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Negozio nascosto dal ponteggio: risarcisce il condominio?

4 Agosto 2021 | Autore:
Negozio nascosto dal ponteggio: risarcisce il condominio?

Che succede se, causa lavori di manutenzione, un’impalcatura impedisce la visibilità di un negozio creando un danno economico?

Nel tuo condominio, è stato deciso di fare dei lavori di manutenzione della facciata e del tetto: complici le sostanziose agevolazioni fiscali, avete capito che gli interventi più volte rimandati possono essere realizzati adesso con un risparmio importante. L’amministratore firma l’appalto, si monta l’impalcatura, si dà il via alle opere. Se non che, dopo poche settimane, tutto si ferma per problemi economici dell’impresa, che comunque promette di riprendere al più presto. Il «più presto» diventa qualche mese e qualcuno perde la pazienza. Si tratta del titolare dell’esercizio commerciale che si trova al piano terra dell’edificio: lamenta che l’impalcatura non consente la corretta visibilità del locale e delle vetrine. Insomma, la gente passa senza nemmeno accorgersi che lì c’è un posto dove acquistare abbigliamento, scarpe, quant’altro. Il commerciante vi chiede di pagare i danni. Ha ragione? Se calano le vendite nel negozio nascosto dal ponteggio, risarcisce il condominio?

I motivi per provare un po’ di irritazione non gli mancherebbero. Gli era stato detto che si trattava di un disagio che non sarebbe durato a lungo e, invece, sono già diverse settimane che i passanti non solo non possono vedere agevolmente la merce esposta ma addirittura nemmeno si rendono conto che lì c’è un negozio, a beneficio della concorrenza. Gli sono rimasti i clienti più fedeli, quelli che vanno apposta sapendo che lì si trova il suo esercizio. Risarcisce il condominio per il danno causato dal ponteggio che nasconde il negozio? Il tribunale di Milano ha detto recentemente di sì, che dovete essere voi condòmini a sobbarcarvi il danno creato. Ma è solo l’ultimo pronunciamento di una lunga serie, che coinvolge anche la Cassazione. Vediamo.

Ponteggio davanti al negozio in affitto: cosa dice la legge?

Nella maggior parte dei casi, chi porta avanti un’attività commerciale si trova in affitto nel locale in cui ha allestito il negozio. Presuppone, dunque, un contratto di locazione con il proprietario, il quale, in base al Codice civile, è tenuto a mantenere l’immobile locato «in stato da servire all’uso convenuto» [1].

Di conseguenza, e secondo una sentenza della Corte d’Appello di Milano [2], il ponteggio che nasconde la vetrina di un negozio o ne occulta, addirittura, l’esistenza creando una limitazione del godimento dell’immobile al commerciante equivale ad un inadempimento da parte del proprietario agli obblighi a lui gravanti.

Da qui, la possibilità per l’inquilino di agire contro il locatore e di chiedere sia una riduzione del canone sia il risarcimento del danno subìto. Quello che, però, non può fare è autoridursi il canone o eliminarlo del tutto. Non può, in sostanza, dire «io non ti pago più», oppure «accontentati di questi soldi, visto il danno che mi è stato creato» [3].

Tuttavia – aggiunge la Corte d’appello milanese – il negoziante dovrà dimostrare di aver patito un pregiudizio di ordine economico. A cascata, sarà il proprietario a rivalersi su un terzo per recuperare i soldi che ha dovuto riconoscere all’inquilino.

La sintesi perfetta la dà sempre la Cassazione: «L’occupazione di un viale antistante un’attività commerciale comporta di per sé un danno» [4]. E come tale va risarcito.

Ponteggio davanti al negozio: la responsabilità del condominio

Ti starai chiedendo: se il problema del ponteggio davanti al negozio lo risolvono tra il commerciante ed il proprietario del locale, che c’entra il condominio?

C’entra nel momento in cui non si adopera affinché l’impresa appaltatrice crei il minor danno possibile, in questo caso, alle attività commerciali che si trovano al piano terra dell’edificio.

Come si sa, i lavori di manutenzione straordinaria vengono decisi dall’assemblea. Ed è proprio quest’organo che deve attivarsi per ridurre il più possibile il disagio che consegue dall’installazione di un’impalcatura e dai lavori veri e propri. Per esempio, deve chiedere all’impresa di creare dei passaggi sotto il ponteggio per consentire non solo di raggiungere i negozi ma anche di vedere la merce esposta in vetrina.

Proprio su un caso di questo tipo si è pronunciato di recente il tribunale di Milano, dando ragione al titolare di una pasticceria che aveva chiesto il risarcimento del danno provocato dal fatto che un ponteggio ha oscurato al pubblico per circa due anni l’esistenza del suo locale.

Abbiamo detto prima che il conduttore (in questo caso, il titolare della pasticceria) può pretendere dal proprietario del locale una riduzione del canone oltre all’indennizzo e che, successivamente, il proprietario può agire a sua volta contro terzi. Tuttavia, la Cassazione ha stabilito in passato, richiamando il Codice civile, che il conduttore ha la facoltà di agire in nome proprio contro i terzi in reazione alle molestie di fatto [6].

Nel caso esaminato nella sentenza in commento, il condominio aveva chiesto ad un’impresa di installare un ponteggio per sistemare la facciata dalla quale erano caduti alcuni detriti. L’impalcatura riduceva notevolmente la visibilità della pasticceria. I lavori, però, sono iniziati solo un anno dopo a causa di una controversia con l’impresa. Si era creato, così, un danno significativo al titolare dell’attività commerciale.

Secondo il tribunale di Milano, visto il ritardo nell’avvio dei lavori, avrebbe potuto affidarli ad un’altra impresa in modo da garantire una più veloce conclusione e di consentire la rimozione del ponteggio in tempi decisamente più brevi. Quella attuata, sostengono i giudici meneghini, è stata invece una scelta contraria all’ordinaria diligenza che è possibile esigere al condominio nell’esecuzione della manutenzione delle parti comuni per ridurre al minimo i disagi del vicinato.


note

[1] Art. 1575 co. 2 cod. civ.

[2] Corte appello Milano sent. n. 1062/2013.

[3] Cass. sent. n. 14739/2005.

[4] Cass. sent. n. 67/2013.

[5] Trib. Milano sent. n. 5904/2021.

[6] Cass. sent. n. 25219/2015.


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