivo manifestato in atto dal coniuge non intestatario, e dalla manifestazione del predetto consenso (prevista invece dalla seconda parte del richiamato ultimo comma), in assenza del quale non è sufficiente il solo presupposto oggettivo, costituito dalla natura personale del cespite. Su tali premesse logiche, questa Corte ha ritenuto ammissibile l’azione di accertamento negativo con la quale il coniuge non intestatario dell’immobile faccia valere la natura non personale del cespite, ai fini di ottenere, per converso, l’accertamento della sua inclusione nel regime della comunione legale. Nel caso di specie viene in rilievo un acquisto eseguito ai sensi dell’art. 179 c.c., comma 1, lett. b), in quanto il bene di cui è causa è stato acquistato dal R., almeno in parte, con denaro proveniente da donazione dei suoi genitori. L’ipotesi di cui alla lett. b) non è compresa tra quelle indicate dell’art. 179 c.c., u.c.: in relazione ad essa, dunque, non è neppure previsto il necessario intervento del coniuge non intestatario all’atto di acquisto. Sul punto, ritiene il collegio di dare continuità al principio secondo cui “In tema di comunione legale dei coniugi, la donazione indiretta rientra nell’esclusione di cui all’art. 179 c.c., comma 1, lett. b), senza che sia necessaria l’espressa dichiarazione da parte del coniuge acquirente prevista dall’art. 179 c.c., comma 1, lett. f), nè la partecipazione del coniuge non acquirente all’atto di acquisto e la sua adesione alla dichiarazione dell’altro coniuge acquirente ai sensi dell’art. 179 c.c., comma 2, trattandosi di disposizioni non richiamate” (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 14197 del 05/06/2013, Rv. 626632; negli stessi termini, cfr. anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 15778 del 14/12/2000, Rv. 542637, la quale ha ritenuto che quando “un soggetto abbia erogato il danaro per l’acquisto di un immobile in capo al proprio figlio, si deve distinguere il caso della donazione diretta del danaro, in cui oggetto della liberalità rimane quest’ultimo, da quello in cui il danaro sia fornito quale mezzo per l’acquisto dell’immobile, che costituisce il fine della donazione. In tale secondo caso, il collegamento tra l’elargizione del danaro paterno e l’acquisto del bene immobile da parte del figlio porta a concludere che si è in presenza di una donazione indiretta dell’immobile stesso, e non già del danaro impiegato per il suo acquisto”; distinzione, questa, affermata proprio in relazione ad un caso in cui, in costanza di matrimonio, uno dei coniugi aveva acquistato un immobile, in relazione al quale era stato documentalmente provato il diretto versamento di somme alla cooperativa, da parte del genitore di questo, all’atto dell’assegnazione dell’immobile stesso). Da quanto precede deriva che, nel caso di specie, risulta del tutto irrilevante, ai fini della delibazione circa l’inclusione, o meno, del bene di cui è causa nel regime della comunione legale, la circostanza che il coniuge non intestatario sia intervenuto nell’atto di acquisto, o di assegnazione, e la dichiarazione di cd. “rifiuto al coacquisto” che il medesimo abbia in quel contesto formulato. Assume, invece, rilievo esclusivamente l’accertamento della provenienza del denaro utilizzato per l’acquisto: ove esso, infatti, abbia natura donativa, si configura l’ipotesi di cui all’art. 179 c.c., comma 1, lett. b), con conseguente automatica esclusione del cespite dal regime della comunione legale, sempre che, ovviamente, il donatario non abbia scelto, autonomamente, di cointestare il bene anche al coniuge, ricorrendo -in tale seconda eventualità- una ipotesi di donazione, eseguita mediante rinuncia abdicativa, pro quota, al diritto di proprietà esclusiva del bene (sulla possibilità di ricomprendere anche la rinuncia al diritto nell’ambito del concetto esteso di donazione, ben potendosi lo scopo di liberalità realizzare anche attraverso un negozio diverso dal contratto di donazione, cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3819 del 25/02/2015, Rv. 634473). Nello specifico, la Corte di Appello dà atto (cfr. pag. 3 della sentenza impugnata) che “Risulta dagli atti che R.P., padre dell’odierno appellato, versava a mezzo di una pluralità di assegni in favore della cooperativa Co.Or.Ab. quasi la totalità del prezzo di acquisto dell’immobile”. Tale passaggio della motivazione conferma che in prime cure era stato accertato che l’immobile fosse stato acquistato solo in parte, e non per l’intero, con denaro di provenienza donativa. Ricorrendo tale ipotesi, deve farsi applicazione del principio secondo cui “Si ha donazione indiretta di un bene (nella specie, un immobile) anche quando il donante paghi soltanto una parte del prezzo della relativa compravendita dovuto dal donatario, laddove sia dimostrato lo specifico collegamento tra dazione e successivo impiego delle somme, dovendo, in tal caso, individuarsi l’oggetto della liberalità, analogamente a quanto affermato in tema di vendita mista a donazione, nella percentuale di proprietà del bene acquistato pari alla quota di prezzo corrisposta con la provvista fornita dal donante” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10759 del 17/04/2019, Rv. 653407). Con tale pronuncia questa Corte ha rivisto, e superato, il suo precedente orientamento, secondo cui “La donazione indiretta dell’immobile non è configurabile quando il donante paghi soltanto una parte del prezzo del bene, giacché la corresponsione del denaro costituisce una diversa modalità per attuare l’identico risultato giuridico-economico dell’attribuzione liberale dell’immobile esclusivamente nell’ipotesi in cui ne sostenga l’intero costo” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2149 del 31/01/2014, Rv. 629388). Ne consegue l’erroneità della decisione impugnata, con la quale la Corte distrettuale, pur confermando che l’istruttoria aveva accertato la provenienza donativa solo di una parte del denaro utilizzato dal R. per acquistare il cespite di cui è causa, ha accolto l’appello incidentale spiegato da quest’ultimo, dichiarando il bene di proprietà esclusiva del predetto soggetto. La sentenza impugnata va, di conseguenza, cassata in relazione alle censure accolte, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Perugia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità. Il giudice del rinvio avrà cura di conformarsi ai principi di cui in motivazione, alla luce dei quali, in presenza di una ipotesi di acquisto rientrante nell’ambito dell’art. 179 c.c., comma 1, lett. b), non rileva la dichiarazione di cd. “rifiuto al coacquisto” eseguita dal coniuge non intestatario in atto, non essendo la predetta ipotesi di cui alla lettera b) del comma 1 richiamata del medesimo art. 179 c.c., successivo u.c.. Di conseguenza, in presenza di un accertamento di fatto che confermi la provenienza donativa non di tutto, ma soltanto di parte del denaro utilizzato per l’acquisto di un bene, quest’ultimo dovrà ritenersi di proprietà esclusiva del donatario soltanto per la parte del suo valore effettivamente corrispondente all’entità della donazione ricevuta, e non invece per l’intero, restando la residua parte del valore del cespite, non acquistata con denaro personale dell’intestatario, soggetta al regime della comunione legale tra i coniugi. L’accoglimento, nei termini di cui in motivazione, dei primi quattro motivi implica l’assorbimento del quinto, con il quale la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 2726 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perché la Corte territoriale avrebbe ritenuto ammissibile la prova testimoniale assunta in prime cure, relativa alla provenienza donativa del denaro usato per l’acquisto, pur se la stessa avrebbe avuto ad oggetto fatti contrari a quelli risultanti dalla quietanza rilasciata dalla cooperativa assegnante all’assegnatario e dall’atto di assegnazione del bene di cui è causa.

P.Q.M.

la Corte accoglie, nei limiti di cui in motivazione, i primi quattro motivi di ricorso e dichiara assorbito il quinto. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alle censure accolte, e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Perugia, in differente composizione.


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