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Costruzione abusiva: condono o sanatoria?

31 Luglio 2021
Costruzione abusiva: condono o sanatoria?

Nel 2002, senza permesso, ho costruito vicino casa mia un garage, semi-interrato, superficie di circa mq 15. Vorrei capire bene cosa dovrei fare per mettere in ordine tutto, senza demolizione. Posso chiedere il condono edilizio oppure la sanatoria edilizia? Quanto mi costerà?

Il condono edilizio consiste in una speciale sanatoria riguardante gli abusi. Concretamente, si tratta di una legge dello Stato con cui si invitano i cittadini non in regola con la legislazione urbanistica a segnalare spontaneamente all’autorità competente la propria situazione al fine di ottenere un’agevolazione per la messa in regola.

In Italia, ci sono stati solamente tre condoni edilizi, l’ultimo dei quali è del 2003 (Legge n. 326). I termini per presentare domanda di condono sono tuttavia ampiamente spirati (dicembre 2004). In definitiva, ad oggi, non è possibile chiedere alcun condono edilizio. Non resta dunque che la sanatoria, rimedio a cui si può sempre accedere, sussistendone le condizioni.

La legge consente a chi ha commesso un illecito in materia edilizia di poter riparare al proprio errore: si parla, in questi casi, di sanatoria dell’abuso edilizio. Va fatta un’importante precisazione: non tutti gli abusi edilizi sono sanabili, ma solamente quelli che non contrastano con il piano regolatore generale, cioè con lo strumento urbanistico che regola l’attività edificatoria all’interno del territorio comunale.

Se la costruzione è conforme al piano regolatore generale ma è stata realizzata senza idoneo titolo edilizio (o in difformità di esso), si può evitare la demolizione del bene chiedendone la sanatoria.

La sanatoria può avvenire nel caso in cui l’immobile è conforme alla normativa vigente:

  • al momento della sua edificazione;
  • al momento della richiesta di sanatoria.

Procediamo con ordine. Ai sensi dell’art. 36 del D.P.R., 06/06/2001 n. 380 (Testo unico in materia edilizia – Tuir), in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).

Nello specifico, il permesso in sanatoria può essere chiesto:

  • nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità da esso o con variazioni essenziali, fino alla scadenza del termine di 90 giorni concesso per provvedere alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi;
  • nelle ipotesi di interventi di ristrutturazione in assenza di permesso di costruire o in totale o parziale difformità da esso, fino alla scadenza del congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale.

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia (mai comunque inferiore a 516 euro). Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Come anticipato, la concessione del permesso in sanatoria presuppone che l’intervento edilizio sia comunque conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia (ad esempio, al piano regolatore generale comunale) vigente sia al momento in cui l’opera è stata realizzata, sia al momento di richiesta formale della sanatoria.

Contro il silenzio diniego è possibile proporre ricorso al tribunale amministrativo regionale competente per territorio.

Dunque, per sanare un abuso edilizio bisogna presentarne apposita istanza all’ufficio comunale competente entro novanta giorni dall’accertamento dell’illecito (stesso termine dell’ingiunzione di ripristino dello stato dei luoghi).

Una volta presentata l’istanza, il responsabile dell’ufficio comunale deve decidere in merito alla richiesta di sanatoria, entro il termine massimo di sessanta giorni: come già ricordato, la sanatoria può essere concessa solamente se è accertata la doppia conformità dell’immobile.

Se l’istanza di sanatoria, pur sussistendone i presupposti, è respinta, è possibile impugnare il diniego del responsabile comunale e fare ricorso al giudice amministrativo (Tar).

La sanatoria può essere concessa solamente pagando un contributo di costruzione, nella misura sopra vista.

Attenzione: la sanatoria non consente di evitare l’eventuale sanzione penale. In altre parole, la sanatoria non riguarda l’aspetto penale dell’abuso edilizio.

Ai sensi dell’art. 44 Tuir, l’abuso edilizio costituisce reato e non semplice illecito amministrativo nelle seguenti ipotesi:

  • quando c’è inosservanza delle norme, delle prescrizioni o delle modalità esecutive, è prevista l’ammenda fino a 10.329 euro;
  • in caso di assenza del permesso di costruire o di opera in totale difformità, la legge prevede l’arresto fino a due anni e l’ammenda che va dai 5.164 ai 51.645 euro;
  • in caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, la pena è l’arresto fino a due anni e l’ammenda che va dai 15.493 ai 51.645 euro.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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