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Come si divide un bene ereditato?

31 Luglio 2021
Come si divide un bene ereditato?

Vorremmo dividere un appartamento ereditato. Come procedere? Quali alternative?

Se ho inteso bene il senso della sua richiesta, Lei cerca una soluzione in grado di evitare principalmente la convivenza degli eredi nello stesso immobile. Per raggiungere questo obiettivo pensa di dividere materialmente l’appartamento (di cui è comproprietario insieme agli altri eredi) in modo da ricavarne tre distinte ed autonome unità immobiliari da assegnare ciascuna in proprietà esclusiva. Questo risultato è raggiungibile, se i comproprietari sono d’accordo, con una divisione contrattuale, non giudiziale.

La divisione contrattuale (cioè amichevole) si perfeziona recandosi da un notaio il quale, sulla base dell’accordo già raggiunto (e del progetto di divisione già predisposto da un tecnico, cioè da un geometra o da un ingegnere), redige un atto notarile nel quale:

  • si dà atto dell’accordo già raggiunto;
  • si perfeziona lo scioglimento della comunione ereditaria esistente sull’immobile;
  • si assegna in proprietà esclusiva a ciascuno dei comproprietari una porzione dell’immobile corrispondente alla quota.

Chiaramente, se non è possibile (per ragioni strutturali dell’immobile) assegnare a ciascuno una porzione esattamente uguale alla propria quota, è possibile ugualmente dividere l’immobile procedendo a conguagli in denaro.

Per spiegarmi, le faccio un esempio: se la divisione dell’immobile predisposta dal tecnico, e sulla quale avete raggiunto l’accordo, prevede l’assegnazione in proprietà esclusiva a Lei di una porzione pari al 60% della superficie dell’immobile, sarà lei (che ha una quota di proprietà pari al 33%) a dover dare un conguaglio in denaro, a ciascuno degli altri due eredi, pari al 13,5% del valore dell’immobile, poiché avrà avuto una porzione del 27% più grande della sua quota.

Ovviamente, anche se dovesse toccare agli altri eredi ricevere una porzione più grande della quota a loro spettante, si farà ricorso ai conguagli in denaro.

Faccio notare, infine, che è possibile procedere alla divisione contrattuale anche per un solo bene dell’eredità e non è quindi necessario che vengano contemporaneamente divisi tutti i beni sui cui esiste tra Lei e gli altri eredi una comunione ereditaria.

Se, invece, non siete in grado di raggiungere un accordo sulla divisione dell’appartamento, ciascuno dei comproprietari può chiedere che la divisione sia fatta dal giudice (si tratta in questo caso di divisione giudiziale) avviando una vera e propria causa con la quale si citano in giudizio gli altri comproprietari.

Tenga però conto che:

  • la divisione giudiziale può riguardare un singolo bene dell’eredità soltanto se tutti gli eredi sono d’accordo (altrimenti se gli altri eredi non sono d’accordo, la divisione giudiziale riguarderà tutti i beni ereditari);
  • che, se la divisione di un singolo bene è accettata in giudizio da tutti gli eredi, il giudice fa predisporre da un consulente d’ufficio un progetto di divisione dell’appartamento (con porzioni possibilmente uguali alle quote) che dovrà essere discusso ed accettato da tutti gli eredi;
  • naturalmente anche nella divisione giudiziale, se la porzione di un comproprietario è maggiore della quota che gli spetta, si procederà a conguagli in denaro;
  • se l’immobile non dovesse essere frazionabile, cioè non divisibile in porzioni (a giudizio del consulente d’ufficio), esso andrà attribuito dal giudice tutto intero preferibilmente a chi dispone della quota maggiore (con conguaglio agli altri eredi); se l’erede con quota maggiore non è disposto ad avere l’intero immobile e a pagare in denaro le quote agli altri eredi, allora il giudice disporrà la vendita all’incanto dell’immobile (ed il prezzo ricavato sarà diviso tra gli eredi in proporzione alle quote).

La durata di una causa di divisione giudiziale non è breve.

Di sicuro, occorre qualche anno di tempo per giungere a sentenza: chiaramente, i tempi si allungano se il progetto del consulente d’ufficio nominato dal giudice viene contestato caricando poi il giudice della risoluzione delle contestazioni sollevate.

Soluzione alternativa rispetto alla divisione contrattuale o alla divisione giudiziale potrebbe essere la vendita dell’intero appartamento (possibile solo se tutti i coeredi siano d’accordo per la vendita) con divisione del prezzo ricavato in modo che poi ciascuno dei comproprietari possa valutare di acquistare un immobile in proprietà esclusiva.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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