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Notaio e obbligo di visure ipocatastali: Cassazione

18 Settembre 2021
Notaio e obbligo di visure ipocatastali: Cassazione

Responsabilità del notaio; erroneità delle visure ipocatastali; risarcimento all’acquirente di un immobile gravato da iscrizioni pregiudizievoli non dichiarate.

Responsabilità del notaio

Il notaio officiato di un atto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di immobili, se non ha compiuto le ‘visure ipocatastali’ necessarie per verificare la libertà da formalità pregiudizievoli dei beni, in effetti gravati da ipoteche, è responsabile dei danni conseguentemente subiti dagli acquirenti (che nella specie erano stati rappresentati in base a procure non contemplanti espressamente il potere di scegliere il professionista da incaricare del rogito; il risarcimento, in favore di entrambi gli acquirenti, è stato commisurato al prezzo pagato da uno di loro per riacquistare gli immobili all’asta giudiziaria).

Cassazione civile sez. III, 17/11/2020, n.26192

Natura contrattuale della responsabilità

Nel caso in cui un soggetto interessato a stipulare un mutuo ipotecario con una banca incarichi un notaio di effettuare le visure del bene destinato ad essere l’oggetto dell’ipoteca, ciò determina l’assunzione di obblighi in capo al notaio non soltanto nei confronti del mutuatario, ma pure nei confronti della banca mutuante, tanto che si intenda l’istituto bancario quale terzo ex art. 1411 cod. civ., che beneficia del rapporto contrattuale di prestazione professionale concluso dal cliente mutuatario, quanto che si individui un’ipotesi di responsabilità “da contatto sociale” fondata sull’affidamento che la banca mutuante ripone nel notaio in quanto esercente una professione protetta. In tal caso, l’eventuale danno dovrà essere parametrato in base alla colposa induzione dell’istituto di credito ad accettare in ipoteca, con riguardo al finanziamento, un bene non idoneo a garantire la restituzione del credito erogato.

In particolare, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo.

Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 cod. civ..

Cassazione civile sez. III, 12/06/2020, n.11296

Visure ipocatastali: omesso o negligente compimento 

Incorre in responsabilità professionale il notaio che, a causa dell’omesso o negligente compimento delle visure ipocatastali, abbia mancato di segnalare all’acquirente di quote di beni immobili compresi in una comunione ereditaria l’avvenuta trascrizione di una domanda di divisione giudiziale del compendio.

Cassazione civile sez. III, 30/01/2019, n.2525

Quando il notaio rogante deve risarcire l’acquirente di un immobile?

Il risarcimento dovuto dal notaio rogante all’acquirente di un immobile gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli non dichiarate, per non aver compiuto diligentemente le visure ipocatastali, non può essere liquidato in una somma pari al prezzo pagato se l’acquirente non ha perduto il bene, per espropriazione o rilascio ai creditori.

Cassazione civile sez. III, 13/07/2018, n.18525

Trasferimento immobile e visure ipocatastali

Il notaio officiato di un atto comportante il trasferimento di un immobile, ove non abbia compiuto le necessarie visure ipocatastali, è responsabile in solido con l’alienante dei danni conseguentemente subiti dall’acquirente ed è soggetto ad azione di regresso per il rimborso del risarcimento cui l’alienante sia stato condannato in altro precedente giudizio promosso nei suoi confronti dall’acquirente.

Cassazione civile sez. II, 11/05/2016, n.9662

Visure ipocatastali effettuate con negligenza

Il notaio che abbia negligentemente compiuto le visure ipocatastali, richiestegli dall’aspirante alla concessione di un finanziamento ipotecario, è responsabile dei danni conseguentemente subiti dall’istituto di credito mutuante, anche se quest’ultimo non gli aveva conferito l’incarico, potendosi ravvisare nella specie un contratto a favore di terzo o una responsabilità da contatto sociale.

Cassazione civile sez. II, 09/05/2016, n.9320

Risarcimento del danno in forma specifica

Il notaio officiato di un atto comportante il trasferimento di un immobile, che non abbia compiuto diligentemente le visure ipocatastali, può essere condannato, a titolo di risarcimento del danno in forma specifica, a procurare la cancellazione della formalità, ove sia possibile ottenere il consenso del creditore e l’incombente non sia eccessivamente gravoso, sotto i profili dell’attività da svolgere e della congruità, rispetto al danno, della somma da pagare.

Cassazione civile sez. III, 16/01/2013, n.903

Erroneità delle visure ipocatastali

Ai fini del riconoscimento della responsabilità del notaio per erroneità delle visure ipocatastali effettuate (e della concorrente responsabilità del venditore per la mendace assicurazione della libertà del bene) e del relativo accoglimento della domanda di risarcimento danni, l’acquirente di un immobile, rivelatosi dopo la vendita ipotecato, deve dimostrare di avere subito un pregiudizio effettivo e concreto, non ravvisabile nel mero pericolo di esecuzione da parte del creditore ipotecario o nell’indisponibilità giuridica del bene, connessa al pignoramento.

Cassazione civile sez. II, 13/10/2008, n.25050

Visure ipocatastali: periodo successivo alla data dell’atto di provenienza

Il notaio incaricato di un rogito comportante il trasferimento di un immobile è tenuto a compiere le necessarie visure ipocatastali, senza limitarle, nel tempo, al solo periodo successivo alla data dell’atto di provenienza.

Cassazione civile sez. II, 02/03/2005, n.4427

Il danno subito dall’acquirente dell’immobile

Il notaio officiato di un atto comportante il trasferimento di un immobile, che non abbia compiuto diligentemente le visure ipocatastali, omettendo di estenderle al periodo immediatamente precedente o di consultare il registro immobiliare generale, in caso di mancato aggiornamento di quelli particolari, né abbia avvertito le parti dell’eventuale impossibilità di ottenere risultati certi, è responsabile del danno subito dall’acquirente a causa dell’esistenza di un’ipoteca iscritta sul bene tre giorni prima e può essere condannato, a titolo di risarcimento in forma specifica, a procurare la cancellazione della formalità, ove sia possibile ottenere il consenso del creditore e l’incombente non sia eccessivamente gravoso, sotto i profili dell’attività da svolgere e della congruità, rispetto al danno, della somma da pagare.

Cassazione civile sez. II, 26/01/2004, n.1330

Quando è escluso l’obbligo di effettuare le visure ipocatastali?

Nel caso di autentica su scrittura privata di vendita prodotta dalle parti, a carico del notaio è escluso ogni obbligo di effettuare le visure ipocatastali, a meno che allo stesso non sia stato conferito specifico incarico.

Cassazione civile sez. III, 22/03/1994, n.2699



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