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Agevolazione prima casa su seconda abitazione

23 Luglio 2021 | Autore:
Agevolazione prima casa su seconda abitazione

La Cassazione spiega quando è possibile acquistare un secondo immobile senza vendere quello precedente ed avere, comunque, il beneficio fiscale.

Avere due immobili nello stesso Comune e beneficiare dell’agevolazione prima casa sulla seconda abitazione: impossibile per l’Agenzia delle Entrate, non da escludere per la Cassazione. Tra l’amministrazione tributaria e la Suprema Corte, sono gli ermellini a segnare un nuovo punto a loro favore con un’ordinanza che riconosce la possibilità di ottenere il beneficio su una seconda casa, ovviamente a determinate condizioni.

Si parla dell’eventualità di acquistare un altro immobile perché quello attuale è talmente piccolo da non riuscire a soddisfare le necessità del nucleo familiare. In pratica, perché «inidoneo». È un concetto un po’ relativo, certamente: c’è chi trova stretta una casa da 150 metri quadri per abitare da solo. La Cassazione, infatti, non difende i capricci ma la vera necessità di avere l’agevolazione prima casa sulla seconda abitazione. A dispetto dell’Agenzia delle Entrate. Vediamo in quali termini.

Agevolazione prima casa: quando si ottiene?

Partiamo da quello che sostiene il Fisco in base a quanto stabilito dalla legge. L’agevolazione prima casa consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. Una di queste, il fatto di non possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se il contribuente lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato. Inoltre, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente abbia la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto.

L’agevolazione garantisce uno sconto fiscale sull’operazione: chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile. Le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, il compratore sarà tenuto a versare l’imposta sul valore aggiunto pari al 4% anziché al 10%, calcolata sul prezzo della cessione. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Si può avere accesso all’agevolazione prima casa per l’acquisto di qualsiasi immobile tranne quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè restano esclusi praticamente gli immobili di lusso. Il beneficio interessa anche l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Ad ogni modo, è necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione prima casa.

Agevolazione prima casa per l’acquisto della seconda

Quanto sopra esposto è quello che l’Agenzia delle Entrate prevede, letteralmente, per l’agevolazione prima casa. Su queste regole, però, la Cassazione è tornata a puntualizzare alcune cose con una recente ordinanza [1].

Per la Suprema Corte, il contribuente che abita in un immobile inidoneo può acquistare un’altra abitazione con l’agevolazione prima casa, anche nello stesso Comune. I giudici di legittimità hanno esaminato in proposito il caso di un contribuente proprietario di un’abitazione che non arrivava ai 48 metri quadri in cui ci stavano (per modo di dire) cinque persone. Avendo l’evidente necessità di comprare un’altra casa, l’ha trovata nello stesso Comune in cui aveva già la residenza ed ha chiesto l’agevolazione. Per la cronaca, tutto l’iter per vedersi riconoscere il beneficio è iniziato nel 2008 e si è concluso con l’ordinanza della Cassazione datata 22 luglio 2021.

Quest’ultimo pronunciamento della Corte Suprema si aggiunge e si allinea ad alcuni di quelli precedenti, in virtù dei quali è possibile riassumere il pensiero dei giudici in questo modo:

  • chi ha una casa inidonea può acquistare un secondo immobile e accedere all’agevolazione prima casa quando non ha avuto il beneficio su quella attuale, ubicata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da comprare;
  • una casa può ritenersi inidonea sia da un punto di vista soggettivo sia da quello oggettivo.

La Cassazione insiste anche sul fatto che non è possibile fruire dell’agevolazione prima casa quando l’immobile inidoneo era stato acquistato con lo stesso beneficio.

Cosa si intende per casa inidonea?

Il concetto di idoneità abitativa di un’unità immobiliare non è contemplato dalla legge, il che vuol dire che i giudici devono decidere caso per caso. Ma, come detto poco fa, ci potrebbe essere un margine di discrezionalità troppo ampio: quella che per uno potrebbe essere una buona sistemazione, per un altro potrebbe dimostrarsi non adeguata.

Al fine di risolvere questo problema e dare qualche indicazione ai magistrati che devono decidere se concedere o negare l’agevolazione prima casa, la Cassazione ha fornito qualche chiarimento. Si può considerare inidonea una casa, ad esempio, perché ad un certo punto le condizioni igieniche impongano lo sfollamento o anche perché un sisma l’ha resa pericolante. Così come può essere inidonea una casa di dimensioni troppo ridotte per una famiglia che, dal momento dell’acquisto dell’immobile, si è allargata e non ci sono spazi a sufficienza per i figli. In casi come questi, dunque, si può comprare un’altra abitazione con l’agevolazione prima casa, senza dover vendere la casa preposseduta.


note

[1] Cass. ordinanza n. 20981/2021 del 22.07.2021.


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