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Dare una casa in affitto senza riscaldamento: si può?

26 Luglio 2021
Dare una casa in affitto senza riscaldamento: si può?

La rottura del riscaldamento condominiale autorizza la risoluzione unilaterale del contratto di locazione?

Una recente sentenza del tribunale di Roma [1] ha rigettato la richiesta di risoluzione di un contratto di locazione, avanzata da un inquilino a cui era stato affittato un appartamento rimasto privo di riscaldamento a causa di un guasto all’impianto centralizzato del condominio. La pronuncia, che si discosta dall’orientamento maggioritario seguito sino ad oggi dalla giurisprudenza, ci offre lo spunto per spiegare se si può dare una casa in affitto senza riscaldamento. Ma procediamo con ordine.

Riparazioni a carico del padrone di casa

Tra gli obblighi del locatore vi è quello di consegnare l’appartamento privo di vizi, in buono stato di manutenzione e di mantenerlo, nel corso dell’esecuzione del contratto, in condizioni tali da essere utilizzabile (articolo 1575 del Codice civile). 

Il padrone di casa deve quindi farsi carico di tutte le riparazioni di straordinaria manutenzione (come ad esempio la rottura e la sostituzione dello scaldabagno, la riparazione del riscaldamento, ecc.) e quelle di ordinaria manutenzione di rilevante importo derivante dall’usura quotidiana. 

Ricadono invece sul conduttore solo le spese di ordinaria manutenzione di modesto importo (ad esempio, la sostituzione di un tubo rotto del lavandino che non comporti opere murarie).

Quando smettere di pagare l’affitto?

L’inquilino può recedere dal contratto (e quindi smettere di pagare il canone di locazione) se si accorge di vizi preesistenti che rendono inservibile l’immobile, tanto da costringerlo ad andare via e a non utilizzare più l’appartamento (si pensi a un impianto elettrico non a norma da cui possa derivare il rischio di folgorazione). Tale diritto però gli è precluso se tali vizi gli erano noti al momento della stipula del contratto o comunque ne avrebbe potuto prendere conoscenza usando l’ordinaria diligenza (si pensi a un appartamento senza doppi infissi oppure a una porta blindata). 

Pertanto, in presenza di vizi conosciuti o facilmente visibili alla conclusione del contratto, il recesso non è consentito. 

Diverso è il caso dei vizi sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto. Si tratta, il più delle volte, di vizi derivanti dall’omessa manutenzione straordinaria spettante al locatore. Se quest’ultimo non effettua gli interventi necessari a mantenere l’immobile in stato di abitabilità, l’inquilino può ricorrere al giudice e chiedere la riduzione del prezzo di locazione; in alternativa, può avvalersi della risoluzione contrattuale che gli consente di lasciare l’appartamento senza pagare più il canone. Ma, in questo secondo caso, si deve trattare di problematiche talmente gravi da rendere completamente inservibile l’immobile, tanto da doverlo abbandonare. Una macchia di muffa causata da infiltrazioni di umidità non può, ad esempio, ritenersi tale. 

Si può affittare una casa senza riscaldamento?

Alla luce di quanto abbiamo appena visto possiamo tracciare le fila del discorso e comprendere se si può affittare una casa senza riscaldamento. 

Come anticipato in apertura, il tribunale di Roma ha ritenuto illegittima la risoluzione del contratto di locazione, effettuata unilateralmente dall’inquilino, sulla sola scorta del mancato funzionamento dell’impianto del gas. Probabilmente, il giudice ha ritenuto che l’appartamento potesse essere ugualmente abitabile attraverso altri sistemi di riscaldamento dell’ambiente come le stufe. 

La pronuncia però non appare convincente e sembra contraddire tutto ciò che si è detto in questo articolo, frutto peraltro dell’orientamento ormai stabile della Cassazione. Un appartamento freddo non è certo abitabile e, peraltro, il sistema di riscaldamento a stufe – oltre ad essere antieconomico e a comportare un notevole aggravio di spesa sull’inquilino – non può certo equipararsi a un riscaldamento tradizionale, quanto ad efficienza e a penetrazione negli ambienti.

Poco importa, a questo punto, che il problema consista in un guasto a livello condominiale: il locatore che subisca la risoluzione del contratto di locazione a causa dell’impianto centralizzato potrà a sua volta chiedere il risarcimento dei danni al condominio per la perdita del conduttore e, quindi, per il mancato guadagno.

Come ricordato più volte dalla giurisprudenza della Cassazione [2], in tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione – in base al richiamato articolo 1578 Codice civile – spetta al conduttore dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito; il locatore deve invece provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda contrastare la richiesta dell’inquilino di risoluzione o di riduzione del canone, oppure di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa.

Risultato: bisogna ritenere che, laddove la rottura dell’impianto centralizzato di riscaldamento renda inservibile l’immobile (si pensi al caso in cui lo stesso sia privo, proprio per tale ragione, anche dell’acqua calda), l’inquilino ben potrebbe interrompere l’affitto, andare via dall’appartamento – senza neanche il preavviso – e non corrispondere i canoni di locazione laddove il locatore non si mostri disponibile a eliminare il problema. 


note

[1] Trib. Roma sent. n. 11486/2021 del 24.06.2021.

[2] Cass. sent. n. 3548/2017


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1 Commento

  1. Secondo me il titolo dell’articolo è malformulato rispetto al contenuto: una cosa è affittare un appartamento senza riscaldamento (titolo), un’altra è affittare un appartamento in cui il riscaldamento viene meno successivamente (contenuto).
    La risposta al titolo è sì, si può affittare un appartamente senza riscaldamento, purchè la cosa sia specificata nel contratto e il conduttore abbia ben capita e accettata la clausola.
    La risposta al contenuto è data correttamente nell’articolo.

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