Assemblea di condominio: posso delegare un estraneo?

Da chi posso farmi rappresentare nelle riunioni condominiali?

La vita condominiale, almeno in Italia, è sempre molto animata. Rumori molesti o amministratore incompetente sono solo alcuni dei tantissimi problemi che quotidianamente agitano i condomini. Tutti i problemi, prima o poi, finiscono per arrivare in assemblea. E durante le assemblee spesso esplodono rancori, liti e discussioni molto tese. Di frequente, molti condomini, proprio per evitare di incontrare il vicino antipatico, preferiscono non presentarsi alle riunioni oppure delegare qualcuno al proprio posto. Sorge allora spontanea la domanda se il condomino nell’assemblea di condominio possa delegare un estraneo.

Nell’articolo che segue illustreremo il funzionamento della delega nelle assemblee condominiali. Analizzeremo come si dà la delega, i limiti alla possibilità di ricevere deleghe ed anche se la delega può essere data a qualunque persona. Conoscere queste regole è importante per evitare che le delibere adottate dall’assemblea possano essere annullate dal giudice per vizi relativi proprio alle deleghe. L’annullamento di una delibera renderebbe necessario riconvocare l’assemblea per approvare di nuovo la decisione annullata, ma non è sempre detto che l’assemblea decida di approvare di nuovo la stessa delibera. Per evitare inconvenienti di questo tipo, può sicuramente servire una più approfondita conoscenza delle regole.

Come funzionano le deleghe in condominio?

La legge [1] stabilisce innanzitutto il diritto di ogni condomino di partecipare alle assemblee anche attraverso un rappresentante che sia munito di delega scritta. Questo significa che non è permesso delegare solo verbalmente una persona a partecipare al posto nostro all’assemblea.

La legge [2] precisa inoltre che il diritto di delegare un’altra persona a partecipare alle assemblee non può essere annullato dal regolamento condominiale.

Pertanto, non avrebbe alcun valore, e sarebbe nulla, la clausola del regolamento condominiale che dovesse vietare ai condomini di delegare una persona per la partecipazione all’assemblea.

È invece possibile che il regolamento condominiale contenga dei limiti alla facoltà di delega. La giurisprudenza [3] ha ritenuto valida la clausola del regolamento condominiale contrattuale (cioè il regolamento approvato con il consenso di tutti i condomini) che stabilisca che la delega possa essere data solo a determinate persone (ad esempio, a parenti o ad altri condomini).

La legge [4] stabilisce inoltre che se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare in assemblea più di un quinto dei condomini e più di un quinto del valore espresso in millesimi.

Se i condomini sono venticinque, ogni delegato non potrà rappresentare più di cinque condomini e più di duecento millesimi

Possiamo pertanto dire che:

• nei condomini con un numero di condomini inferiore a ventuno, la legge non stabilisce alcun limite, ma il regolamento di condominio può contenere ugualmente per il delegato limiti al numero di condomini e di millesimi che egli può rappresentare (ma non può annullare completamente il diritto del condomino di delegare qualcuno a rappresentarlo in assemblea);
• nei condominii con un numero di condomini superiore a venti, il regolamento di condominio può contenere limiti anche più rigidi di quelli stabiliti dalla legge, ma non può annullare completamente il diritto del condomino di delegare qualcuno a rappresentarlo in assemblea.

La delega del condomino deve essere scritta

Il condomino può delegare chiunque?

Verifichiamo adesso se ti è possibile dare le delega per la partecipazione in assemblea condominiale anche ad un estraneo. La legge [5] contiene un solo limite: non puoi delegare l’amministratore di condominio.

Pertanto, in linea generale, puoi delegare chiunque a partecipare come tuo rappresentante all’assemblea condominiale. Puoi delegare un altro condomino, un tuo parente ed anche un conoscente. Anche il tuo legale di fiducia può partecipare come tuo delegato all’assemblea condominiale.

In tutti i casi, è opportuno ribadirlo, la delega dovrà essere data con un atto scritto.

Bisogna però sottolineare che il regolamento di condominio potrebbe contenere ulteriori limiti, rispetto a quello che stabilisce la legge, alla possibilità di delegare altri alla partecipazione all’assemblea. Ti consigliamo, perciò, di leggere con attenzione il regolamento del tuo condominio.

Se esiste una clausola che precisa che la delega per partecipare all’assemblea può essere data solo ad altri condomini, oppure solo o al coniuge e ai parenti entro il secondo grado (cioè ai figli, ai genitori e ai fratelli) allora non potrai delegare un soggetto diverso da quelli indicati nel regolamento.

Cosa accade se invece deleghi una persona che in base al regolamento condominiale non può essere delegata?

In quel caso:

• il presidente dell’assemblea, se si accorge dell’invalidità della delega, può escludere il delegato sia dalla discussione che dalle votazioni e ha il diritto di non calcolare i tuoi millesimi (di condomino delegante) per il calcolo relativo alla validità della costituzione dell’assemblea;
• se il presidente dell’assemblea non si accorge dell’invalidità della delega, le delibere adottate con il voto decisivo del condomino delegante possono essere annullate con ricorso al tribunale entro trenta giorni dalla data della riunione (per i presenti) o dalla data della comunicazione del verbale (per i condomini assenti).

L’amministratore non può essere delegato a partecipare all’assemblea