Consiglio di condominio: che poteri ha? 

Compiti, funzioni e attribuzioni dei consiglieri: cosa possono e non possono fare. Il problema delle deliberazioni invalide sui preventivi di spesa.

C’è chi ne va talmente orgoglioso da farsi stampare la qualifica sul biglietto da visita: «Consigliere di condominio», con indicazione della via e del numero civico. Si può sicuramente andare fieri di un ruolo sociale svolto nell’interesse di una sia pur piccola collettività, quale è la compagine condominiale; ma, a ben vedere, il consiglio di condominio che poteri ha? 

Il consiglio di condominio è una carica elettiva, che dunque richiede un certo consenso tra i condomini. I consiglieri scelti dall’assemblea hanno compiti consultivi e di controllo della vita condominiale nei suoi vari aspetti; in sostanza, fanno quello che tutti gli altri non possono, o non vogliono, fare.  Ma “potere” è una parola grossa, perché comporta il conferimento di determinate attribuzioni e, soprattutto, prevede conseguenze a carico di chi ne subisce l’esercizio: dare un potere a qualcuno significa mettere qualcun altro in una situazione di soggezione. Tutto questo sembra difficilmente conciliabile in una realtà paritaria e democratica come quella del condominio, che assume le sue deliberazioni a maggioranza e, in determinati casi, è richiesta l’unanimità dei consensi. Come nella Repubblica il popolo è sovrano, attraverso i suoi rappresentanti eletti in Parlamento, così nel condominio è sovrana l’assemblea (e l’amministratore assomiglia ad un governante).

In realtà, i poteri del consiglio di condominio, se correttamente esercitati, non sono preoccupanti, né per l’amministratore né per i comproprietari, perché non possono spingersi fino ad assumere decisioni di qualsiasi tipo, nemmeno se l’assemblea ha stabilito di dargli una delega al riguardo. I consiglieri aiutano, forniscono opinioni, suggeriscono, ma non possono sostituirsi a chi detiene il “vero” esercizio del potere. Ad esempio, una recente sentenza [1] ha annullato una delibera con la quale l’assemblea aveva affidato al gruppo dei consiglieri la scelta tra vari preventivi di ditte candidate all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sull’edificio. Questo non si può fare, perché esautora l’assemblea dai suoi poteri. 

Consiglio di condominio: chi può farne parte?

Il Codice civile [2] stabilisce che l’assemblea può nominare, negli edifici composti da almeno 12 unità immobiliari – non, quindi, nei condomini più piccoli – un consiglio di condominio che deve essere composto da almeno tre condomini. 

Da ciò si evince che: 

• non può esservi un consigliere singolo, o un numero di consiglieri inferiore a tre (è, invece, ammesso un numero maggiore, preferibilmente sempre dispari, per evitare stalli nelle votazioni); 
• solo i condomini possono assumere la carica di consigliere: non può essere nominato consigliere un qualsiasi estraneo alla compagine condominiale. 

Consiglio di condominio: quali compiti e funzioni ha?

La stessa norma del Codice civile [2] che contempla la nomina dei consiglieri dispone che «il consiglio ha funzioni consultive e di controllo». Non vi sono dubbi, quindi, sul fatto che il consiglio di condominio è un organismo meramente ausiliario e privo di ogni potere deliberativo. 

In concreto, i due grossi ambiti in cui si esercitano le funzioni del consiglio di condominio si manifestano nelle seguenti attività: 

• fornire ausilio all’amministratore e all’assemblea nell’espletamento dei rispettivi incarichi, dandogli pareri, indicazioni e consigli, che però non possono mai essere vincolanti; 
• coadiuvare l’assemblea nel controllo sull’operato dell’amministratore, ad esempio verificando il corretto funzionamento dei servizi condominiali o esaminando la documentazione contabile in modo da valutare l’esattezza, la regolarità e la completezza della sua tenuta (ma ciò non pregiudica i poteri di ciascun condomino di poterla controllare direttamente). 

Consiglio di condominio: può prendere decisioni? 

Il consiglio di condominio non può prendere decisioni vincolanti; può solo fornire indicazioni e pareri nei modi che abbiamo descritto, ma senza mai sostituirsi, in nessun modo, ai rispettivi poteri dell’assemblea o dell’amministratore, neppure se essi stessi gli hanno conferito questo incarico, perché le loro competenze sono inderogabili.  

Perciò, sarebbe invalida una delibera dell’assemblea che attribuisce al consiglio di condominio il potere di approvare o ratificare spese, o di firmare contratti con fornitori esterni, o di decidere l’esecuzione di determinati lavori. Viceversa, l’assemblea può validamente dare ai consiglieri il compito di esaminare preventivi di spesa per valutare, preliminarmente, quali siano i migliori, ma dovrà essere sempre e soltanto l’assemblea a deliberare, con le consuete maggioranze, la scelta del contraente al quale affidare i lavori o la fornitura. 

Consiglio di condominio: può approvare preventivi di spesa?

La giurisprudenza, a partire dalla Corte di Cassazione [3] ritiene annullabili le delibere che affidano al consiglio di condominio (o a un qualsiasi altro gruppo di condomini, come una commissione interna o un comitato ristretto) il compito di approvare qualsiasi decisione di competenza dell’assemblea, poiché «le scelte afferenti alle cose comuni» rientrano sempre tra le «prerogative inderogabili dell’organo di gestione».

Anche l’ultima pronuncia del tribunale di Roma [1] non si discosta da tale orientamento e, perciò, ha disposto l’annullamento di una delibera che aveva incaricato il consiglio di condominio di scegliere un preventivo di spesa per lavori straordinari. Il consiglio doveva limitarsi alla valutazione e al confronto tra i vari preventivi presentati dalle ditte, ma avrebbe dovuto riferire all’assemblea e non poteva affatto decidere autonomamente a chi affidare l’appalto. «Vale il principio per cui è la commissione ad essere tenuta a riferire all’assemblea circa le attività di comparazione dei preventivi e dei costi delle lavorazioni, mentre non è consentito che la commissione prima prenda decisioni e poi riferisca ai condomini, avendo unicamente funzioni consultive e di consiglio», hanno sancito i giudici romani.

Per altre informazioni leggi l’articolo “Consiglio di condominio: compiti e funzioni“.