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A cosa serve la cauzione negli affitti?

27 Luglio 2021
A cosa serve la cauzione negli affitti?

Contratto di locazione e deposito cauzionale: a quanto ammonta, quando va restituito, gli interessi e la compensazione con gli ultimi mesi. I danni all’appartamento e la morosità.

In molti la chiamano caparra. Il termine corretto è invece cauzione o, meglio ancora, «deposito cauzionale». 

La cauzione trova applicazione soprattutto nel contratto di locazione o, come alcuni impropriamente lo chiamano, «affitto». Ma a cosa serve la cauzione negli affitti?

La cauzione è, sostanzialmente, uno strumento di tutela preventiva che la legge [1] riconosce al locatore per difendersi dalle inadempienze dell’inquilino. 

In verità, il padrone di casa ha ulteriori strumenti che gli consentono di agire contro il conduttore inadempiente: può, ad esempio, sfrattarlo e/o può chiedere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo. Tuttavia, la cauzione è sicuramente il sistema più efficace, immediato ed economico per giungere a un’immediata tutela. 

Vediamo allora, più nel dettaglio, a cosa serve la cauzione negli affitti e come funziona.

È diritto del locatore chiedere la cauzione?

La legge sull’equo canone che regolamenta la locazione a uso abitativo e a uso commerciale configura un vero e proprio diritto, in capo al locatore, a richiedere ed ottenere la cauzione. Egli può quindi subordinare la stipula del contratto a tale adempimento.

A quanto ammonta la cauzione?

Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Qualsiasi accordo contrario, anche se firmato dalle parti, è nullo e quindi non ha valore. Il conduttore che abbia accettato di pagare una cauzione più alta può poi rifiutarsi di versarla o, se lo ha già fatto, può esigerne la restituzione. Tale regola vale tanto per le locazioni a uso abitativo quanto per le locazioni a uso commerciale.

Cauzione e interessi

La cauzione produce, ogni anno, gli interessi al saggio legale. Anche in questo caso, ogni patto contrario, inserito in una clausola del contratto di locazione, non ha valore e non produce effetti.

Gli interessi devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno anche se questi non ne fa richiesta. Il conduttore però può chiedere che gli interessi gli vengano pagati, in un’unica soluzione, alla fine della locazione stessa.

A che serve la cauzione? 

La cauzione consiste in una somma di danaro, diversa ed ulteriore rispetto al canone di locazione, versata dal conduttore al locatore al momento della stipulazione del contratto di locazione, a garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni poste a carico del conduttore quali, ad esempio, il pagamento dei canoni e delle spese condominiali, la riconsegna dell’immobile senza danni e così via. 

A riguardo, bisogna fare alcune precisazioni in ordine a ciascuna di queste ipotesi.

Cauzione a garanzia del pagamento del canone di affitto

Il principale scopo della cauzione è quello di evitare che il locatore possa subire danni economici dalla morosità dell’inquilino. In tal modo, se questi non dovesse più pagare, il locatore troverebbe nella cauzione un mezzo per ridurre le perdite in attesa di ottenere lo sfratto esecutivo.

Si ricorda a riguardo che lo sfratto può essere disposto già dopo un ritardo di 20 giorni dalla scadenza di una sola mensilità del canone. L’inquilino ha la possibilità di sanare la morosità fino alla data dell’udienza (o, in quella sede, chiedendo un termine di 90 giorni per adempiere), ma aggiungendo tutte le spese legali nel frattempo maturate.

Cauzione a garanzia delle spese condominiali

Le spese condominiali che gravano sull’inquilino vengono chiamate «oneri accessori». 

Gli oneri accessori possono giustificare lo sfratto solo se il ritardo è superiore a 60 giorni dalla richiesta di pagamento del locatore e sempre che l’importo sia superiore ad almeno 2 mensilità di canone di locazione.

Quindi, anche in caso di mancato pagamento del condominio, il locatore può tutelarsi trattenendo la cauzione, fermo restando, nel frattempo, l’azione di sfratto.

Cauzione a garanzia dei danni nell’appartamento

L’ultima e importante funzione della cauzione è la tutela del locatore nei confronti di eventuali danni procurati all’appartamento dall’inquilino. 

Qui la questione è più complessa rispetto alle ipotesi di morosità, dove l’importo del credito vantato dal padrone di casa è certo e liquido. Difatti, se c’è da avviare dei lavori di rifacimento dei locali per via dell’incuria del conduttore, è necessario prima che tali spese vengano quantificate in modo certo. In mancanza di accordo tra le parti, solo un giudice può accertare l’ammontare di tali importi e non certo il locatore in via unilaterale (diversamente, questi potrebbe abusare di tale potere, chiedendo somme superiori al dovuto). 

Per questa ragione la giurisprudenza ritiene che, intanto il locatore può trattenere la cauzione a compensazione dei danni all’immobile in quanto, nel contempo, avvii una causa contro l’inquilino per devolvere al giudice l’accertamento di tali danni e delle relative spese. Se invece tale giudizio non viene intentato, la cauzione va prontamente restituita alla cessazione della locazione.

Si può compensare la cauzione con gli ultimi canoni di affitto?

Proprio per le ragioni che abbiamo appena esposto, non può l’inquilino smettere di pagare gli ultimi canoni di affitto pretendendo che il locatore li compensi con la cauzione. E ciò perché, se così dovesse essere, alla scadenza del contratto il padrone di casa si troverebbe privo della garanzia nel caso in cui dovessero risultare dei danni all’immobile. Dunque, i canoni di locazione vanno corrisposti fino all’ultima mensilità e la cauzione potrà essere restituita solo nel momento in cui, a seguito di sopralluogo effettuato sull’appartamento, non dovessero risultare danni allo stesso.

Il padrone di casa può trattenere il canone come cauzione?

Secondo il tribunale di Firenze [2], il padrone di casa non può trattenere il canone di locazione a titolo di cauzione se ciò non è stato prima esplicitamente concordato. 

L’obbligo di buona fede (previsto dall’articolo 1175 del Codice civile) costituisce un autonomo dovere giuridico ed è espressione di un generale principio di solidarietà sociale che impone alle parti la reciproca lealtà di condotta anche nell’esecuzione del contratto.  

Condotte non improntate a tali canoni da parte del locatore non possono legittimare la richiesta di risoluzione per inadempimento del conduttore. E così, l’imputare il versamento dei canoni a titolo di deposito cauzionale dopo molti anni dall’inizio del rapporto di locazione «denota un atteggiamento non improntato alla correttezza e alla leale cooperazione tra le parti nell’esecuzione del contratto».  

Un locatore che per anni non chiede l’adempimento di determinate obbligazioni previste in contratto tiene un atteggiamento idoneo a ingenerare un affidamento di oggettiva rinuncia del diritto. Il principio di buona fede nell’esecuzione del contratto si sostanzia invero in un generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra. Di conseguenza, il ritardo di una parte nell’esercizio di un diritto può costituire violazione del principio di buona fede qualora, non rispondendo ad alcun circostanziato interesse del suo titolare, si traduca in un danno per la sola controparte.

Si è allora di fronte a un abusivo esercizio del diritto, con la conseguenza che gli atti compiuti non sono stati ritenuti idonei a dichiarare risolto il contratto. 


note

[1] Art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

[2] Trib. Firenze, sent. n. 344/2021 del 3.06.2021.

Tribunale Firenze Sezione 2 Civile Sentenza 3 giugno 2021 n. 344

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE

SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 17982/2019 promossa da:

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. ZO.AD. e dell’avv. (…), elettivamente domiciliato in PIAZZA (…) 50144 FIRENZE presso il difensore avv. ZO.AD.

PARTE ATTRICE

contro

(…) S.R.L. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. BA.EM. e dell’avv. SA.LE. ((…)) VIA (…) 50121 FIRENZE, elettivamente domiciliato in VIA (…) 50121 FIRENZE presso il difensore avv. BA.EM.

(…) S.R.L.S. UNIPERSONALE (C.F. (…)).

PARTE CONVENUTA

MOTIVI DELLA DECISIONE

(…) (…), con “Contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione” stipulato in data 11.07.2013, registrato a Firenze il 30.07.2013 al n. 1556, concedeva in locazione, a “(…) s.n.c.”, i locali ad uso ristorante-pizzeria, una porzione di giardino e terreno ad uso parcheggio, nonché il 50% del resede posto al di là della strada statale, ubicati in B. di M., Via M. n. 3. Nella stessa data i soggetti suddetti sottoscrivevano un accordo integrativo contenente dichiarazioni ed impegni accessori, munito di data certa il 25.07.2013.

Nel marzo 2015, la Società conduttrice comunicava la trasformazione ne “(…) s.r.l.” (…). Con lettera raccomandata del 10.11.2016, l’amministratore unico, nonché socio unico, di quest’ultima società, (…), comunicava, ai sensi dell’art. 36 L. n. 392 del 1978, l’affitto di azienda e la cessione del contratto di locazione a “(…) s.r.l.s. Unipersonale” (…), con effetto dal 01.11.2016.

La ricorrente adiva le vie giudiziarie lamentando plurime inadempienze contrattuali riconducibili al mancato versamento dei canoni, a seguito dell’imputazione delle somme versate per canoni in data 12.02.2019 e 12.03.2019 a titolo di deposito cauzionale, al mancato pagamento del conguaglio a titolo di aggiornamento su base ISTAT e alla mancata stipulazione delle polizze assicurative previste nel contratto. In subordine, richiedeva l’accertamento della cessazione del contratto per la scadenza del 30.6.19 per intervenuta disdetta ex art. 29 comma 1 lett. b) della L. n. 392 del 1978 inviata in data 12.06.2018.

(…) non si costituiva e si rendeva contumace in giudizio.

(…) si costituiva tardivamente, incorrendo nelle preclusioni di rito, come dichiarato con ordinanza in data 12.08.2020. (…) deduceva, in particolare, l’arbitraria imputazione dei canoni di febbraio e marzo 2019 a titolo di deposito cauzionale, l’avvenuta stipulazione delle polizze assicurative e la nullità della clausola di rivalutazione al 100%, peraltro mai richiesta ai sensi dell’art. 32 della L. n. 392 del 1078. Contestava inoltre la legittimità della disdetta dichiarando false le intenzioni di parte ricorrente di volere adibire l’immobile ad una proprio attività.

In corso di causa il giudice sollevava d’ufficio la questione dell’individuazione della parte conduttrice alla data di cessazione del rapporto di locazione.

All’udienza conclusiva del 11.02.2021 le parti costituite si riportavano ai propri atti conclusivi.

La ricorrente chiedeva: “che l’Ill.mo Tribunale di Firenze voglia:

– in tesi, accertare e dichiarare che il contratto stipulato in data 11.03.2013, registrato a Firenze il 30.07.2013 al n. 1556 (doc. 1), nonché, per necessaria connessione e dipendenza, la relativa scrittura integrativa in pari data (doc. 2), sono risolti ex art. 1454 c.c., al più tardi alla data del 20.04.2019, ovvero a quella ritenuta di giustizia, per inadempimento de “(…) s.r.l.” e de “(…) s.r.l.s. Unipersonale”, con condanna delle medesime ex art. 36 L. n. 392 del 1978 alla immediata riconsegna dei beni già oggetto del risolto rapporto locativo, come identificati e descritti nel contratto stesso (doc. 1), liberi da cose e persone, ed al pagamento di complessivi Euro 2.660,10, od, in ipotesi Euro 2.600,00, a titolo di canoni relativi ai mesi di febbraio e marzo 2019, nonché di Euro 265,68 per conguaglio del mancato aggiornamento su base ISTAT (75%) dal 01.07.2014 al giugno 2018 (cfr. doc. 9), il tutto oltre interessi dalle scadenze, ovvero dal 05.04.2019, al saldo, e con condanna altresì all’adempimento delle ulteriori obbligazioni, anche ex art. 1591 c.c., fino all’effettiva riconsegna dei beni oggetto del risolto rapporto locativo, fatto salvo il risarcimento di ogni danno, da far valere in futuro separato giudizio;

– in subordine, accertare e dichiarare che il contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione dell’11.07.2013 registrato a Firenze in data 30.07.2013 al n. 1556, nonché, per necessaria connessione e dipendenza, la relativa scrittura integrativa in pari data (doc. 2), sono risolti per disdetta alla scadenza del 30.06.2019, con condanna delle medesime ex art. 36 L. n. 392 del 1978 alla immediata riconsegna dei beni già oggetto del risolto rapporto locativo, come identificati e descritti nel contratto stesso (doc. 1), liberi da cose e persone, ed al pagamento di complessivi Euro 2.660,10, od, in ipotesi Euro 2.600,00, a titolo di canoni relativi ai mesi di febbraio e marzo 2019, nonché di Euro 265,68 per conguaglio del mancato aggiornamento su base ISTAT (75%) dal 01.07.2014 al giugno 2018 (cfr. doc. 9), il tutto oltre interessi dalle scadenze, ovvero dal 05.04.2019, al saldo, ed altresì all’adempimento delle ulteriori obbligazioni, anche ex art. 1591 c.c., fino all’effettiva riconsegna dei beni oggetto del risolto rapporto locativo, fatto salvo il risarcimento di ogni danno, da far valere in futuro separato giudizio;

– in ogni caso, condannare le Società convenute alla refusione di compensi e spese del giudizio, nonché della esperita procedura di mediazione ex art. 5, comma 1 bis, D.Lgs. n. 28 del 2010.”

Il resistente chiedeva: “Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: in via preliminare

– accertata per le ragioni di cui in narrativa la nullità della notifica del ricorso introduttivo del presente giudizio e del decreto di fissazione di udienza del 13.1.2020 del Tribunale di Firenze ed accertata la sussistenza dei presupposti per l’applicabilità al caso di specie dell’art. 153 co. 2 c.p.c., dichiarare che l’odierna comparente non è decaduta dal rispetto dei termini di legge legati alla notifica dell’atto introduttivo o comunque disporre, previo ogni opportuno provvedimento e declaratoria, la remissione in termini dell’odierna esponente per il deposito della memoria in epigrafe riconoscendo valido, tempestivo ed efficace il deposito già effettuato, ovvero, autorizzando un nuovo deposito telematico;

– – stante la proposizione di domanda riconvenzionale, pronunciare, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell’udienza ex art. 418 c.p.c.

nel merito

– respingere l’avversa domanda in quanto infondata in fatto e diritto e, in caso di accoglimento dell’avversa domanda subordinata, condizionare il rilascio dell’immobile ad opera della società qui rappresentata al pagamento da parte della locatrice delle indennità di legge da quantificarsi in una somma non inferiore ad Euro 23.768,64 e condannare parte attrice al pagamento di detta somma;

– dichiarare, in via riconvenzionale o comunque d’ufficio, la nullità del con-tratto di locazione sottoscritto inter partes o, comunque, dichiararlo risolto per grave inadempimento della controparte, per i motivi sopra esposti.

Con vittoria di spese ed onorari del giudizio e della precedente fase di mediazione.” La causa veniva decisa come da dispositivo.

1. Preliminarmente in rito, giova confermare l’ ordinanza del 12.08.2021 in merito alla regolarità della notifica nei confronti di (…), eseguita ai sensi dell’art. 149bis c.p.c. con modalità che risulta comunque aver raggiunto lo scopo(Cass. 20039/20) , stante la richiesta di visibilità degli atti formulata da (…) in data 18.6.20.

In effetti , la notifica presso il domicilio eletto nel contratto di locazione non è espressamente indicata come obbligatoria, così come richiede l’art. 141, comma 2 c.c. Il resistente mal interpreta la norma in discussione, la quale per costante giurisprudenza riferisce l’espressa dichiarazione proprio alla obbligatorietà della notifica presso il domicilio indicato in contratto. É l’obbligo che deve essere espressamente dichiarato e non solo in sé l’indicazione del domicilio (cfr. Cass., Sez 3, n. 14603 del 2020). Nel caso di specie, siffatta obbligatorietà non è prevista nella clausola n. 22 del contratto.

Per tali motivi, la costituzione di (…) risulta tardiva , con tutte le conseguenze di rito in termini di decadenze e preclusioni, tanto da determinare l’inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta. Né risultano sussistere i presupposti per rimessione in termini della convenuta ex art. 153, comma 2 c.p.c,, che presuppone che la decadenza non sia imputabile alla parte.

2. Per quanto concerne il merito deve in primo luogo essere individuata l’impresa conduttrice alla data di pretesa cessazione del contratto di locazione

2.1Risulta dagli atti che con lettera raccomandata del 10.11.16 l’amministratore di (…) ha comunicato alla (…) l’affitto dell’azienda e la cessione del contratto di locazione a (…) (doc. 4 (…)). La (…) non ha manifestato l’opposizione alla cessione del contratto e pertanto dal novembre del 2016 nel contratto è subentrata quale conduttrice (…), ferma restando la responsabilità di (…) per le obbligazioni contrattuali ai sensi dell’art. 36 cit. Non risultano intervenute tra le parti nel corso del rapporto ulteriori comunicazioni di subentro nel contratto di locazione .Irrilevante al fine che qui interessa è evidentemente la comunicazione trasmessa da (…) in data 1.7.19 nell’ambito del procedimento di mediazione che l’affitto di azienda era cessato alla data del 31.5.18 (doc. 14 (…)). Nulla risulta essere stato comunicato in proposito alla (…) nel corso del rapporto.

2.2Ne consegue che deve ritenersi che alla data di cessazione del contratto era conduttrice (…).

3. Con lettera raccomandata del 12.6.18 la (…) ha comunicato a (…) e (…) il diniego di rinnovo del contratto alla scadenza del 30.6.19 ai sensi dell’art. 29 lett. b) L. n. 392 del 1978 avendo intenzione di adibire l’immobile ad attività ricettiva( doc. 6 (…)).

3.1Peraltro, con ulteriore lettera raccomandata del 28.3.19( doc. 9 (…)) la (…) ha intimato a (…) e (…) diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c. contestando inadempienze contrattuali. Decorso il termine assegnato con la diffida,20.4.19, ritenendo permanere gli inadempimenti contestati, la (…) con comunicazione trasmessa via PEC il 30.4.19 ha fatto presente alle controparti di volersi avvalere dell’intervenuta risoluzione di cui all’art. 1454 c.c.( doc. 12 (…)).Così con il ricorso in oggetto la (…) ha chiesto in primo luogo dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione alla data del 20.4.19 ai sensi dell’art. 1454 c.c..

3.2 La domanda non è fondata. L’art. 1454 c.c. stabilisce che alla parte inadempiente l’altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che decorso inutilmente detto termine il contratto s’intenderà risolto: decorso il termine senza che il contratto sia adempiuto , questo è risoluto di diritto.

3.3 Deve però essere tenuto presente che anche la risoluzione di cui all’art. 1454 c.c. è soggetta al disposto dell’art. 1455 c.c. , nel senso che il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra(Cass. 9314/07).

3.4 Con la lettera di diffida la (…) , richiamando la clausola n. 5 del contratto, ha comunicato di aver imputato i pagamenti di Euro 1.300,00 ciascuno effettuati a titolo di canone il 12.02.2019 e il 13.03.2019 a titolo di deposito cauzionale. In effetti la clausola n. 5 del contratto stabilisce che “in deroga all’art. 1193, il locatore avrà la facoltà di attribuire qualsiasi pagamento ai debiti più antichi del conduttore, indipendentemente dalle diverse indicazioni del conduttore stesso”. Orbene, è pacifico che l’assegno bancario consegnato da (…) all’inizio del rapporto per il pagamento del deposito cauzionale , pari ad Euro 2.000,00 e quindi di importo inferiore al dovuto di due canoni, non è mai stato incassato dalla (…)( secondo la stessa sia per l’importo inferiore al dovuto sia perché emesso da (…) snc successivamente trasformata in srl) . Quindi legittimamente (…) ha ritenuto di imputare il pagamento dei due canoni a deposito cauzionale. Occorre però tener presente che l’art. 1375 c.c. stabilisce che “il contratto deve essere eseguito secondo buona fede”. L’obbligo di buona fede costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, che implica un obbligo di reciproca lealtà di condotta che deve presiedere anche l’esecuzione del contratto.

Orbene, considerato che il contratto è stato stipulato nel 2013, che normalmente il deposito cauzionale viene versato all’atto della stipulazione e che la diffida e relativa diversa imputazione sono state poste in essere solo nel 2019, non si può prescindere dal rilevare il lungo lasso di tempo trascorso tra la consegna dell’assegno per il deposito cauzionale e la diffida ad adempiere per mancato pagamento di due canoni fondata solo sull’imputazione di quanto ricevuto per gli stessi a deposito cauzionale , per giunta a circa solo due mesi dalla cessazione del rapporto per il diniego di rinnovo alla prima scadenza comunicato da parte della (…).

L’imputazione del versamento dei canoni a titolo di deposito cauzionale effettuata dopo così tanto tempo a mezzo diffida ad adempiere denota un atteggiamento non improntato alla correttezza e leale cooperazione tra la parti nell’esecuzione del contratto. Inoltre, risulta dagli atti (doc.10 ricorrente) che la parte resistente ha manifestato la propria volontà di versare un nuovo assegno, senza trovare collaborazione nel creditore.

Già è stato evidenziato d’altronde che anche nell’ambito della diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 c.c. ai fini della risoluzione per inadempimento è necessario che l’inadempimento sia di non scarsa importanza. Secondo consolidata giurisprudenza, la valutazione sulla gravità dell’inadempimento “deve essere operata alla stregua di parametri oggettivi, attinenti all’economia complessiva del rapporto, e di criteri soggettivi, relativi al comportamento di entrambe le parti e della eventuale incolpevolezza delle rispettive condotte” (Cass., Sez 3, sent. n. 13208/2010)”. Tale valutazione deve essere condotta alla stregua del principio di buona fede oggettiva, intesa come reciproca lealtà di condotta tra le parti (cfr. Cass., 15476/2018, Cass. 20106/2009).

Nel caso in oggetto la diffida ad adempiere si fonda sul mancato pagamento di soli due canoni , per giunta in prossimità della scadenza del contratto: mancato pagamento risultante esclusivamente dal fatto che la locatrice , avvalendosi della clausola n. 5 del contratto, ha imputato gli importi versati per i canoni suddetti a deposito cauzionale , per il quale aveva ricevuto all’inizio del rapporto assegno bancario di pagamento , che poi aveva ritenuto di non porre all’incasso senza formulare ulteriori richieste al riguardo, se non una in lettera del proprio legale del 20.3.18 (doc. 5), cui però non aveva fatto seguito alcuna ulteriore richiesta fino all’imputazione del marzo del 2019 , tant’è che la locatrice ha poi determinato la data di scadenza del contratto per il 30.6.19 procedendo al diniego di rinnovo e prescindendo quindi da qualsiasi inadempimento contrattuale della conduttrice.

L’inadempienza in questione non risulta quindi di importanza tale da giustificare la risoluzione anticipata del contratto rispetto alla scadenza del 30.6.19.

Nella lettera di diffida la (…) , oltre a sollecitare il pagamento dei canoni, ha anche richiesto , così come nel ricorso, la rivalutazione Istat del relativo importo.

La domanda non è fondata. In primo luogo , ai sensi dell’art. 79 L. n. 392 del 1978, deve essere rilevata la nullità della clausola contrattuale che prevede la rivalutazione del 100% del canone perché in contrasto col disposto degli artt. 32L. n. 392 del 1078 cit. : inoltre l’aggiornamento del canone anche nella misura consentita non superiore al 75% presuppone in ogni caso una richiesta espressa del locatore, che si pone come condizione del diritto(Cass. n. 11675/14). La prova di siffatta richiesta non risulta dagli atti di causa e pertanto è da respingere la richiesta dell’aggiornamento per il periodo precedente la diffida.

3.5 Con la stessa lettera di diffida la (…) ha chiesto altresì la consegna entro il termine di 15 giorni delle due polizze assicurative di cui alle clausole 16 e 17 del contratto, concernenti rischi relativi all’immobile (incendio, scoppio, fulmine, ecc.).

In ordine alla stipulazione delle polizze assicurative, preso atto che peraltro la parte resistente sostiene di avere correttamente stipulato le polizze in questione, possono essere effettuate le medesime considerazioni riportate in precedenza riguardo all’importanza dell’inadempimento. Il considerevole lasso di tempo intercorso tra la stipula del contratto e la diffida ad adempiere in oggetto evidenzia come riguardo alla consegna di tali polizze non sussistesse un interesse di particolare rilevanza per la locatrice. Non risulta quindi conforme a buona fede che la consegna di tali polizze sia stata oggetto di diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c. dopo circa sei anni dalla conclusione del contratto e solo pochi mesi prima della sua cessazione , determinata da iniziativa della stessa locatrice che prescindeva del tutto da eventuali inadempienze della parte conduttrice.

Anche al riguardo l’inadempienza dedotta non risulta di importanza tale da giustificare la risoluzione anticipata del contratto.

4. La parte ricorrente ha chiesto , in subordine alla domanda di risoluzione, l’accertamento della legittimità della disdetta ai sensi dell’art. 29, comma 1 lettera b della L. n. 392 del 1978. La norma richiede una specifica indicazione del tipo di attività, a pena di nullità. Sul punto la giurisprudenza afferma che: “la comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392, non può limitarsi a far generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 L. 27 luglio 1978, n. 392 cit., ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al quarto comma del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere. In sua mancanza, infatti, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell’intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, senza contare che verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettività di tale destinazione dell’immobile, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 legge citata” (Cass., sez. 3, n. 8669/2017).

La disdetta comunicata risulta adeguatamente specifica e quindi conforme al disposto normativo.

Conseguentemente il contratto risulta cessato a far data dal 30.06.2019.

4.1. Consequenziale è la condanna di (…) e/o di (…) se occupante l’immobile ,al rilascio dell’immobile nella disponibilità della (…).

In ragione dei criteri di cui all’art. 56 L. n. 392 del 1978 equa appare la data del 10.5.21 per il rilascio.

5.1.Riguardo ai canoni dovuti per febbraio e marzo 2019 (…) deve essere condannata a pagare in favore della (…) la somma di Euro 2.600,00 oltre interessi dal 5.4.19 e gli ulteriori canoni fino al rilascio : in mancanza di adempimento di (…) ai sensi dell’art. 36 L. n. 392 del 1978 tenuta al pagamento è (…).

Inammissibile per le ragioni esposte risulta la domanda riconvenzionale proposta da (…). Con tale domanda (…) ha anche dedotto la nullità del contratto di locazione per pretesi vizi dell’immobile, nullità di cui non risulta alcun fondamento giuridico.

Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, vengono compensate nella misura di un quarto per l’accoglimento solo parziale della domanda.

P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze respinge la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore proposta da (…);

dichiara cessato alla data del 30.06.2019 il contratto di locazione intercorrente tra (…) e (…) srls unipersonale avente ad oggetto immobili siti in B. di M., Via (…), stipulato in data 11.07.2013 ed integrato con scrittura del 25.07.2013;

condanna (…) srl unipersonale e (…) srl, se tuttora occupante l’immobile, a rilasciare nella disponibilità di (…) gli immobili suddetti;

fissa per l’esecuzione del rilascio la data del 10.05.2021;

condanna (…) srls unipersonale e, in mancanza di adempimento della stessa, (…) srl, a pagare in favore di (…) la somma di Euro 2.600,00 oltre interessi dal 5.04.19 al saldo e gli ulteriori canoni fino al rilascio;

dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale proposta da (…) srl;

condanna le parti convenute in solido a rimborsare in favore di parte ricorrente, previa compensazione nella misura di un quarto, le spese del procedimento che liquida in Euro 264,00 per spese, Euro 3.000,00 per compenso ed Euro 450,00 per spese generali.

Così deciso in Firenze l’11 febbraio 2021.

Depositata in Cancelleria il 3 giugno 2021.


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