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Responsabilità notaio per visure sbagliate 

29 Luglio 2021 | Autore:
Responsabilità notaio per visure sbagliate 

Il professionista deve controllare, prima della stipula dell’atto di compravendita, che l’immobile sia libero da vincoli. Se non lo fa, risponde dei danni.

Se ti è capitato di andare dal notaio per acquistare un immobile e dopo il rogito hai scoperto che è ipotecato o pignorato, hai un problema serio. Il notaio è un professionista qualificato e tra i suoi compiti essenziali c’è anche quello di verificare se sul bene sono presenti iscrizioni pregiudizievoli per l’acquirente, che deve esserne informato prima di concludere la compravendita. Da qui sorge la responsabilità del notaio per visure sbagliate oppure omesse (anche se quest’ultimo caso è rarissimo nella pratica). I danni patrimoniali possono essere notevoli e il cliente ha diritto ad essere risarcito. La violazione del dovere di diligenza è palese e il notaio deve risponderne. 

La buona notizia è che in questi casi opera la copertura assicurativa, che per i notai è obbligatoria; così l’acquirente è più garantito perché potrà ottenere il risarcimento dalla compagnia assicuratrice del professionista. Ma se il notaio, oltre ad aver sbagliato le visure, ha omesso di denunciare l’evento alla sua assicurazione la questione si complica, perché la società può rifiutarsi di erogare l’indennizzo. In questo caso, dovrà rispondere dei danni esclusivamente il notaio, con il suo patrimonio personale.

Talvolta, sono obbligati a risarcire anche i venditori dell’immobile, se sapevano che il bene era gravato da ipoteche e pignoramenti e hanno tenuto queste circostanze nascoste all’acquirente, il quale aveva legittimamente confidato nelle attestazioni del notaio sul fatto che il bene fosse libero da vincoli e, poi, si è trovato nei guai. 

Rogito di compravendita immobiliare: i compiti del notaio 

La figura del notaio è contemplata dalla legge ed è essenziale per i contratti di compravendita immobiliare, che per essere validi devono essere stipulati nella forma dell’atto pubblico, comunemente chiamato rogito. Il notaio è un pubblico ufficiale e i suoi atti fanno fede fino a querela di falso.

È sempre il notaio a provvedere alla pubblicità legale degli atti stipulati, trascrivendo gli atti di compravendita presso i pubblici registri immobiliari. Così il notaio assolve sia ad una funzione di garanzia e di certezza legale, sia a vari compiti di qualificata consulenza ed assistenza in favore delle parti che chiedono il suo intervento.  

Egli deve, innanzitutto, accertare l’effettiva volontà delle parti e tradurla in un atto che abbia la forma corrispondente e sia valido ai sensi di legge. Nelle compravendite immobiliari il notaio, prima di arrivare alla stipula dell’atto, ha il dovere di accertare che l’immobile sia regolare sotto il profilo urbanistico e edilizio e di verificare l’eventuale presenza di vincoli, come ipoteche, pignoramenti, diritti reali o altri privilegi, iscritti in favore di altri soggetti. Questi vincoli potrebbero in futuro essere legittimamente esercitati e così compromettere, inevitabilmente, i diritti dell’acquirente di quell’immobile già gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.  

I controlli del notaio prima del rogito

Tra i numerosi controlli preliminari ed accessori al rogito che il notaio deve svolgere rientrano, in particolare:

  • la verifica dell’identità delle parti contraenti e dell’effettiva e legittima proprietà dell’immobile in capo al venditore (nessuno può vendere un bene che non gli appartiene);
  • l’esistenza di ipoteche (ad esempio quelle iscritte da banche, società finanziarie che hanno erogato mutui, Agenzie di riscossione per debiti fiscali o altri creditori);
  • l’avvio di pignoramenti immobiliari intrapresi da creditori del proprietario venditore, che intendono soddisfarsi attraverso l’esecuzione forzata sul bene;
  • contratti preliminari di compravendita già trascritti in favore di altri soggetti, che così avrebbero diritto di precedenza nell’acquistare il bene;
  • l’esistenza di diritti reali (come l’usufrutto, l’uso, la servitù o l’abitazione) che potrebbero limitare il diritto di proprietà dell’immobile;
  • cause di prelazione stabilite, per legge o per contratto, in favore di determinati soggetti, come i coltivatori diretti del fondo o lo Stato per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico.

Le visure immobiliari ipocatastali del notaio 

Per compiere queste attività il notaio dispone di uno strumento molto efficace: l’effettuazione delle cosiddette visure immobiliari ipocatastali. Di regola, il notaio esegue – ormai in via esclusivamente telematica e non più manuale come in passato – le visure ipocatastali (questo termine usato nella prassi comprende insieme le visure ipotecarie e quelle catastali), in modo da accertare sia la corretta intestazione del bene in capo al venditore, sia l’eventuale esistenza di gravami sull’immobile. 

Se da questi accertamenti non emerge nulla di rilevante, il notaio riporterà questa informazione nel rogito, con una dicitura in cui attesta che l’immobile viene venduto «libero da privilegi, ipoteche e altri gravami». A quel punto, l’acquirente può stare ragionevolmente tranquillo, salvo nel caso in cui questi vincoli esistano davvero e siano sfuggiti ai controlli del notaio (di questo ci occuperemo a breve). 

Se, invece, dalla verifica emerge la presenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli pregiudizievoli, il notaio deve avvisare le parti prima della stipula, in modo da permettere all’acquirente di valutare la convenienza dell’affare e, se del caso, di ripensarci o di ridurre il prezzo concordato con il venditore per la compravendita. 

Cosa succede quando il notaio sbaglia le visure?

Quando il notaio sbaglia le visure, in modo che da esse non emergano, per qualsiasi motivo, dei vincoli realmente esistenti sui beni immobili oggetto di compravendita, egli è tenuto a risarcire le parti di tutti i danni patrimoniali derivati dalla presenza di iscrizioni pregiudizievoli.  

In questi casi, il notaio risponde a titolo di responsabilità contrattuale, per aver violato sia l’obbligo di diligenza dovuta nell’esecuzione delle sue prestazioni professionali [1], sia il principio di buona fede che impone una corretta informazione delle parti su tutte le circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare [2]. Il termine di prescrizione per far valere il diritto al risarcimento è di dieci anni. Il notaio risponde personalmente anche delle attività compiute dai propri ausiliari, collaboratori di studio e dipendenti [3].

La responsabilità del notaio viene esclusa soltanto quando entrambe le parti (dunque, sia il venditore sia l’acquirente) lo hanno espressamente esonerato, dispensandolo per vari motivi (ad esempio, per l’urgenza della stipula) dall’effettuazione delle visure immobiliari, e ciò deve risultare da un’apposita dichiarazione contenuta nel rogito. 

Risarcimento danni per visure sbagliate: cosa copre l’assicurazione?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione [4] ha deciso il caso di un immobile compravenduto in presenza di un’ipoteca e di un pignoramento, che il notaio non aveva rilevato. La Suprema Corte ha affermato che il notaio è tenuto al risarcimento dei danni in favore degli acquirenti, poiché essi avevano fatto legittimamente affidamento sull’attestazione contenuta nel rogito secondo cui l’immobile era libero da vincoli. Ma anche i venditori devono rispondere, in solido con il notaio, verso gli acquirenti, poiché erano a conoscenza dell’esistenza di quei vincoli e li avevano tenuti nascosti alla controparte.

Il notaio condannato a risarcire, però, aveva chiamato a sua manleva la propria assicurazione per la responsabilità civile derivante dall’attività professionale. L’assicurazione dei notai per la responsabilità civile in caso di errori è obbligatoria per legge da molti anni [5]. A tal proposito, ferma restando la responsabilità diretta del notaio per il risarcimento dei danni, i giudici di piazza Cavour nella vicenda decisa hanno parzialmente accolto il ricorso dell’impresa assicuratrice, che si rifiutava di pagare l’indennizzo, sostenendo che il fatto era dovuto a dolo dell’assicurato [6].

Il notaio non aveva informato le parti dell’esistenza di ipoteche e pignoramenti (era convinto che ne fossero già a conoscenza), e non aveva neppure provveduto ad inoltrare la prevista denuncia di sinistro alla compagnia o ad avvisarla in un altro modo, lasciando che fossero gli acquirenti a scoprire il tutto. Così la causa risarcitoria è stata rimessa ai giudici di merito, che dovranno approfondire questi profili per stabilire se l’assicurazione sia tenuta o meno a risarcire i danni.

Per altre informazioni leggi “Responsabilità del notaio: ultime sentenze”. 

 


note

[1] Art. 1176 Cod. civ.

[2] Art. 1175 Cod. civ.

[3] Art. 1228 Cod. civ.

[4] Cass. ord. n. 21533 del 27.07.2021.

[5] D.Lgs. n. 182/2006.

[6] Art. 1900 Cod. civ.


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