Diritto e Fisco | Articoli

Apertura di credito con ipoteca: cos’è e come funziona 

3 Agosto 2021 | Autore:
Apertura di credito con ipoteca: cos’è e come funziona 

Vantaggi e inconvenienti del fido bancario assistito da una garanzia ipotecaria sugli immobili del correntista: che succede se non si rimborsa o si sconfina? 

Il direttore della tua banca ti ha proposto un fido bancario, per aumentare facilmente la liquidità disponibile sul conto corrente. Però ti ha richiesto, come garanzia, di apporre un’ipoteca sulla tua casa. «È una prassi normale», ti ha assicurato, dando per certo che non succederà nulla, visto che sarai sicuramente in grado di rimborsare il debito con i normali versamenti che affluiscono sul conto. Tu però vuoi vederci chiaro e ti serve sapere cos’è e come funziona l’apertura di credito con ipoteca. 

Questo contratto prevede vantaggi e svantaggi per il correntista che vi ricorre; con l’importante differenza che i primi sono evidenti fin dall’inizio (hai subito più soldi da utilizzare sul conto), mentre i secondi sono eventuali e nascosti. Ma quando si tratta di denaro tutti i possibili rischi vanno calcolati in anticipo, per evitare conseguenze gravi e irrimediabili, come la vendita della casa ipotecata all’asta giudiziaria. 

Vediamo dunque cos’è e come funziona l’apertura di credito con ipoteca, chiamata in gergo tecnico «con garanzia ipotecaria» perché offre alla banca un’importante arma per cautelarsi dagli inadempimenti del cliente: i soldi sul conto vanno e vengono, ma il bene immobile posto a garanzia rimane e può essere preso e venduto per saldare i debiti da mancata restituzione o da sconfinamento dell’importo concesso con il fido. 

Contratto di apertura di credito in conto corrente: vantaggi e svantaggi 

L’apertura di credito in conto corrente è un contratto con cui la banca mette a disposizione del correntista una determinata somma di denaro. Questa disponibilità può essere stabilita per un periodo di tempo limitato (ad esempio, tre mesi o un anno) oppure senza termini, per l’intera durata del rapporto di conto corrente sottostante. 

Il vantaggio per il cliente è che ottiene la possibilità di utilizzare una somma di denaro maggiore rispetto a quella depositata sul conto corrente: in pratica si amplia il cosiddetto “saldo disponibile per i prelievi. Così il correntista potrà effettuare bonifici, o pagamenti con assegni, sfruttando il credito concesso dalla banca. 

L’altro lato della medaglia è che, sulle somme utilizzate, il correntista dovrà pagare gli interessi pattuiti nel contratto (il tasso applicato potrà essere fisso o variabile in relazione alle oscillazioni di determinati indici di riferimento). Al momento della sottoscrizione del contratto la banca dovrà precisare il Taeg, cioè il tasso annuo effettivo globale che misura il costo complessivo dell’operazione, comprendendo tutti gli oneri stabiliti e le commissioni applicate. Infatti l’operazione di apertura di credito equivale ad un finanziamento, o comunque a un prestito monetario.

Fido bancario: sconfinamento e restituzioni

Nell’utilizzo dell’apertura di credito è vietato lo sconfinamento, cioè l’esecuzione, da parte del correntista, di operazioni per importi eccedenti rispetto al limite massimo del fido concesso. La banca può legittimamente rifiutarsi di eseguirle, oppure potrebbe tollerare eccedenze momentanee, se il correntista è solido. Se il limite del fido viene superato per un lasso di tempo apprezzabile, o per importi consistenti, la banca intima un breve termine per rientrare dallo scoperto e può recedere dal contratto intimando la restituzione immediata della somma (leggi “Sconfinamento bancario: cosa si rischia“). 

In condizioni normali, invece, il correntista che non eccede dai limiti stabiliti non “va in rosso” proprio perché non supera la soglia di affidamento stabilita nel contratto di apertura di credito. La restituzione degli importi affidati può avvenire con successivi versamenti, bonifici o accrediti sul conto corrente del cliente. C’è quindi una notevole flessibilità nei tempi e nelle cifre, purché il rimborso integrale del fido avvenga entro il termine massimo fissato nel contratto. In questo l’apertura di credito si differenzia dal mutuo, dove il rimborso deve avvenire secondo un piano rateale prestabilito e a scadenze programmate. 

Apertura di credito con garanzia ipotecaria 

L’apertura di credito potrebbe essere concessa “allo scoperto”, cioè senza la prestazione di alcuna garanzia da parte del cliente, ma normalmente avviene che la banca si cauteli dai possibili inadempimenti, richiedendo una garanzia ipotecaria come condizione indispensabile per sottoscrivere il contratto. In alternativa all’ipoteca la banca potrebbe richiedere altre forme di garanzia, come il pegno di oggetti e valori o la fideiussione, con la quale un altro soggetto (un parente, un socio, un amico, ecc.) interviene impegnandosi a pagare il debito in caso di insolvenza del correntista affidato. 

L’ipoteca attribuisce al creditore – nel nostro caso la banca che ha concesso il fido – il privilegio di poter espropriare i beni immobili del debitore che non adempie alle prestazioni contrattuali stabilite, cioè non ha provveduto al rimborso dell’apertura di credito entro i termini fissati dal contratto [1]. Si tratta di una forma di ipoteca volontaria, cioè stabilita per accordo delle parti e non imposta dalla legge, come quando si accende un mutuo per finanziare l’acquisto dell’abitazione, che viene ipotecata per proteggere il creditore dal pericolo di insolvenza del debitore.

Se il debito derivante dall’apertura di credito con garanzia ipotecaria non viene saldato dal correntista entro i termini stabiliti, la banca ha un rimedio molto semplice: grazie all’ipoteca costituita ed iscritta nei pubblici registri, potrà pignorare l’immobile, venderlo all’asta giudiziaria e soddisfarsi sul ricavato. Ecco perché non bisogna stipulare contratti di fido bancario con garanzia ipotecaria a cuor leggero: la banca ha un privilegio legale, derivante dall’ipoteca, e può sottoporre ad espropriazione forzata il bene. 

Le possibilità in favore dell’istituto di credito sono molto estese, anche perché può provare l’esistenza dello scoperto semplicemente con il saldo finale desumibile dall’estratto conto: una recente ordinanza della Cassazione [2] ha stabilito che la natura ipotecaria del credito della banca cade soltanto se il debitore fallisce, perché in tal caso il credito della banca concorre con quello degli altri creditori di pari grado. Per approfondire leggi “Fido bancario: ultime sentenze“.


note

[1] Art. 2808 Cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 20618 del 19.07.2021.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube