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Errori agente immobiliare: ha diritto alla provvigione?

7 Agosto 2021
Errori agente immobiliare: ha diritto alla provvigione?

L’agente immobiliare che media tra me e il venditore ha compiuto diversi errori. Ha diritto ugualmente alla provvigione?

Occorre innanzitutto partire da una premessa.

Innanzitutto occorre dire che la legge (cioè l’articolo 1755 del Codice civile) stabilisce che l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso in conseguenza del suo intervento.

Questo vuol dire che l’agente può pretendere la provvigione se tra le parti (cioè, nel suo caso, tra lei e il proprietario dell’immobile) si è concluso un affare.

Quando si può affermare, dal punto di vista giuridico, che un affare è stato concluso?

La Corte di Cassazione ha chiarito in varie sentenze che cosa vuol dire “affare concluso” stabilendo che il diritto alla provvigione dell’agente esiste se, a seguito dell’attività dell’agente stesso, tra le parti si è costituito un vincolo giuridico.

Questo significa che nel suo caso specifico l’agente immobiliare avrebbe diritto alla provvigione se:

  • tra lei e il proprietario dell’immobile fosse stato concluso un accordo anche se solo preliminare.

Ora, pure ammettendo che l’atto da lei allegato valga come contratto preliminare (in quanto trattasi di proposta d’acquisto poi accettata dal venditore), nel suo caso sono però emerse diverse inadempienze (o, se vogliamo diversamente chiamarle, imprecisioni o scorrettezze) da parte dell’agente.

Queste inadempienze, come ha chiarito la Corte di Cassazione con sentenza n. 4.415 del 21 febbraio 2017, possono generare una responsabilità dell’agente – mediatore nei confronti dell’acquirente.

E l’acquirente può far valere questa responsabilità sia chiedendo all’agente il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione nonostante vi sia stata la conclusione dell’affare (per effetto dell’intervento dell’agente).

La responsabilità dell’agente, sempre secondo la citata sentenza, sorge nei casi in cui egli:

  • abbia taciuto informazioni o circostanze di cui era a conoscenza;
  • oppure abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza;
  • oppure abbia erroneamente adempiuto ad uno specifico incarico ricevuto (ad esempio di effettuare specifiche verifiche richieste dalle parti).

Ebbene, come emerge dal testo del suo quesito, l’agente ha di sua mano spuntato la casella indicante che l’immobile era già dotato di Ape/Ace all’atto della sottoscrizione della proposta di acquisto/preliminare cosa che, in realtà, non corrisponderebbe al vero (ma in questa falsa informazione c’è anche, in verità, una corresponsabilità del venditore).

Inoltre avrebbe indicato (sempre spuntando lui la relativa casella) che l’immobile è dotato di certificato di agibilità ed anche questo non corrisponderebbe al vero (ed anche in questa erronea indicazione c’è una corresponsabilità di parte venditrice).

Ora, date queste premesse, il mio consiglio è comunque quello di cercare un accordo bonario con l’agente (facendovi forti delle sue inadempienze e degli effetti che esse possono produrre secondo quello che è l’insegnamento della Corte di Cassazione di cui ho riportato sopra le indicazioni).

Se, infatti, non raggiungeste un accordo con l’agente e iniziasse una causa (su sua iniziativa o su iniziativa dell’agente) non solo la causa comporterebbe comunque, in prima battuta, la necessità di sostenere le relative spese (mi riferisco a quelle del legale), ma, come tutte le cause, presenterebbe sempre un’incertezza sull’esito finale (incertezza dovuta al fatto che l’agente potrebbe scaricare sul venditore parte o tutte le sue responsabilità e che potrebbero esserci difficoltà per lei nel disporre di prove solide per la dimostrazione delle inadempienze dell’agente).

In conclusione:

  • evidenzi con decisione all’agente i suoi errori, le sue omissioni e la sua scarsa professionalità e, facendosi forza su questo, tenti comunque di raggiungere con lui un accordo;
  • se ciò non fosse possibile, si premuri (in vista della probabile futura causa) di avere a disposizione quante più prove che dimostrino al giudice, in modo chiaro ed indubbio, tutti gli errori e inadempienze commesse dall’agente con lo scopo di ottenere la sua condanna ai danni (anch’essi da dimostrare al giudice) e/o di ottenere sentenza che riconosca l’inesistenza del diritto alla provvigione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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