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Se una casa viene divisa in due c’è un condominio?

30 Luglio 2021
Se una casa viene divisa in due c’è un condominio?

Il condominio può nascere a seguito di una divisione ereditaria degli appartamenti di uno stabile, se vi sono parti comuni.

Ipotizziamo il frequente caso di un uomo che, alla morte, lasci la propria casa ai suoi figli. Nell’ipotesi in cui si tratti di un immobile di grosse dimensioni, divisibile in natura, ciascun figlio risulterà proprietario di una parte dell’immobile stesso. Si pensi a una villa trasformata in due unità bifamiliari. Potrebbero, a questo punto, sorgere una serie di problemi come, ad esempio, l’esecuzione dei lavori sul tetto, alle condutture idriche o agli scarichi, al giardino circostante, ecc… Come si dividono le spese sostenute per l’interesse comune? Chi deve provvedervi? 

La soluzione è abbastanza semplice e passa da una preliminare constatazione, non a tutti nota: se una casa viene divisa in due, c’è un condominio. In buona sostanza, tutte le volte in cui un immobile, inizialmente di proprietà di una sola persona, viene frazionato in due o più unità, appartenenti ciascuna a soggetti diversi, si forma in automatico un condominio senza che vi sia bisogno di una delibera, di un atto formale, di una comunicazione al catasto o all’Agenzia delle Entrate. 

Sono questi i principi espressi da una recente ordinanza della Cassazione [1].

Il condominio si forma di fatto, non appena vi è condivisione di spazi comuni come, ad esempio, le fondamenta della costruzione, il pianerottolo, le scale, il tetto, il cortile, le condutture verticali (prima del punto di diramazione orizzontale nei singoli appartamenti) e così via. 

Quindi, se una persona, morendo, lascia la propria casa ai suoi figli e questi provvedono a dividerla in due unità distinte, si forma in automatico un condominio. Se invece la casa non può essere divisa (come succede nel caso di un piccolo appartamento) si è in presenza di una comproprietà (meglio detta, in questo caso, una «comunione ereditaria»). La comproprietà non ha ad oggetto specifiche sezioni dell’immobile ma riguarda il suo insieme, con imputazione di quote ideali in capo a ciascun comproprietario. In presenza di due soggetti, quindi, ciascuno dei due sarà titolare del 50% sull’intero immobile.

Il fatto che la divisione di una casa faccia nascere un condominio ha delle implicazioni pratiche di notevole portata. Prima tra tutte l’obbligo di contribuire alle spese relative alle parti comuni (ad esempio, il rifacimento del tetto). Si dovrà quindi effettuare una tabella millesimale ossia una quantificazione del valore delle rispettive proprietà: difatti, è proprio in base a tale valore che ciascun condomino dovrà partecipare alle spese condominiali. 

La seconda implicazione pratica è che nessuno dei proprietari potrà interdire all’altro l’accesso alle parti comuni: non è quindi possibile appropriarsi della terrazza o del tetto, chiudere il pianerottolo, inibire l’accesso al giardino, ecc. 

L’articolo 1117 del Codice civile contiene un’elencazione delle parti comuni dell’edificio, quelle cioè che rientrano nel condominio (salvo diverso titolo di proprietà) e che, pertanto, sono di tutti i proprietari in ragione dei rispettivi millesimi. Tra queste, vi sono il suolo, i muri che costituiscono le facciate dell’edificio, le fondamenta, il lastrico solare, il tetto, il portico, il cortile, l’ingresso, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, ecc.

In sintesi, tutte le volte in cui il testamento di una persona divida esplicitamente l’immobile in due unità distinte ed autonome, con condivisione di spazi comuni, nasce un condominio, con tutte le conseguenze del caso.


note

[1] Cass. civ., sez. II, ord., 28 luglio 2021, n. 21622

Autore immagine: depositphotos.com

Cass. civ., sez. II, ord., 28 luglio 2021, n. 21622

Presidente Gorjan – Relatore Criscuolo

Ragioni in fatto ed in diritto della decisione

1. Con sentenza n. 89/2015 dell’11 febbraio 2015, il Tribunale di Tempio Pausania dichiarava la comproprietà tra le parti del pianerottolo posto all’ultimo piano del fabbricato in (omissis) , nonché sull’adiacente balcone, condannando i convenuti, T.M. e G.C. , alla rimozione dei manufatti che impedivano l’accesso all’attrice M. Una; dichiarava altresì che la proprietà dei convenuti era gravata da servitù di passaggio, esercitata a mezzo scala, per consentire l’accesso dal pianerottolo comune, tramite transito nella soffitta dei convenuti, al tetto dello stesso stabile. Avverso tale sentenza proponevano appello i convenuti cui resisteva la M. . La Corte d’Appello di Cagliari – sezione distaccata di Sassari, con la sentenza n. 242 del 20 maggio 2016 ha parzialmente accolto l’appello, rigettando la domanda confessorìa della servitù di passaggio per l’accesso al tetto attraverso la soffitta degli appellanti, rigettando per il resto il gravame. Quanto alla domanda volta ad accertare la comproprietà del pianerottolo posto al secondo piano, i giudici di appello osservavano che dal testamento del 1953 di G.G. , che era il titolo vantato dagli appellanti, emergeva che già alla data di redazione di tale atto, il fabbricato oggetto di causa vedeva la comproprietà tra il de cuius, M. (rectlus G. ) M. e M.M. , dovendosi quindi ritenere già sorto il condominio, con la comunione ex art. 1117 c.c., dei beni dalla legge contemplati, tra i quali rientrano anche le scale ed i pianerottoli, funzionali al transito lungo le scale. La natura comune poi non è correlata al fatto che le rampe di una scala sarebbero comuni solo ai proprietari esclusivi delle unità immobiliari che si servano delle stesse per raggiungere le loro unità, in quanto per escludere la comunione è necessaria l’esistenza di un titolo contrario. L’omesso riferimento da parte del testatore anche al pianerottolo non sì giustificava per l’inutilità di tale menzione (essendo G.M. divenuto, per effetto del lascito, proprietario di tutte le proprietà esclusive poste al secondo piano oltre che della soffitta), ma per la consapevolezza da parte del testatore dell’impossibilità di trasferire un bene che non gli apparteneva in esclusiva, e che quindi non aveva carattere ereditario. Analogamente l’appello andava rigettato, quanto al rigetto della domanda di usucapione del pianerottolo e del balcone, attesa l’incensurata ed autonoma motivazione del Tribunale che aveva escluso l’esercizio di un possesso da parte degli appellanti per il periodo dagli anni ‘80 al 2000, con la mancata prova del possesso ventennale continuato ed esclusivo. Era invece meritevole di accoglimento la censura concernente il riconoscimento della servitù di passaggio attraverso la soffitta degli appellanti, a mezzo di una scala fissa, servitù costituita per destinazione del padre di famiglia. Infatti, l’attrice non aveva fornito alcuna prova di quella che era la situazione di fatto nel momento in cui G.G. aveva cessato di essere l’unico proprietario dello stabile, momento che precedeva la data di redazione del testamento; inoltre non vi era prova nè delle modalità di accesso dalla soffitta al tetto comune, nè che la scala, poi rimossa, fosse stata ab origine destinata dal testatore esclusivamente all’accesso al tetto, emergendo invece che fosse funzionale a permettere di accedere alla soffitta. Per la cassazione di tale sentenza propongono ricorso T.M. e G.C. sulla base di due motivi. M.L. resiste con controricorso. 2. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., in tema di presunzione legale di comunione. Si deduce che la sentenza impugnata ha tratto dal rilievo secondo cui già alla data del testamento esisteva un condominio, la conclusione per cui anche il pianerottolo oggetto di causa deve ritenersi bene comune. La sentenza non ha però tenuto conto del carattere esemplificativo dell’elencazione dei beni contenuta nell’art. 1117 c.c., la cui presunzione può essere vinta se il bene, per le sue caratteristiche strutturali, serva in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile. La sentenza gravata non ha compiuto tale indagine che, se operata, avrebbe permesso di verificare che il pianerottolo era asservito solo al proprietario del secondo piano. Inoltre, la Corte d’Appello non ha correttamente valutato il contenuto del testamento, il quale ha in realtà inteso includere tra i beni attribuiti mortis causa anche il pianerottolo. Il motivo è infondato. Questa Corte, nella sua più autorevole composizione, ha affermato che (Cass. S.U. n. 7449/1993) in tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come nel caso di specie le terrazze di copertura, risultante dall’art. 1117 c.c., – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria – può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. da ultimo Cass. n. 3852/2020, che ha ribadito come l’individuazione delle parti comuni operata dall’art. 1117 c.c., non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali). Per l’effetto deve ritenersi che la ricomprensione del bene tra quelli comuni dispensa il condominio dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta “probatio diabolica”, così che quando un condomino pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall’iniziale unico proprietario che non si era riservato l’esclusiva titolarità del bene (Cass. n. 3852/2020; per la necessità di dover guardare al primo atto di trasferimento della proprietà di un bene da parte dell’originario ed unico proprietario, al fine di verificare l’esistenza di una valida riserva di un bene potenzialmente comune in capo allo stesso unico proprietario, si veda da ultimo Cass. n. 20693/2018). La giurisprudenza di questa Corte ha poi reiteratamente affermato che le scale ed i pianerottoli rientrano tra i beni comuni come individuati dall’art. 1117 c.c., e che pertanto restano comuni, anche laddove siano stati realizzati da uno solo degli originari comproprietari (così Cass. n. 4372/2015), ed ha confermato la natura comune del bene, anche nel caso in cui (Cass. n. 4664/2016), analogamente alla vicenda in esame, le rampe di scala, con il pianerottolo, integranti l’ultima parte della scala condominiale, erano poste fra l’ultimo piano dell’edificio e le relative soffitte sottotetto, appartenenti ad un unico proprietario, e ciò sulla base della considerazione per cui le scale sono, in sé, una struttura essenziale del fabbricato e servono a tutti i condomini di questo come strumento indispensabile per l’esercizio del godimento della relativa copertura. In tal senso è stato affermato che (Cass. n. 15444/2007) le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. È stato quindi più volte ribadito che (Cass. n. 11405/1998) la presunzione (impropria) di proprietà comune di un bene compreso nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c., (nella specie: pianerottolo) può essere vinta quando vi sia un titolo contrario e si tratti di beni, di fatto, destinati al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, e ciò anche quando (cfr. Cass. n. 1498/1998) alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprietà. Ritiene la Corte che la sentenza gravata abbia fatto incensurabile applicazione di tali principi. Con accertamento in fatto, ha rilevato che alla data del testamento era già sorto un condominio, attesa l’esistenza di una pluralità di proprietari delle unità presenti nello stabile, e che quindi era già destinata ad operare la previsione di cui all’art. 1117 c.c. Ha quindi rilevato che il pianerottolo oggetto di causa rientrava tra i beni comuni, come da elencazione normativa, e che quindi non poteva attribuirsi alcuna rilevanza alla eventuale diversa volontà del testatore, che in ogni caso non avrebbe potuto disporre di beni che non gli erano appartenenti in maniera esclusiva, in quanto gìà divenuti comuni all’atto della nascita del condominio. Ad abundantiam ha poi reputato che in base alla corretta interpretazione del testamento, le disposizioni fatte in favore del dante causa dei convenuti (“le due camere con soffitta, al secondo piano della mia casa in (omissis) , confinante con vani di sua proprietà, pianerottolo frammezzo”), lungi dal sottendere un intento di trasferire anche il pianerottolo, intendevano indicare quest’ultimo come limite all’individuazione dei beni assegnati per testamento, e ciò nella consapevolezza da parte dello stesso de cuius che si trattava di bene comune e quindi non disponibile per i diritti di proprietà esclusiva. Trattasi di interpretazione delle volontà testamentarie che, oltre a non essere specificamente censurata con puntuale riferimento alla violazione delle regole di ermeneutica in cui sarebbe incorso il giudice di merito, non si connota per essere implausibile, ma che piuttosto trova un conforto proprio nella circostanza che il richiamo al pianerottolo non risulta fatto nella parte in cui il de cuius ha inteso individuare i beni immobili concretamente assegnati a G.M. , ma allorché ha individuato i confini di questi ultimi, indicandoli con i vani già appartenenti al beneficiato e nel “pianerottolo framezzo”, inteso quindi come bene diverso da quelli invece attribuiti mortis causa (per un precedente nel quale, e proprio con specifico riferimento all’attribuzione di beni per testamento, è stato affermato che si imponga la verifica di una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà delle parti comuni, si veda Cass. n. 16292/20025). Nè la regola proprietaria dettata dall’art. 1117 c.c., può nella specie ritenersi superata per le obiettive caratteristiche strutturali del pianerottolo, come appunto ammesso dal citato precedente delle Sezioni Unite (in termini si veda anche Cass. n. 7889/2000; Cass. n. 11391/2002), in quanto tali caratteristiche devono porsi in maniera obiettiva, in quanto correlate alla destinazione del bene già ab origine all’uso ed al godimento di una parte solo dell’immobile. La finalità delle scale e del pianerottolo, come sopra evidenziato, escludono che possa ravvisarsi la possibilità di rinvenire il connotato idoneo ad escludere l’applicazione dell’art. 1117 c.c., non potendosi peraltro invocare una situazione contingente, come la concentrazione della proprietà delle unità immobiliari al secondo piano e delle soffitte in capo ad un unico soggetto, al fine di ravvisare quelle caratteristiche strutturali che derogano alla previsione di cui all’art. 1117 c.c.. Il motivo deve quindi essere rigettato. 3. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, con la nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 4 e 5. Si evidenzia che quanto alla domanda riconvenzionale di usucapione, la sentenza di appello ha confermato il rigetto del Tribunale, rilevando la incensurata ed autonoma motivazione del primo giudice che aveva escluso l’esercizio di un qualsiasi possesso per il periodo dagli anni ‘80 al 2000. Si deduce che in tal modo la Corte distrettuale è incorsa in una grave anomalia della motivazione, in quanto non avrebbe dato conto del fatto che con l’appello erano state illustrate le critiche in merito all’istruttoria ed alle deposizioni testimoniali. La censura è sicuramente inammissibile nella parte in cui denuncia il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, attesa l’applicabilità alla fattispecie della previsione di cui all’art. 348 ter c.p.c., u.c.. Del pari è inammissibile è la censura quanto alla denuncia del vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 4, atteso il difetto di specificità di cui all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, requisito imposto anche nel caso in cui venga denunciato un error in procedendo in cui la Corte sia giudice del fatto processuale (Cass. S.U. n. 8077/2012). Infatti, la Corte d’Appello, oltre a mostrare di condividere la valutazione delle prove come operata dal giudice di primo grado, ha in particolare sottolineato come il rigetto della domanda di usucapione scaturiva dalla mancata prova di una continuità nel possesso utile ad usucapire, non essendo stata fornita la prova che tale possesso fosse stato esercitato per il periodo dagli anni ‘80 al 2000. Il motivo di ricorso si limita però ed affermare che con il motivo di appello erano state sollevate delle precise doglianze quanto alla rilevanza, concludenza, precisione ed esattezza delle circostanze narrate dai testimoni, senza però riportare con precisione il contenuto del motivo di appello e soprattutto senza evidenziare in quale parte di esso fosse stata contestata la valutazione circa l’assenza di continuità del possesso per un così ampio periodo di tempo. 4. Il ricorso deve quindi essere rigettato dovendosi regolare le spese in base al principio della soccombenza, come da dispositivo. 5. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto l’art. 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della controricorrente, che liquida in complessivi Euro 2.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% sui compensi ed accessori di legge; Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per il ricorso principale a norma dell’art. 1 bis, dello stesso art. 13, se dovuto.


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1 Commento

  1. Si in condominio il proprietario del piano superiore ha ridotto e deviato a mo’ di s lo sfiato della montante perché il pilastrino in casa gli dava fastidio ma tutti lo abbiamo non vedo perché arrecarsi questo diritto delle parti comuni. Morale ho fatto perizia e ho pagato io l amministratore non se ne frega niente e lui non vuole saperne di ripristinare…

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