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Quando comincia ad esistere un condominio?

4 Settembre 2021
Quando comincia ad esistere un condominio?

Vivo in una villa plurifamiliare. Esiste tra le singole unità un condominio? Chi deve pagare la manutenzione della soletta esterna?

Come ha più volte precisato la Corte di Cassazione (vedi le sentenze n. 14.813 del 4 giugno 2008, n. 18.226 del 10 settembre 2004, n. 510 del 26 gennaio 1982) un condominio comincia ad esistere quando più soggetti costruiscono su un suolo comune oppure da quando l’unico proprietario cede a terzi dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Questo significa che, sempre secondo le pronunce della Corte di Cassazione, il condominio esiste per il semplice fatto dell’avvenuta costruzione di un edificio del quale siano proprietari più soggetti, mentre il fatto che non ci sia un amministratore o un regolamento o non vi siano le tabelle millesimali non impedisce al condominio di esistere.

Anche nel suo caso, quindi, esiste un condominio di cui sono condomini tutti i proprietari della villa plurifamiliare e i cui beni comuni sono quelli elencati nell’articolo 1117 del Codice civile, a meno che non risulti il contrario dai titoli (cioè dagli atti di acquisto delle proprietà esclusive).

Più nel dettaglio, l’articolo 1117 del Codice civile stabilisce che sono di proprietà comune tra tutti i proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, a meno che non risulti il contrario dal titolo (cioè dagli atti di acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale), i seguenti beni:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Possiamo dunque dire che, nel suo caso, esiste un condominio tra i proprietari di tutte le unità in cui è divisa la villetta dove lei abita e che i beni di proprietà comune sono quelli che l’articolo 1117 del Codice civile elenca (a meno che, ripeto, non risulti il contrario dai contratti di acquisto).

Ad esempio, l’intero tetto ed il suolo su cui la villetta appoggia rientrano tra i beni di proprietà comune appartenenti ai proprietari di tutte le unità che costituiscono la villa.

Per quanto riguarda la soletta nella sua parte incorporata nei balconi, la Corte di Cassazione (sentenze n. 218 del 5 gennaio 2011, n. 10.209 del 19 maggio 2015, n. 14.576 del 30 luglio 2004) ha stabilito che sono di proprietà comune a tutti i condomini quelle parti della soletta dei balconi (in particolare sulla parte inferiore e frontale) che hanno una funzione ornamentale, decorativa e di rivestimento per l’intero edificio (inserendosi nel prospetto dell’edificio e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole) e le relative spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (salvo un diverso accordo tra tutti i proprietari per una ripartizione secondo un diverso criterio).

Lo stesso si può affermare anche per le solette che non appartengono alla struttura dei balconi ma che corrono lungo l’edificio e che, salvo che dai contratti d’acquisto non risulti il contrario, devono considerarsi di proprietà comune a tutti i proprietari delle unità immobiliari che costituiscono la villa plurifamiliare anche perché risulta evidente la loro funzione ornamentale ed estetica per l’intero immobile.

Quindi, anche per le solette che corrono lungo le facciate dell’edificio senza essere parte dei balconi, le spese della relativa manutenzione spettano a tutti i proprietari delle unità immobiliari che costituiscono la villa (salvo un diverso accordo tra tutti i proprietari per una ripartizione secondo un diverso criterio).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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