Mediazione obbligatoria in materia condominiale

In quali casi la legge impone il tentativo di conciliazione come condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria? Come funziona la mediazione in condominio?

Chi non riesce a far valere le proprie ragioni in modo pacifico è costretto a ricorrere all’autorità giudiziaria. Ad esempio, se il debitore non ne vuole sapere di pagare il creditore, neanche a fronte di numerosi solleciti, allora a quest’ultimo non resta che affidarsi a un avvocato affinché si chieda al giudice il recupero forzoso di quanto dovuto. In alcune materie, però, la legge impone un passaggio intermedio, una fase che si trova a metà tra i tentativi di bonario componimento della lite e la causa: si tratta della mediazione. Con questo articolo ci occuperemo nel dettaglio della mediazione obbligatoria in materia condominiale.

Fin da subito, va detto che chiunque può rivolgersi a un organismo di mediazione per tentare di raggiungere un compromesso con l’altra parte. In alcune materie, però, questa strada è obbligatoria a pena di improcedibilità dell’azione giudiziaria. In altre parole, ci sono controversie per le quali è impossibile rivolgersi al giudice se prima non si è passati per il tentativo di mediazione. Una di queste materie è quella condominiale: in pratica, se un condomino vuole agire contro il condominio per far valere, ad esempio, l’annullabilità della delibera, dovrà per prima cosa rivolgersi a un organismo di mediazione. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme come funziona e quali sono i casi di mediazione obbligatoria in materia condominiale.

Cos’è la mediazione?

La mediazione è un metodo di risoluzione stragiudiziale delle controversie. In pratica, si tratta di una conciliazione.

La mediazione si svolge davanti a un soggetto terzo e imparziale (il mediatore), il quale cerca di mettere d’accordo le parti al fine di evitare il ricorso al tribunale.

Mediazione obbligatoria: cos’è?

Per alcune specifiche materie, la legge ha previsto che le parti debbano necessariamente fare ricorso al mediatore, pena l’impossibilità di rivolgersi all’autorità giudiziaria. Si parla in questi casi di mediazione civile obbligatoria.

Quando la mediazione è imposta dalla legge, si dice che la mediazione è condizione di procedibilità: vuol dire che l’azione giudiziaria deve necessariamente essere preceduta dal tentativo di mediazione. Solamente nel caso in cui questa fallisca, sarà possibile esporre le proprie ragioni ad un giudice.

Mediazione: quando è obbligatoria?

La mediazione è obbligatoria in materia di:

• diritti reali (proprietà, usufrutto, usucapione, compravendite immobiliari ecc.);
• divisione e successioni ereditarie;
• patti di famiglia;
• locazione e comodato;
• affitto di aziende;
• risarcimento danni da responsabilità medica e sanitaria;
• diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
• contratti assicurativi, bancari e finanziari;
• condominio.

Esperire un tentativo di conciliazione è inoltre obbligatorio quando la mediazione è demandata da un giudice oppure quando è prevista da clausole contrattuali o statutarie (clausole compromissorie).

In tutti gli altri casi, la procedura di mediazione è rimessa alla discrezionalità delle parti.

Mediazione condominiale obbligatoria: in quali casi?

Come appena visto nel precedente paragrafo, la legge dice che le controversie condominiali rientrano tra le materie per le quali è prevista la mediazione obbligatoria.

In quali casi il condominio può essere coinvolto in una procedura di mediazione obbligatoria? A tal proposito, è possibile individuare tre grandi categorie:

• controversie tra condominio e condòmini (l’ipotesi più ricorrente);
• controversie tra condominio e amministratore;
• controversie tra condominio ed un terzo.

Con riferimento alle ipotesi più frequenti, il tentativo di mediazione è obbligatorio nelle controversie condominiali riguardanti:

• le parti comuni e la destinazione d’uso delle stesse;
• le spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea;
• l’assemblea dei condomini e l’impugnazione delle relative delibere;
• il regolamento di condominio;
• la nomina, revoca e responsabilità dell’amministratore;
• lo scioglimento del condominio;
• la riscossione dei contributi condominiali.
• le tabelle millesimali.

Mediazione obbligatoria in condominio: come funziona?

La legge [1] dice che al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la stessa maggioranza di cui sopra, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

In sintesi, tutto quanto appena detto significa che:

• è l’assemblea a dare legittimazione all’amministratore in relazione alla partecipazione alla procedura;
• è l’assemblea a decidere sull’eventuale proposta di mediazione che dovesse scaturire dagli incontri cui l’amministratore è stato autorizzato a partecipare.

Condominio: chi paga la mediazione?

Le spese di mediazione vanno divise esattamente come ogni altra spesa condominiale: in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Dunque, il condominio che intende intraprendere una procedura di mediazione dovrà ripartire le spese tra tutti i proprietari, esattamente come se fosse una comune spesa condominiale.

Lo stesso dicasi nel caso in cui il condominio debba partecipare alla mediazione in qualità di convenuto, cioè di parte chiamata alla mediazione.

In questo caso, però, mentre le spese del proprio avvocato sono sempre dovute, le spese della mediazione devono essere pagate solamente se si intende andare avanti con il tentativo di conciliazione (la prima seduta di mediazione, in pratica, non si paga).

Per approfondire l’argomento, si rinvia alla lettura dell’articolo “Mediazione in condominio: chi paga?“.