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Usucapione per evitare il pignoramento immobiliare

27 Luglio 2021
Usucapione per evitare il pignoramento immobiliare

Con l’usucapione si può evitare il pignoramento della casa grazie all’incontro in mediazione e all’effetto retroattivo del riconoscimento della proprietà?

A più di una persona, sottoposta a pignoramento immobiliare, è venuto in mente di dichiarare che l’immobile oggetto di esecuzione forzato è stato precedentemente usucapito da un altro soggetto (evidentemente, un amico o un familiare compiacente). Ma questa strategia può essere validamente opposta e trovare accoglimento in un tribunale? Con l’usucapione si può evitare il pignoramento della casa? 

Sul punto, si contano già alcuni precedenti che sarà bene richiamare perché si muovono tutti nella stessa direzione. Ma procediamo con ordine.

Usucapione: cos’è?

Prima di comprendere se, con l’usucapione si può evitare il pignoramento della casa, sarà bene rinfrescare il concetto di usucapione e il suo funzionamento. L’usucapione è un mezzo per diventare proprietari di un bene (di solito, un immobile) formalmente appartenente ad un altro soggetto. 

L’usucapione si verifica quando una persona, per almeno 20 anni, possiede l’immobile altrui atteggiandosi a suo esclusivo proprietario, senza che ciò incontri il dissenso del titolare stesso. 

Il possessore deve però compiere, sul bene, degli atti che solo il titolare avrebbe il diritto di eseguire. Si pensi a chi modifica la destinazione d’uso di un appartamento, effettua una o più ristrutturazioni, costruisce su un terreno o lo spiana; a chi cambia la serratura di casa mantenendo solo per sé tutti i duplicati delle chiavi e interdicendo ad altri di farvi ingresso. 

Tali atti di esercizio del potere di proprietà devono essere posti “alla luce del sole” senza che il proprietario stesso lo impedisca. Impedimento che solo l’esercizio di un’azione giudiziale, volta a riottenere la restituzione dell’immobile, potrebbe sortire. 

Contestare l’usucapione per evitare il pignoramento immobiliare

Il pignoramento sui beni del debitore può avvenire solo nella misura in cui tali beni, oggetto di esecuzione forzata, siano di proprietà del debitore stesso. Se questi dovesse, in precedenza, averli ceduti (venduti o donati), il pignoramento non sarebbe più possibile.

Al creditore residuerebbe la possibilità di agire con la cosiddetta «azione revocatoria», volta a rendere inefficace il trasferimento del bene, ma dovrebbe comunque dimostrare una serie di presupposti la cui prova non è sempre agevole (specie nel caso di vendita).

Poiché l’accertamento dell’usucapione ha effetto retroattivo – retroagisce cioè all’inizio dei 20 anni da cui è iniziato il possesso – c’è chi crede che, accordandosi con un’altra persona affinché questa venga dichiarata effettiva proprietaria tramite l’usucapione, potrebbe evitare il pignoramento sul proprio immobile. Difatti, in questo modo, proprio per via della retroattività dell’usucapione, risulterà che la proprietà del bene era, ancor prima dell’avvio del pignoramento, di un’altra persona (il possessore). 

Tutto ciò che si dovrebbe fare, a parte trovare un soggetto compiacente che si presti alla farsa, è avviare la procedura di accertamento della mediazione.

Facciamo un esempio.

Luca deve 100mila euro a una finanziaria. Temendo che questa gli pignori la casa, si accorda con il cugino Matteo affinché questi agisca in tribunale contro lui stesso per chiedere l’accertamento dell’usucapione su tale immobile. Matteo porterà dinanzi al giudice dei testimoni compiacenti che affermeranno di aver davvero visto Matteo utilizzare in via esclusiva l’appartamento e Luca non opporrà una valida resistenza in tribunale.

Una strategia di questo tipo può avere margini di successo? Ecco cosa dice in merito la giurisprudenza. 

Usucapione: può bloccare il pignoramento immobiliare?

Ci sono due procedure per far riconoscere l’usucapione. Quella tradizionale avviene dinanzi al giudice. Il giudice deve accertare – a prescindere dall’assenza di opposizione da parte del titolare – che sussistano effettivamente tutte le prove dell’avvenuta usucapione. Non può limitarsi cioè a verificare se vi sia o meno accordo tra le parti.

Tuttavia, prima del ricorso in tribunale, è d’obbligo tentare una conciliazione: la legge infatti impone alle parti in lite di avviare una procedura di mediazione. Il mediatore, soggetto terzo e imparziale, dovrà tentare un accordo tra le parti e, se questo riesce, il relativo verbale avrà la stessa forza di una sentenza.

Di qui il tentativo di alcuni di avviare la mediazione già sapendo che, all’incontro, si troverà un accordo al fine di trasferire – con effetto retroattivo – la proprietà dell’immobile in capo al soggetto (compiacente) che rivendica l’usucapione.

Ma su questo fronte si pongono già due precedenti contrari. Il primo è della Corte di Appello di Reggio Calabria [1] di cui abbiamo già parlato in Pignoramento della casa: si evita con l’usucapione.

Il secondo è del tribunale di Roma [2]. I due precedenti giungono alle medesime conclusioni: non è possibile opporre al creditore l’usucapione quando questo viene accertato in sede di mediazione. E ciò perché si tratterebbe, alla fine, di un accordo tra le parti, senza che vi sia stato un giudice ad accertare effettivamente la sussistenza dei presupposti dell’usucapione stessa. Questo faciliterebbe gli accordi fraudolenti, rivolti a dribblare le pretese dei creditori. 

L’usucapione non può mai derivare da un contratto come quello che viene di fatto siglato dinanzi all’organismo di mediazione. Chi rivendica l’usucapione deve quindi poter dimostrare i presupposti del proprio diritto, senza adagiarsi sull’assenza di contestazioni da parte del legittimo proprietario. 

Lasciamo alla lettura della sentenza per esteso, riportata nel box qui sotto, tutte le motivazioni di carattere tecnico.


note

[1] C. App. Reggio Calabria, sent. del 12.11.2015. La spiegazione fornita dalla Corte di Appello è sostanzialmente la seguente: all’acquisto a titolo di usucapione accertato con sentenza (che è acquisto a titolo originario) non si applica il principio della continuità delle trascrizioni e la trascrizione della relativa sentenza ha valore di mera pubblicità notizia. La sentenza, quindi, ha anche valore retroattivo cosa che, invece, l’accordo di mediazione non ha. Infatti, per gli accordi stipulati con la mediazione, gli effetti della pubblicità sono improntati al principio della continuità delle trascrizioni con riferimento agli acquisti di natura derivativa-traslativa. Pertanto, un accordo conciliativo non potrà avere effetti liberatori sul bene usucapito, non sancendo alcun acquisto a titolo originario del bene e alcuna retroattività degli effetti dell’usucapione; tale accordo attribuisce a colui che usucapisce solo un diritto da far valere dalla data della trascrizione.

[2] Trib. Roma, sent. n. 10792/2021.

Trib. Roma, Sentenza n. 10792/2021 pubbl. il 21/06/2021

N****a Repubblica Italiana

Il Tribunale di Roma

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

QUARTA SEZIONE

nella composizione monocratica del la dott. ssa

Miriam Iappelli

ai sensi degli articoli 281 quater , 281 quinquies primo comma del codice di procedura civile

vigente ha pronunciato la seguente

SENTENZA

(a seguito di trattazione scritta)

nella causa civile di primo grado iscritta al numero 83555 -2018 del R.G.A.C.C., posta in decisione

nell’udienza in forma scritta del 26.11.20 , pubb licata come da certificazione in calce e vertente tra

le seguenti

Parti

(1)

F****o M****e

(opponente )

con gener alità, residenza, codice fiscale V****O , posta elettronica certificata,

come da allegata certificazione di cancelleria e con domicilio eletto in Roma piazza A****C n. 8 , presso lo studio dell’ avv. , da cui è rappresentata e difesa,giusta delega in atti .

(2)

BANCA DEL FUCINO S.P.A.

(opp osto )

In persona del legale rappresentante pro tempore con generalità, residenza, codice fiscale

00694710583 , posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di cancelleria e con

domicilio eletto in Roma via Giovanni Paisiello n. 40 , presso lo studio dell’ avv. MORGANTI

DAVID , da cui è rappresentato e difeso, giusta delega in atti .

(3) M…

(aggiudicataria intervenuta volontaria )

con generalità, residenza, codice fiscale , come da allegata certific azione di Cancelleria e con domicilio eletto in VIA LATA 217/E 00049VELLETRI ,

presso lo studio dell’ avv. DE SANCTIS RICCARDO , da cui è rappresentata e difesa , con l’avv.

(opp ost i)

Sentenza n. 10792/2021 pubbl. il 21/06/2021 RG n. 83555/2018

Repert. n. 11987/2021 del 21/06/2021 con generalità, residenza, codice fiscale , posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di cancelleria e con domicilio eletto in Roma via le A****C n. 55 , presso lo studio

dell’ avv. GIANFRANCESCO FIDONE , da cui sono rappresentati e dif esi , giusta delega in atti.

(5)

CONDOMINIO VIA ELIO CHIANESI N. 93

(opposto)

In persona del legale rappresentante pro tempore con generalità, residenza, codice fiscale , 96325740585, , posta elettronica certificata, come da allegata certificazione dicancelleria e con domicilio eletto in Roma via Laurentina n. 563 , presso lo studio dell’ avv. CRISTINALIBERTI , da cui è rappresentato e difeso, giusta delega in atti.

(6)

(opposto)

con generalità, residenza, codice fiscale , , posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di cancelleria e con domicilio eletto inRoma Piazza delle Libertà n. 10 , presso lo studio degli avv. ti ENRICO PERRE LLA e FRANCESCO CAPECCI , da cui è rappresentato e difeso, giusta delega in atti.

(7)

J-INVEST S.P.A. (c.f. ) in qualità di mandataria e procuratrice speciale dii NPL SECURITISATION EUROPE SPV S.R.L. (c.f.)

(intervenuto ex art. 111 c.p.c. ) In persona del legale rappresentante pro tempore con generalità, residenza, codice fiscale , posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di cancelleria e condomicilio eletto in Roma via Giovanni Paisiello n. 40 , presso lo studio dell’ avv. MORGANTI DAVID ,da cui è rappresentato e difeso, giusta delega in atti.

(8)

(debitore esecutato opposto )

CCC

con generalità, residenza, codice fiscale , posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di cancelleria.

CONTUMACE

Oggetto

Opposizione del terzo (art. 619 c.p.c.) immobiliare

Conclusioni

Come da note di trattazione scritta da intendersi interamente riportate e trascritte .

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con att o di citazione spedito il 20.12.18 F****o Jienica introduceva la fase di merito dell’opposizione di terzo promossa innanzi al G.E. del procedimento esecutivo R.G.E 81759/94 con ricorso depositato il 6.3.18 , chiedendo l’accertamento della qualità di realeproprietaria di uno degli immobili oggetto di esecuzione (sito in via Elio Chianesi n. 93, posto al piano 1interno 7, censito al NCEU al foglio 869, part.189, sub 7 zc 6), eccependo l’intervenutausucapione in suo favore del medesimo.

In particolare , l’opponente deduceva di aver esercitato sul bene staggito un possesso continuativo ultraventennale uti dominus , legittimante l’acquisto per usucapione, così come asseritamente comprovato dalla intervenuta stipula, con il debitore esecutato

Y Y , in data 09 maggio 2017 , di un att o di ricognizione di proprietà nonché dalla sua formalizzazione in sede di accordo di mediazione sottoscritto tra le stesse parti in data 09.06.2017, pressol’Organismo di mediazione ADR Intesa, e poi trascritto in data 12.06.2017.

In ogni caso , parte opponente sosteneva che, al di là della trascrizione del verbale di conciliazione in sede di mediazione ante causam in cui si riconosce va l’acquisto della proprietà a titolo originario per intervenuta usucapione, ricorrevano i presupposti legittimanti taleacquisto, stante il possesso pacifico, ultraventennale, continuato e non interrotto, nonchépubblico ed inequivoco esercitato sul compendio pignorato; a riprova, la F****o allega va unaserie di circostanze fattuali a supporto, quali il trasferimento definitivo dal 1997, la fissazione dellaresidenza, l’aver affidato lavori per manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile, nonché locatoil bene e riscosso i relativi canoni, a nulla rilevando la contestuale pendenza della procedura esecutiva.

Nel costituirsi distintamente i signori XX, ZZ, LL, WW, KK, JJ, nonchéCondominio di Roma VIA ELIO CHIANESI 93, Banca del Fucino S.p.a. e QQ hannocontestato puntualmente le deduzioni dell’opponente, eccependo in via preliminare l’inammissibilità dell’opposizione, in quanto tardivamente proposta (a seguito ordinanza di vendita); nelmerito, sottolineando l’inopponibilità del verbale di mediazione che accerta l’usucapione alla procedura esecutiva in virtù del combinato disposto di cui agli artt. 2643, n. 12 bis c.c. e 2644c.c., nonché il mancato possesso ad usucapionem legit timante in ogni caso l’acquisto.

Il 28.5.19 interveniva volontariamente Marucci Simonetta, aggiudicataria dell’immobil e subastato .

Il 25.11.19 interveniva ex art. 111 c.p.c. in sostituzione di Banca del Fucino S.p.a. la società JP Invest S.p.a. quale procuratrice speciale di NPL SECURITISATION EUROPE SPVS.r.l..

La causa veniva istruita con prova documentale e trattenuta in decisione in formascritta del 26.11.20 previa concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c.. ******************************************************

Va preliminarmente dichiarata la contumacia di YY che, purregolarmente

citato, non si è costituito.

Va poi qualificata la domanda come opposizione di terzo all’esecuzione ex art. 619 c.p.c., in quanto vertente sull’accertamento della qualità di reale proprietaria dell’ immobile staggito dell’opponente in virtù di un acquisto a titolo originario per intervenuta usucapione.L’opposizione è ammissibile ma infondata e, pertanto, non merita accoglimento.

Nella espropriazione immobiliare, non operando il disposto di cui all’ art. 620 c.p.c. sull’opposizione tardiva, il rimedio di cui all’art 619 c.p.c. può essere legittimamente proposto sino alla emanazione del decreto di trasferimento.

Ne consegue che l’opposizione, ancorché proposta dopo l’emissione dell’ordinanza di cui all’art. 569 c.p.c., si ritiene ammissibile.

Passando all’esame del merito va premesso, in linea generale, che l’opposizione di terzo esperibile ai sensi dell’art. 619 c.p.c. non è una azione reale di rivendica di un diritto diproprietà sul bene pignorato, ma una azione personale di mero accertamento della illegittimitàdell’esecuzione in rapporto all’oggetto della stessa e nei confronti del terzo che sul medesimo vanti un diritto che possa ritenersi prevalente su quello del creditore procedente (v. Tribuna le Mantova,2/1/2005).

In altri termini, il suo solo fine è quello di sottrarre all’espropriazione un bene su cui il terzo vanta un diritto reale, ma l’onere di provare il diritto del terzo opponente di sottrarre il bene pignorato all’esecuzione attiene a l fatto costitutivo della pretesa ed è quindi a caricodell’attore.

Il terzo, lo si ribadisce, è quindi gravato della prova del possesso ad usucapionem.

Nel caso in esame il verbale di mediazione sottoscritto fra YY, debitore esecutato, e la moglie F****o M****e in data 09.06.2017, presso l’Organismo dimediazione ADR Intesa, e poi trascritto in data 12.06.2017 non è opponibile ai creditori opposti .

In via di principio occorre ragionare sul fatto che, s e l ‘acquisto è a titolo originario,come nel caso dell’usucapione (art. 1158 c.c.), esso trova la sua genesi in un rapporto che non

è né bilaterale, né fra soggetti determinati (alienante ed acquirente nel caso di

acquisto a titolo derivativo) ma inevitabilme nte fin dal momento iniziale di

formazione dei presuppostiper il trasferimento, versus una pluralità indifferenziata e generica di soggetti.

Da una parte il potenziale acquirente, il soggetto a favore , e dall’altro la generalità dei consociati.

Non esiste un determinato soggetto contro. L’acquirente acquista nei confronti di tutti , di qualsiasi terzo che potrebbe vantare sull’immobile diritti (totali o parziali; maggiori ominori; in ogni caso) incompatibili con quelli del potenziale acquirente. Nell’acquisto per usucapione non è neanche possibile distinguere, come nell’acquisto a titolo derivativo, tra due diversi momenti: acquisto tra le parti e acquisto nei confronti deiterzi. La ricorrenza degli elementi costitutivi dell’acquisto, cioè dei presupposti della fattispecieacquisitiva, va accertata ab origine anche nei confronti dei terzi e a valere verso gli stessi. L’usucapione è infine (e pertanto) un modo legale e non negoziale di acquisto dellaproprietà.

Sono allora del tutto assenti i presupposti che richiedono e consentono l’operatività della trascrizione immobiliare con efficacia dichiarativa (la bilateralità nel rapporto di acquisto e la distinzione tra l’efficacia dell’acquisto inter partes e nei confronti anche dei terzi).

La trascrizione immobiliare dichiarativa non riguarda pertanto in alcun modo gli acquisti a titolo originario e soccorre solo in caso di acquisto a titolo derivativo.

Il conflitto tra colui che dichiari di aver acquistato un bene a titolo originario e colui che dichiari di essere già titolare del medesimo bene deve essere allora risolto direttamente ed esclusivamente in base alle norme di diritto sostanziale: in base appu nto alle normesull’usucapione .

Il legislatore prevede la trascrizione della sentenza di usucapione all’art. 2651 c.c., ma tale sentenza (di mero accertamento dell’evento giuridico dell’acquisto, già verificatosi alricorrere dei presupposti previsti dalla fattispecie legislativa) deve essere trascritta a soli fini di pubblicità notizia . Siamo al di fuori del sistema della pubblicità dichiarativa. Non a caso,nell’impianto del Libro sesto del codice civile, la trascrizione della sentenza di usucapione è appuntodisposta all’art. 2651, cioè successivamente alla trattazione degli effetti dichiarativi dell a trascrizione,che si esaurisce (tendenzialmente) con l’art. 2650.

La pubblicità notizia della sentenza di usucapione ex art. 2651 c.c. vale a consentire a colui che ispeziona i registri immobiliari di conoscere l’esistenza di un acquisto a titoloorigina rio, di comprendere che il soggetto a favore da lui reperito nei registri non ha nessun soggettocontro in quanto ha acquistato quel determinato immobile a titolo originario e non derivativo. L’accordo ad esito di una mediazione civile ai sensi del D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28 in materia di usucapione, in quanto negozio di diritto privato (particolare forse per l’ iterformativo e l’efficacia processuale, certo non per la sua natura giuridica che rimane quella di un negozio privatistico) non può tener luo go de lla sentenza di usucapione.

Non è concepibile nel nostro ordinamento che due (o più) soggetti, i quali apparentemente o con maggiore probabilità, per loro scelta o per scelta dei rispettivi legali, ritengano piùdi altri di vantare diritti su un determinato immobile, possano autonomamente e privatamentedecidere chi di tali diritti sia l’effettivo titolare. Perché l’effettivo titolare dei diritti ben potrebbe essereanche un terzo, a cui le parti della causa e della mediazione non hanno potuto (o voluto) pensare. E le parti non possono disporre del diritto di quel terzo, senza averlo ascoltato, senzacontraddittorio, senza il suo consenso all’esito della mediazione.

È per questo motivo che l’accertamento della sussistenza del diritto, e così dell’avvenuta usucapione, deve essere inevitabilmente giudiziale.

Gli eventuali diritti di terzi, confliggenti con quelli dell’acquirente per usucapione, possono essere compressi, ma solo a condizione che detti terzi siano stati messi dall’ordinamento in condizione di es sere ascoltati e di partecipare alla discussione sulla titolarità del diritto controverso.

Ciò può avvenire soltanto con il ricorso al giudice e con lo strumento del processo, con le garanzie ivi previste a tutela del contraddittorio, con la possibilità di intervento del terzo,litisconsorte necessario (cfr. da ultimo Cass., sez. III, 3 novembre 2019, n. 29325), cui è consentitoil rimedio straordinario della revocazione ex art. 404 c.p.c. laddove sia stato pretermesso .

La novella legislativa che ha introdotto l’art. 2643 n. 12 bis c.c. ha incluso fra gli atti soggetti a trascrizione << gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con lasottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato >>.

Pur col difetto di aver lasciato all’interprete il compito di chiarire e ribadire alcuni principi essenziali di diritto sostanziale, la novella ha se non altro il merito di aver preso unaposizione netta quanto all’ambito nel quale la trascrizione dell’accordo di mediazione in materia diusucapione è destinata ad avere efficacia. Essa colloca infatti detta trascrizione all’art. 2643 c.c., cosìampliando l’elenco degli atti trascrivibili con l’efficacia dichiarativa tipica di cui all’art. 2644 c.c..Ne derivano importanti conseguenze.

È facile infatti intendere da tale collocazione che l’accordo di mediazione per usucapione nulla ha a che vedere con la sentenza di usucapione, non potendo in alcun modosostituirla. Esso è invece destinato ad operare

esclusivamente nell’ambito contrattuale , quindi secondo leregole ordinarie degli

atti dispositivi di diritti reali tra privati. Quale mezzo negoziale (epertanto a

titolo derivativo e non a titolo originario) di acquisto dei diritti reali, l’accordo è trascrivibileproprio (ed esclusivamente) ai fini dichiarativi di cui all’art. 2644

c.c., per estensione della suaefficacia anche nei confronti dei terzi. Non è

trascrivibile a fini di pubblicità notizia, come la sentenzadi usucapione, unico

strumento di accertamento dell’acquisto ope legis e a titolo originario.

Consentendo inoltre la trascrizione in generale e senza specificazione di tutti gli

accordi di mediazione in materia di usucapione (non solo quando si

sostanzino in unatransazione), il legislatore della novella ha reso ammissibile la

trascrizione anche degli accordi aventinatura giuridica di negozio di mero

accertamento (purché naturalmente leciti).

Peraltro, aver correttamente ricondotto l’accordo in esame nell’alveo delle ordinarie

norme dispositive dei diritti reali tra privati (qualunque sia il nomen iuris allo stesso accordoattribuito), sta anche a significare che la trascrizione realizzata in tanto

produrrà i suoi effetti, inquanto le posizioni di cui i contraenti hanno disposto

rientrino effettivamente nella loro titolarità.

L’attore acquisterebbe a titolo derivativo i diritti ad egli trasferiti (o a suo favore

riconosciuti) dal convenuto, e pertanto solo a condizione che i diritti fossero davvero

del convenuto. Se le parti avessero invece disposto ultra vires (perché ad esempio il

bene immobilenon fosse del convenuto -alienante ma di un terzo), l’accordo non

potrebbe produrre alcuneffetto nell’immediato.

Le conseguenze sul piano sostanziale del negozio dispositivo ultra vires dipenderebbero dal tenore dello specifico accordo.

I legali delle parti potrebbero aver realizzato un trasferimento dei diritti del convenuto disponente a rischio e pericolo dell’attore -acquirente (art. 1488 co. 2 c.c.).

Oppure, l’accordo potrebbe aver sancito expressis verbis l’obbligo del convenuto -disponente di far acquistare effettivamente il bene all’attore -acquirente, sostanziandosi in unaconsapevole vendita di cosa altrui (art. 1478 c.c.). L’effetto del trasferimento si avrebbe solo in unsecondo momento, quando il convenuto -disponente avesse acquistato la proprietà del dirittodal titolare di essa (art. 1478 co. 2 c.c.).

Sotto il profilo infine della pubblicità, nessun beneficio immediato potrebbe avere l’attore – acquirente dalla trascrizione immobiliare dell’accordo in difetto di titolarità

del diritto controverso da parte del convenuto -disponente. La trascrizione, per

quanto meccanismo comevisto di grande rilievo (dirompente per alcuni effetti

derogatori del diritto sostanziale) è sempre esoltanto pubblicità, e come tale nulla

può aggiungere a ciò che è avvenuto sul piano sostanziale.

La trascrizione pubblicizza il diritto sostanziale, con presunzione assoluta di conoscenza per i terzi del trasferimento, ma certamente non crea la titolarità di

un diritto laddove ildiritto non esiste o non è stato trasferito.

Se il convenuto non fosse stato titolare del diritto non avrebbe potuto trasferirlo all’attore e nulla avrebbe quindi trasferito la eventuale trascrizione. Per essere più tecnici, la trascrizione che fosse eseguita a favore dell’attore -acquirente in

assenza di un titolo anteriore diacquisto trascritto a favore del convenuto –

disponente sarebbe in difetto di continuità e come tale priva dieffetto (art.

2650 co. 1 c.c.).

Tornando al caso in esame, considerata la differenza sostanziale tra la sentenza di usucapione e gli accordi conciliativi accertativi dell’usucapione , è evidente che il verbale di conciliazione in esame, ancorché trascritto in data 12.6.2017, non è idoneo a dare notizia dell’avvenuto acquisto a titolo originario del diritto di proprietà sull’immobile di viaElio Chianesi n. 93 da parte di F****o M****e ma

costituisce un mero negozio, pubblicizzato aiterzi mediante la trascrizione nei

registri immobiliari, che soggiace al principio d ella priorità di cuiall’art. 2644 c.c.. Corollario di questa affermazione è che F****o M****e ha “acquistato” il diritto reale

a titolo derivativo da YY nei limiti in cui questi poteva disporne ovvero gravatodal pignoramento immobiliare, t rascritto in data 06 agosto 1994 al n. 31444 di formalità, rinnovato il 24 luglio 2014 al n. 55162 di formalità a favore della Banca del Fuci

no Spa, e dellesuccessive trascrizioni pregiudizievoli.

L’accordo di mediazione, inoltre, non può essere considerato come prova dell’intervenuta usucapione così come gli ulteriori elementi fattuali enucleati da

F****o M****e qualiil trasferimento definitivo dal 1997, la fissazione della

residenza nell’immobile di via Elio Chianesi n.93 , l’aver affidato lavori per m

anutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile, nonchélocato il bene e

riscosso i relativi canoni . F****o M****e ha sostenuto di essere subentrata nel possesso dell’immobile staggitoa partire dal 1997 mediante trasloco dei propri beni ed effetti personali all’internodell’appartamento e contestuale rimozione dei beni e le suppellettili ivi presenti, quando , dunque, la procedura esecutiva R.G.E. n. 81759 -94 era già pendente (1994).

Ora, affinché si abbia possesso ” ad usucapionem ” è necessaria la suss istenza di un comportamento continuo e non interrotto che dimostri inequivocabilmente l’intenzione

di esercitare il potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ”

jus in re aliena”, e, quindi, una signoria sulla cosa che permanga pe r tutto il tempo indispensabile per usucapire,senza interruzione, sia per quanto riguarda l'” animus ”

che il ” corpus “, e che non sia dovutaa mera tolleranza, la quale è da ravvisarsi tutte

le volte che il godimento della cosa, lungi dal rivelare l’intenzione del soggetto di

svolgere un’attività corrispondente all’esercizio dellaproprietà o di altro

diritto reale, tragga origine da spirito di condiscendenza o da ragioni di amicizia o di

buon vicinato (Cass., sez. II, 30 aprile 1992, n. 4092) .

Il requisito della continuità, si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo

manifesti con ilcompimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità

ed alla destinazi one della cosa e tali darivelare, anche esternamente, una

indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrappostaall’i nerzia

del titolare del diritto ( Cass., sez. III, 13 dicembre 1994, n. 13652).

Nel caso in esame, F****o M****e non ha spiegato negli atti difensivi come sarebbe

entrata per la prima volta nel possesso del bene immobile nel 1997.

Sulla base della documentazione acquisita al processo, in assenza di prova di eventuale interversione o di richiesta istruttoria in tal senso, deve presumersi che l’opponente

abbia trasferito i propri beni mobili nell’immobile di via Elio Chianesi n. 93 con la

tolleranza deldebitore esecutato YY.

In mancanza di prova contraria offerta dall’interessata, si ritiene che all’epoca vi fosse

fra F****o M****e Y Y quantomeno un rapporto di amicizia che è poifelicemente sfociato nel matrimonio contratto il 8.7.16 (cfr. all. 5 memoria di costituzione Banca

del Fucino S.p.a.) .

Le stesse considerazioni devono essere svolte per quanto concerne l’indicazione del cambiamento di residenza anagrafica presso l’immobile staggito, avvenuta tra l’altro,

sulla base del certificato dell’anagrafe comunale allegato alla comparsa di risposta dell’opposta Bancadel Fucino (cfr. all. n. 4), solamente in data 23.5.2017.

Inoltre, va evidenziato che , nei diversi verbali di sopralluogo e di accesso effettuatidagli ausiliari nel corso del lungo iter procedimentale , non vi è traccia della presenza dell’odierna opponente all’interno della abitazione sita in via E. Chianesi n. 93, se non in quello relativo all’accesso del 16.2.2018, data del tutto irrilevante ai f ini della prova dell’usucapione . F****o M****e non si è quindi pubblicamente comportata in modo continuo comeproprietaria del bene esercitante il potere di fatto sull’immobile di via Elio Chianesi n. 93.

Anche l’avvenuta stipulazione di un contratto di locazione ad uso abitativo del 12.01.2004 registrato il 22.01.2005, nonché tre comunicazioni cessioni di fabbricato (una stanza)del 17.09 .2015 non costituiscono prova della “signoria” esercitata dalla F****o sul bene pignorato, tale da tradursi in un possesso qualificato utile ai fini dell’usucapione: il contratto dilocazione può

essere stipulato anche da chi non è proprietario, bastando a tal fine la sola legittima disponibilità del bene (cfr. Cass. Civ. Sez. III, n. 8411/2006).

Non da ultimo, non può non sottolinearsi che la stessa pendenza del procedimento esecutivo rende incompatibile in nuce la configurabilità di un possesso utile al perfezionarsidell’usucapione in favore della F****o, trattandosi di bene già sottoposto al vincolo di indisponibilità. Con la nomina del custode del bene a seguito di pignoramento immobiliare si verifica infatti un mutamento nel titolo del possesso che si trasferisce in capo al custode nominato dalG.E. all’uopo ( Cass., sez. III, 3 ottobre 2005, n. 19323).

Ne consegue che F****o M****e non avrebbe potuto tenere un comportamento “in opposizione” al proprietario, attesa la mancanza della disponibilità del compendi o pignorato da parte di quest’ ultimo.

Va escluso , infine, che ella abbia detenuto il bene in maniera indisturbata.

In definitiva, l’opposizione va rigettata.

L’esame delle ulteriori doglianze mosse dall’opponente avverso il procedimento esecutivo in danno di YY è inammissibile in questa sede.

Le spese di lite tra le parti costituite seguono la soccombenza e, tenuto conto delle notule depositate , sono liquidate come in dispositivo in applicazione del D.M. 55/14 conriferimento ai valori medi dello scaglione fino ad EUR 26 0.000,00 previsti per le fasi di studio,introduttiva , di trattazione e decisoria in ragione del prezzo di trasferimento dell’immobile di via Elio Chianesi n. 93 pari ad EUR 240.000,00 e dell’intensa attività difensiva svolta dalle parti .

La condanna alle spese è pronunziata anche a favore di Marucci Simonetta, che, quale aggiudicataria dell’immobile, aveva interesse giuridico ad intervenire nel presente giudizio instaurato prima del trasferimento del bene avvenuto con decreto del 2.1. 19. P.Q.M.

Il Tribunale di Roma , nella composizione monocratica in N****a, definitivamente pronunziando tra le parti di causa , disattesa ogni altra domanda od eccezione :

? Dichiara la contumacia di Scioscia Giovanni;

? Rigetta l’opposizione;

? Condanna F****o M****e al pagamento delle spese di lite a favore di ciascuna parte opposta che liquida in EUR 13.430,00, oltre spese generali Cpa ed Iva se dovuta.

Così deciso in Roma il 15/06/2021 Il Giudice

Miriam Iappelli


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