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Posso vendere la casa acquistata con i soldi dei genitori?

23 Luglio 2021
Posso vendere la casa acquistata con i soldi dei genitori?

La donazione indiretta può essere oggetto di contestazione da parte degli eredi legittimari nei confronti del terzo acquirente dell’immobile?

Un nostro lettore ci pone un quesito che, apparentemente, può sembrare singolare quando invece solleva un problema piuttosto comune. La domanda è la seguente: posso vendere la casa acquistata con i soldi dei genitori?

Perché mai il lettore si pone questa domanda? Come tutti sapranno, le donazioni possono essere oggetto di contestazione, alla morte del donante, ed entro massimo 10 anni da tale momento, se risulta che quest’ultimo ha leso le quote di legittima del coniuge o dei figli. Ipotizzando il caso di un padre che, in vita, abbia intestato la propria unica casa ad un figlio e, alla morte, non abbia lasciato null’altro alla moglie, questa potrebbe contestare la donazione fatta al figlio e chiedere la metà del valore del bene. 

Se poi non sono passati 20 anni dalla donazione, e se mai il donatario (nel nostro caso, il figlio) dovesse nel frattempo aver ceduto l’immobile a un’altra persona, l’erede legittimario leso nei propri diritti (nel nostro esempio, la moglie) potrebbe anche riprendersi la casa dal nuovo titolare del bene, indipendentemente dal fatto che questi fosse in buona fede e del tutto estraneo alle questioni familiari del venditore. 

Tale possibilità di impugnare la donazione e, addirittura, revocare anche la successiva vendita del bene rende piuttosto refrattarie le banche a finanziare l’acquisto di un immobile proveniente da donazione. Tant’è che, una recente giurisprudenza, ha sancito la responsabilità del venditore che ometta di comunicare all’acquirente che l’immobile gli è provenuto da donazione, esponendo quest’ultimo alla potenziale azione restitutoria da parte degli eredi legittimari.

Ora, entriamo nel vivo del problema sollevato dal lettore. Immaginiamo che il padre, anziché intestare al figlio la propria casa, così donandogliela, gli doni invece una somma sufficiente a coprire il prezzo per l’acquisto di una nuova abitazione. Questo schema si definisce donazione indiretta. Della donazione indiretta abbiamo lungamente parlato in queste stesse pagine.

La cosiddetta «donazione indiretta» si verifica quando il donante dona al donatario non già un bene ma i soldi necessari a comprare il suddetto bene. Il che può avvenire o bonificando l’importo sul conto del donatario oppure direttamente in capo al venditore.

La donazione indiretta si distingue così dalla «donazione diretta» che invece si verifica quando il donante dona il bene al donatario. Questo bene potrebbe anche consistere in una somma di denaro ma, in tale ipotesi, questa non è vincolata a uno specifico acquisto.

Qui sorge il quesito che ci ha posto il lettore: posso vendere la casa acquistata con i soldi dei genitori? In altri termini, si pone la questione se, anche nel caso di donazione indiretta (ossia della casa pagata coi soldi dei genitori-donanti), sia possibile l’azione dei legittimari rivolta a riprendersi l’immobile in caso di lesione delle rispettive quote di legittima. 

Sul punto, la giurisprudenza della Cassazione [1] è stata abbastanza chiara: le eventuali azioni di riduzione o di restituzione avanzate dagli eredi legittimari nei confronti del beneficiario della donazione non possono mai coinvolgere i successivi acquirenti dell’immobile oggetto di donazione indiretta. Questo significa, nella pratica, che chi acquista una casa da un soggetto che l’ha pagata con i soldi ricevuti in donazione, non subirà mai alcuna azione da parte degli eredi legittimari lesi nei propri diritti. In altri termini, la vendita è al sicuro e priva di qualsiasi possibile revoca. 

Ciò significa che quando i beni oggetto di donazione indiretta vengono venduti, l’acquirente non potrà mai essere coinvolto in una richiesta avanzata dagli eredi legittimari del donante, i quali potranno tutt’al più rivolgersi esclusivamente contro chi aveva beneficiato in ordine della donazione indiretta (ossia, nel nostro esempio, il figlio che poi ha venduto la casa comprata coi soldi dei genitori). E ciò a differenza di quanto accade per le donazioni dirette dove invece i terzi acquirenti possono subire l’azione restitutoria degli eredi legittimari. 

Questo porterà la banca a concedere più facilmente un mutuo con iscrizione di ipoteca sul bene immobile oggetto di donazione indiretta.


note

[1] Cass. sent. n. 11496/2010.


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