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Posso affittare un box pertinenziale?

30 Ottobre 2021 | Autore:
Posso affittare un box pertinenziale?

Come dare in locazione un garage legato all’abitazione principale. Come deve essere fatto il contratto. Si paga l’Imu?

La domanda può essere posta sia dal proprietario sia dal potenziale inquilino: posso affittare un box pertinenziale? Chi lo possiede perde, in questo modo, il beneficio dell’esenzione dall’Imu, nel caso in cui si tratti del posto auto legato alla prima casa? E chi avrebbe bisogno di un piccolo garage dove lasciare la macchina o dove tenere le cose che non sa dove mettere ha la possibilità di prendere in affitto una pertinenza?

Teniamo presente che spesso il box ha una doppia utilità. Chi possiede un’auto può trovarsi costretto ad affittare uno spazio in cui lasciarla, vista la penuria di parcheggi pubblici gratuiti. Inoltre, l’eccessivo caldo e le sempre più violente grandinate d’estate o il gelo e la neve d’inverno (per non parlare dei delinquenti comuni) consigliano di tenere il proprio veicolo al chiuso, in un luogo protetto. D’altra parte, chi non ha nemmeno la patente può avvertire l’esigenza di avere a disposizione uno spazio in cui mettere quello che a casa o non ci sta o dà semplicemente fastidio: la bici, gli scatoloni, le cose di Natale, gli attrezzi per le piccole riparazioni o per il bricolage. Chi non ha un garage e trova questa soluzione vicino a casa, è a cavallo.

Dall’altra parte della barricata c’è chi ha uno spazio praticamente inutilizzato che potrebbe fruttare qualche soldo. Il punto è: se si tratta di un box pertinenziale, lo si può affittare? Vediamo.

Quando un box è pertinenza?

La prima cosa da chiarire per sapere se si può affittare un box pertinenziale è proprio questa: quando è possibile considerare un garage come pertinenza?

Con questo termine vengono individuate le strutture collegate ad un’abitazione, classificate in tre diverse categorie catastali:

  • C/2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitte, solai;
  • C/6: stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse senza fine di lucro;
  • C/7: tettoie chiuse o aperte.

Nella definizione contenuta del Codice civile [1], «sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima».

C’è da distinguere, però, il concetto di pertinenza da quello di pertinenzialità. Quest’ultima riguarda il rapporto tra un bene e l’altro, in questo caso tra il box e l’abitazione, che può essere:

  • oggettivo, dato dallo scopo strumentale di un bene rispetto all’altro, che sia duraturo e non occasionale;
  • soggettivo, a seconda del modo in cui il titolare del bene vuole vincolare un bene all’altro.

Va, infine, ricordato che un box pertinenziale può essere considerato tale anche se non si trova nello stesso edificio in cui è collocata l’abitazione, poiché «è noto che il collegamento tra i due beni, quello principale e quello pertinenziale, non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale» che contribuisce ad aumentare il valore dell’abitazione [2].

Il box pertinenziale si può affittare?

Il box pertinenziale viene, di norma, affittato insieme all’abitazione principale, il che vuol dire che la locazione di entrambi è fatta in un unico contratto. A questo punto, l’affitto di casa e garage avrà la stessa durata. Il proprietario sarà tenuto a svuotare il box per consentire all’inquilino il completo godimento dello spazio locato.

È possibile, però, affittare il singolo garage e tenersi l’abitazione. In questo caso, verrà sottoscritto un contratto a sé stante e diverso da quelli che riguardano gli immobili ad uso abitativo o ad uso commerciale. Questo tipo di contratto, dunque, consente di definire una durata libera, a piacimento delle parti secondo le loro esigenze. La legge impone, comunque, un massimo di 30 anni.

Lo stesso vale per il canone, che non prevede dei limiti di legge ma lascia a proprietario ed inquilino la possibilità di pattuire l’importo che ritengono più congruo e opportuno sulla base dei prezzi di mercato nella zona in cui si trova il garage e della metratura, delle condizioni in cui si trova (pavimentazione, muri, eventuale presenza di scaffalatura e di corrente elettrica, difficoltà di accesso, ecc.). Ovviamente, più si troverà in centro città e più il canone sarà alto, considerata la scarsità di parcheggio pubblico che contraddistingue le zone più popolate.

Dal momento della sottoscrizione del contratto, le spese di manutenzione ordinaria e quelle eventuali condominiali passeranno, se non è stabilito diversamente, all’inquilino. In capo al proprietario restano le spese di manutenzione straordinaria.

Il contratto dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione, a meno che l’affitto non abbia una durata inferiore ai 30 giorni nell’anno. Ci sarà da pagare l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo stabilito, con un minimo di 67 euro per la prima annualità, più l’imposta di bollo (16 euro per ogni quattro facciate del contratto e comunque per ogni 100 righe di testo).

Affitto box pertinenziale: si deve pagare l’Imu?

Come noto, l’esenzione dal pagamento dell’Imu riguarda l’abitazione principale ed una pertinenza di ogni categoria catastale, ad esempio una cantina (C/2), un garage (C/6) e una tettoia (C/7), purché l’immobile non sia considerato di lusso, cioè non appartenga ad una categoria A/1, A/8 o A/9.

Nel momento in cui si affitta un box pertinenziale, però, il posto auto perde il carattere di pertinenza, poiché non serve più l’abitazione principale alla quale era legata. Significa che, a questo punto, il proprietario dovrà pagare l’Imu.


note

[1] Art. 817 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 3991/2017 del 15.02.2017.

Autore immagine: canva.com/


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