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Contratto di condivisione appartamento

1 Novembre 2021 | Autore:
Contratto di condivisione appartamento

Quali sono le regole che devono osservare i coinquilini sulle spese? Che succede se uno di loro non paga o se ne va?

All’insegna del risparmio. Oggi, condividere un appartamento è un’abitudine sempre più diffusa, soprattutto tra studenti fuori sede o giovani stagisti che devono contenere le spese per mantenere sé stessi e una casa. Tra Inferno e Paradiso, tra amicizie che si rovinano per sempre ed altre che nascono e si mantengono a lungo, la convivenza resta un elemento a volte forzato e a volte voluto ma, in ogni caso, con delle regole ben precise. Non solo quelle del buon senso e del quieto vivere (esistono, o dovrebbero esistere, anche tra coniugi) ma anche quelle dettate dalla legge che riguarda il contratto di condivisione dell’appartamento.

Ci sono, tanto per cominciare, due possibilità quando si firma il contratto: sottoscriverlo a nome di tutti gli inquilini o farlo soltanto a nome di un solo conduttore. Quest’ultima ipotesi riguarda, soprattutto, le coppie di fatto. Il primo caso, invece, si manifesta quando due o più studenti che già si conoscono cercano una casa da affittare insieme per dividere le spese. Ed è qui che vengono fuori più frequentemente i problemi: che succede se uno di loro non paga la parte di canone che gli spetta? Gli altri devono, comunque, corrispondere la sua parte o se la vede lui con il proprietario? E se uno di loro trova un’altra sistemazione e se ne va prima della scadenza del contratto di condivisione dell’appartamento? Vediamo.

Contratto di condivisione della casa e obblighi dei coinquilini

Mai dare tutto per stabilito. In linea teorica, il contratto di condivisione dell’appartamento intestato a due o più inquilini vincola tutti quanti a versare la loro parte del canone per raggiungere la cifra concordata con il proprietario e a rispettare tutte le altre regole della locazione. È il concetto della cosiddetta «solidarietà» sancita dal Codice civile, secondo cui «l’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri» [1].

Nel nostro caso, i coinquilini hanno un’obbligazione solidale alla corresponsione della stessa prestazione, ovvero il canone di affitto e le spese condominiali, nei confronti del creditore, vale a dire del proprietario dell’appartamento.

Quello che il Codice civile ci dice, trasportato alla condivisione della casa, non è affatto trascurabile, poiché anche uno solo degli inquilini può essere chiamato a pagare l’intero affitto se gli altri non aprono il portafoglio perché non hanno i soldi o perché se la vogliono prendere comoda. La normativa dice, infatti, che «ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità» e, così facendo, libera gli altri dal debito.

Tuttavia, come si diceva, è sempre meglio non dare le cose per stabilite. Visto che, secondo la giurisprudenza [2], nei rapporti obbligatori «c’è la presunzione di solidarietà passiva», a meno che le parti decidano diversamente, è sempre cosa buona e giusta mettere nel contratto di affitto condiviso una clausola in cui si specifica che tutti sono obbligati solidalmente a versare i canoni e le spese accessorie. Patti chiari, convivenza lunga.

In questo modo, oltretutto, si evita che qualcuno tagli la corda prima del previsto e lasci dei debiti ai coinquilini che rimangono nell’appartamento.

Contratto di condivisione: che succede se il coinquilino non paga?

Ci sono diversi motivi che possono portare un coinquilino a non pagare la sua parte di canone di affitto, le bollette, le spese condominiali. Può trattarsi di una vera difficoltà economica motivata da un mancato o ritardato ingresso dei soldi su cui contava, come può essere frutto di una vita spensierata fatta di aperitivi e di shopping, sapendo che qualcun altro anticiperà la sua parte per poi sistemarsi quando sarà possibile farlo.

Bisogna, però, fare un distinguo. Può capitare che il contratto di affitto sia intestato solo ad uno di loro. Gli altri, infatti, possono aver ricevuto in subaffitto da lui una o più camere. Va ricordato che il subaffitto di una porzione dell’appartamento non deve essere autorizzato dal locatore ma gli va comunque comunicato tramite raccomandata in cui si dettagliano i dati della persona, la durata del contratto di subaffitto e gli spazi che le spettano. In questo caso, risponde solo chi ha firmato il contratto: dovrà garantire il pagamento di quanto pattuito e, nel caso, vedersela poi con gli altri.

C’è, però, un’altra possibilità ed è quella del contratto unico di condivisione firmato da tutti i coinquilini. È qui che subentra la solidarietà passiva di cui abbiamo parlato prima. Se un coinquilino non paga, gli altri potrebbero agire per vie legali nei suoi confronti.

A dire il vero, c’è una terza ipotesi ed è quella in cui il proprietario firma un contratto di locazione con ciascun inquilino: ad uno affitta una stanza, ad un altro un singolo letto. Entrambi potranno condividere gli spazi comuni, cioè il bagno, la cucina, la sala. Questo è uno dei contratti più comuni con gli studenti fuori sede: il proprietario fa «a fette» la casa e affitta dei singoli spazi per garantirsi sia un guadagno maggiore (i singoli canoni fruttano di più di un canone unico) sia la separazione delle responsabilità. In questo caso, se il coinquilino non paga e viene sfrattato, gli altri non hanno alcuna conseguenza.

Contratto di condivisione: che succede se un coinquilino se ne va?

Capita spesso che, per sua fortuna, un coinquilino trovi una sistemazione migliore di quella attuale. Perché è più vicina all’università che frequenta, perché le condizioni della casa e dell’affitto sono più convenienti, perché ha trovato il modo di vivere da solo senza dover rendere conto a nessuno di quello che fa o non fa. Così come, purtroppo, succede che la convivenza deteriora i rapporti, si arriva a litigare e uno dei coinquilini voglia tagliare la corda.

Se non è stato deciso in modo diverso al momento di firmare il contratto di condivisione dell’appartamento, ognuno è libero di andarsene quando vuole. Significa che ciascun coinquilino può dare la disdetta quanto ritiene più opportuno. Ovviamente, seguendo certe regole, non è che può dire allegramente «è stato bello, ragà, statemi bene» per poi sparire nel nulla.

Ci vuole una disdetta formale, spedita al proprietario per raccomandata con sei mesi di preavviso. Così facendo, gli altri conduttori hanno il tempo di decidere se rimanere accollandosi in parti uguali la quota di chi lascia la casa, cercare un’altra persona che subentri oppure lasciare l’appartamento.

L’eventuale subentro di un «sostituto» del coinquilino che se ne va deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate (dove il contratto di affitto sarà stato registrato) pagando 67 euro di tassa fissa. In caso di cessione, proroga o risoluzione del contratto, i conduttori devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento e consegnare l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso ufficio in cui è stato registrato il contratto.


note

[1] Art. 1292 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 1011/1978 e Trib. Milano sent. n. 10233/2007.

Autore immagine: canva.com/


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