Quando un box può essere considerato pertinenza?

Per non pagarci l’Imu, il garage si deve trovare nello stesso edificio o può appartenere ad un altro stabile?

Il vocabolario la definisce così: «Relazione di reciprocità sul piano delle attribuzioni logiche o funzionali; più comunemente, competenza. Nel linguaggio giuridico, la cosa mobile destinata in modo durevole a servizio od ornamento di un’altra». Per il Codice civile, invece, la pertinenza è ogni cosa, mobile o immobile, «destinata in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa» [1]. In base a queste definizioni, quando un box può essere considerato pertinenza?

Stiamo parlando sia del garage che, nella maggior parte dei casi, è nello stesso edificio dove c’è l’abitazione (al piano terra o al piano interrato) sia di quello che si trova in un altro edificio ma che serve l’abitazione principale. Entrambi i box possono essere considerati pertinenza, a determinate condizioni che vedremo tra poco.

Sarà importante anche sottolineare la differenza tra i concetti di «pertinenza» e di «pertinenzialità», che si assomigliano ma non vogliono dire proprio la stessa cosa.

Pertinenze: cosa sono?

Al di là delle definizioni formali da vocabolario o da Codice civile, per pertinenza si intende un elemento esterno all’abitazione vera e propria ma collegato ad essa.

Le pertinenze devono essere inserite in una di queste categorie catastali:

• C/2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitte, solai;
• C/6: stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse senza fine di lucro;
• C/7: tettoie chiuse o aperte.

La destinazione d’uso della pertinenza può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Pertinenza e pertinenzialità: quale differenza?

Come dicevamo poco fa, la pertinenza non va confusa con la pertinenzialità. La prima identifica la struttura collegata all’abitazione. La seconda, cioè la pertinenzialità, riguarda il vincolo che unisce un bene ad un altro, in questo caso il box e l’abitazione. Questo rapporto dipende da un fattore:

• oggettivo, dato dallo scopo strumentale di un bene rispetto all’altro, che sia duraturo e non occasionale;
• soggettivo, che dipende dal modo in cui il titolare del bene vuole vincolare un bene all’altro.

Il vincolo pertinenziale si presume esistente anche quando, nel contratto di compravendita non c’è questa precisazione. Semmai, deve essere diversamente disposto, cioè si deve specificare che tale vincolo non esiste. Di conseguenza, nel passaggio di proprietà le pertinenze vengono trasferite insieme al bene principale [2].

Il box è sempre una pertinenza?

Per poter considerare il box una pertinenza, è necessario che il posto auto sia collegato e al servizio dell’abitazione principale. Non conta se si trova nello stesso stabile oppure in un edificio diverso: secondo la Cassazione, «è noto che il collegamento tra i due beni, quello principale e quello pertinenziale, non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale» il che contribuisce ad aumentare il valore dell’abitazione [3].

Viceversa, il box non può essere pertinenza nel caso in cui venga meno il rapporto pertinenziale perché:

• non è idoneo a svolgere la sua funzione rispetto all’abitazione principale;
• il proprietario decide di dare al box una destinazione diversa. Ad esempio, lo vende e si tiene l’abitazione principale, oppure vende la casa e si tiene il box.

Si deve pagare l’Imu sul box pertinenziale?

Se il box viene considerato una pertinenza dell’abitazione principale, la normativa dice che non si deve pagare l’Imu. Il garage, però, deve appartenere alla categoria catastale C.

L’imposta non si paga nemmeno quando il proprietario ha più auto e più box, purché questi ultimi appartengano a categorie catastali diverse. Secondo la legge, infatti [3], è possibile avere fino a tre pertinenze esenti dall’Imu per ogni abitazione principale purché appartengano ad altrettante categorie catastali diverse l’una dall’altra.

Significa che chi possiede due macchine e due garage della stessa categoria dovrà pagare l’Imu solo su uno, mentre se i due box sono classificati in categorie diverse e sono pertinenze della stessa abitazione principale non andrà pagata l’imposta. Nel caso in cui l’esenzione spetti solo per uno dei garage, bisognerà specificare al Comune di quale si tratta presentando una dichiarazione Imu entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è stato acquistato il secondo box auto.

Precisazione obbligatoria: se l’abitazione è inserita nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè sono immobili di lusso, il garage – anche se collegato – non può essere considerato pertinenza e, pertanto, bisogna pagare l’Imu (come del resto per l’abitazione stessa, poiché non gode dell’esenzione).