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Il tetto condominiale: breve guida

20 Mag 2014 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Mag 2014



Manutenzione, modifiche e coibentazione del tetto: cosa si può e cosa non si può fare, e quali maggioranze servono.

Le riparazioni conseguenti ai danni da infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto sono a carico di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo [1]. Deve contribuire anche il condomino che ha subito il danno, che si trova nella duplice veste di danneggiato e danneggiante. Il risarcimento riconosciutogli, pertanto, verrà ridotto della quota da lui dovuta.

Incorporazione

Un condomino non può incorporare il tetto nella sua proprietà esclusiva [2]: tale innovazione è, infatti, vietata se non c’è una autorizzazione da parte di tutti gli altri condomini [3].

Mansarda

Il proprietario del sottotetto può sostituire al tetto una mansarda, a condizione che sia salvaguardata – mediante opere adeguate – la funzione di protezione e copertura delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente [4].

Inoltre non si deve alterare l’estetica dell’edificio, né ledere il diritto degli altri condomini.

In ogni caso, il condomino ne deve dare preventiva notizia all’amministratore, specificando i dettagli dell’intervento e le modalità di esecuzione. L’amministratore, a sua volta, ne riferisce all’assemblea [5]. Lo stesso dicasi se si tratta di un abbaino. È comunque opportuno, per evitare possibili contestazioni sotto il profilo dell’alterazione dell’aspetto architettonico dell’edificio, acquisire il consenso di tutti gli altri condomini, tanto più che potrebbe essere richiesto dal Comune come condizione per il rilascio del permesso di costruire.

Modifiche

Un singolo condomino non è legittimato a richiedere in via autonoma un permesso di costruire per realizzare interventi riguardanti il tetto dello stabile condominiale. Esso, infatti, è di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari; ne consegue che per apportare modifiche al tetto è necessaria una apposita deliberazione dell’assemblea condominiale [6].

Manutenzione

La spesa per la manutenzione del tetto deve essere ripartita tra tutti i condomini serviti da tale struttura, in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo [7].

Nel supercondominio, se per le caratteristiche strutturali e funzionali di uno dei corpi di fabbrica, risulta che tutti i condomini sono interessati alla riparazione del tetto (magari perché vi è installata la centrale termica), alla spesa devono contribuire tutti, e non solo i condomini di questo specifico edificio [8].

Se il costruttore-venditore delle singole unità immobiliari si è riservato la proprietà esclusiva del tetto, le spese di manutenzione sono a suo esclusivo carico, se vi sia stata una specifica pattuizione in tal senso [9]; in assenza di tale accordo, trova applicazione il seguente principio [10]: un terzo delle spese a carico del proprietario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei condomini alle cui appartamenti il tetto serve da copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà [11].

Coibentazione

La coibentazione del tetto può essere considerata intervento su parte comune dell’edificio volta al contenimento del consumo energetico, anche se ad avvantaggiarsene è soprattutto il proprietario del sottotetto. Di conseguenza, la relativa spesa può essere deliberata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 334/1.000 [12]. La spesa va suddivisa in proporzione ai millesimi di proprietà. Se l’edificio ha più tetti, alla spesa devono concorrere i soli condomini che traggono utilità dal tetto interessato dall’intervento.

Terrazza

Il proprietario dell’ultimo piano non può sostituire il tetto con una terrazza da annettere al proprio appartamento. Questo tipo di intervento, infatti, non rientra nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano, ma costituisce un’alterazione dell’uso cui tale bene comune è destinato [13]. Per la sua realizzazione occorre quindi il consenso di tutti gli altri condomini, non potendo l’assemblea decidere a maggioranza, pena la nullità della relativa delibera [14].

Tubi

Un condomino può sistemare sul tetto condominiale un tubo dell’acqua potabile, a condizione di non menomare la funzione di questa parte comune dell’edificio [15].

note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 4449 del 27.07.1984

[4] Cass., sent. n. 14107 del 3.08.2012.

[5] Art. 1122, c. 2, cod. civ.

[6] Con le maggioranze stabilite dall’art. 1136 cod. civ.. T.A.R. Lombardia, sent. n. 1820 del 11.07.2013.

[7]  Trib. Roma, sent. n. 18080 del 12.09.2013; Cass., sent. n. 5064 del 29.04.1993.

[8] Corte App. Milano, 17.01.1992.

[9] Cass., sent. n. 1338 del 9.06.1961.

[10] Art. 1126 cod. civ.

[11] Cass., sent. n. 532 del 30.01.1985.

[12] Art. 26, l. n. 10 del 9.01.1991.

[13] Cass., sent. n. 1737 del 28.01.2005.

[14] Cass., sent. 8777 del 26.10.1994.

[15] Cass., sent. n. 2293 del 9.06.1975.

Autore immagine: 123rf. com


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3 Commenti

  1. salve chi paga la coibentazione della suoletta sottotetto, di un condominio con riscaldamento autonomo? non spetta ai propietari dell’ultimo piano visto che ne godono loro? salve grazie

  2. Buongiorno, sono alfio finocchiaro,posso apporre sul tetto condominiale , e’ una casa di due proprietari, sopra mio cognato sotto, o piano terra, mia moglie,dicevo ho il diritto di apporre dei pannelli solari sul tetto?

  3. Salve i due proprietari dell’ultimo piano di un condominio si sono appropriati del lastrico solare e veranda chiudendo la porta che che accede alla veranda, dicendo che sono i proprietari però No hanno mostrato nulla che possa dimostrare la proprietà. Come posso fare valere i miei diritti?

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