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Che cosa bisogna fare quando si eredita una casa 

5 Novembre 2021 | Autore:
Che cosa bisogna fare quando si eredita una casa 

Quali adempimenti occorrono per intestare l’immobile: dichiarazione di successione, trascrizione, voltura catastale, pagamento delle imposte, bollette.

I tuoi genitori sono morti e i loro beni sono passati in successione a te e ai tuoi fratelli; questo però non significa che ne diventerete automaticamente proprietari. Ci sono diversi adempimenti da porre in essere per diventare intestatari dei beni immobili in modo legittimo e inoppugnabile. Bisogna anche mettersi in regola con il pagamento delle imposte. In questo articolo ti spiegheremo che cosa bisogna fare quando si eredita una casa e ti descriveremo tutte le attività da svolgere. 

Partiremo dall’accettazione dell’eredità – che, come vedrai tra poco, non è sempre necessaria e può avvenire in modo implicito – per arrivare alla dichiarazione di successione e alle trascrizioni e volture conseguenti. Una volta completati questi adempimenti, gli eredi diventeranno legittimi proprietari dei beni immobili ricevuti in successione.

L’accettazione di eredità: espressa o tacita 

Quando una persona muore ed era proprietaria di beni immobili, i suoi successori devono trascrivere, per legge [1] l’accettazione dell’eredità all’Ufficio dei registri immobiliari competente per territorio (è l’ex Conservatoria, ora confluita nell’Agenzia delle Entrate). Ci sono due tipi di accettazione di eredità: 

  • espressa, quando l’erede va dal notaio e dichiara esplicitamente di accettare l’eredità (questa forma è obbligatoria quando l’eredità è stata ricevuta per testamento); 
  • tacita, se l’erede compie sul bene un qualsiasi atto di disposizione che non avrebbe diritto di fare se non nella qualità di erede (incassare i canoni di affitto dell’appartamento o andare ad abitarci, chiedere a proprio nome un permesso di costruire o una voltura di un’autorizzazione esistente, ecc.). 

La legge [2] considera accettazione tacita quella di chi prende possesso dei beni ereditari e lo mantiene per almeno tre mesi. Ci sono dieci anni di tempo per accettare l’eredità (oltre i quali il diritto cade in prescrizione), mentre quelli per fare la dichiarazione di successione sono molto più brevi. L’accettazione di eredità è richiesta nel caso in cui si voglia vendere il bene, perché il notaio dovrà verificare la continuità delle trascrizioni di proprietà sino all’attuale intestatario [3].

La dichiarazione di successione 

La dichiarazione di successione è un adempimento obbligatorio in tutti i casi in cui la successione comprende beni immobili, ma non comporta accettazione di eredità. Serve ad ufficializzare, ai fini fiscali, il passaggio del bene immobile all’erede che ne diventa il nuovo proprietario, e a liquidare le imposte dovute. 

La dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dalla data del decesso dell’ex proprietario (può essere fatta anche successivamente, entro 5 anni, ma ci sono pesanti sanzioni per il ritardo). Va inserita online utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate e il software dedicato, disponibile sul sito. È possibile compilarla e inviarla in modalità “fai da te” per chi ha il collegamento Fisconline (al quale, dal 1° settembre 2021, si accederà con lo Spid, il sistema pubblico di identità digitale, o con la carta d’identità elettronica); in alternativa, ci si può rivolgere a un professionista abilitato (commercialista, notaio, architetto, geometra, ecc.) o a un Caf, centro di assistenza fiscale.

Nella dichiarazione bisogna indicare tutti i beni immobili, con gli identificativi catastali di ciascuno (foglio, particella, subalterno e rendita) e la quota di proprietà ricevuta in eredità. La prova dell’avvenuta presentazione è costituita dalla ricevuta trasmessa, in via telematica, dall’Agenzia delle Entrate. Questa attestazione deve essere prodotta alla banca, in modo da poter sbloccare in favore degli eredi il conto corrente del defunto, che era stato congelato al momento della sua morte.

Immobile in eredità: quante tasse si pagano? 

Con la dichiarazione di successione il contribuente liquida le imposte dovute, che sono l’imposta di successione e le imposte ipocatastali. Tieni presente che l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione sussiste per tutte le eredità che comprendono beni immobili, ma in molti casi non ci sono imposte da versare quando il trasferimento immobiliare si realizza tra parenti stretti. 

L’imposta di successione è dovuta in base al valore dell’eredità e al grado di parentela. Per i coniugi e i parenti in linea retta è prevista una franchigia di un milione di euro e, al di sotto di questa somma, non si paga nulla di imposta di successione. Per i fratelli e le sorelle la franchigia scende a 100mila euro ciascuno. Ecco precisamente quanto si paga:

  • l’aliquota del 4% se l’eredità supera un milione di euro e l’erede è il coniuge o un parente in linea retta (figlio o genitore, ma anche il nipote che ha ereditato dal nonno); 
  • l’aliquota del 6% per i parenti fino al quarto grado, gli affini in linea retta e gli affini in linea collaterale fino al terzo grado; i fratelli e le sorelle del defunto sono soggetti a imposta solo se l’eredità ricevuta è maggiore di 100mila euro; 
  • l’aliquota dell’8% (per qualsiasi importo e senza alcuna franchigia) se l’erede è un estraneo alla famiglia o un parente lontano, non compreso tra i precedenti. 

Quindi, una vedova, o un figlio, che eredita un immobile del marito o del genitore defunto non pagheranno nulla a titolo di imposta di successione se il valore dell’eredità non eccede il milione di euro, mentre i fratelli saranno esenti solo se l’eredità non supera i 100mila euro e pagheranno l’imposta proporzionale solo per l’eccedenza rispetto a questa cifra. Gli eredi portatori di handicap, riconosciuto ai sensi della Legge n.104/1992, fruiscono di un’ulteriore franchigia di 1,5 milioni di euro [4].

L’imposta di successione va versata (con modello F24 o addebito in conto corrente) entro 60 giorni dalla data di notifica dell’avviso di liquidazione emanato dall’Agenzia delle Entrate; per importi superiori a 1.000 euro è possibile il pagamento rateale, in 8 rate trimestrali (12 se l’importo complessivo dovuto supera i 20mila euro).

Oltre all’imposta di successione – che, come abbiamo visto, in molti casi non è dovuta – occorre autoliquidare nella dichiarazione di successione anche:

  • l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile;
  • l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.

Entrambe queste imposte sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, anziché proporzionale, se sussistono le condizioni per le “agevolazioni prima casa”. Per fruire di questo bonus fiscale, chi non abita nell’immobile ereditato dovrà dichiarare di trasferire la propria residenza nel Comune ove esso è ubicato, entro i successivi 18 mesi. Sono esclusi gli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e non bisogna avere un’altra casa di abitazione nel medesimo Comune, o un altro immobile che abbia già fruito delle agevolazioni in qualsiasi parte d’Italia.

Per quanto riguarda l’Imu, a seguito della successione, non occorre presentare una dichiarazione separata, perché sarà l’Agenzia delle Entrate a trasmettere in automatico i dati al Comune in cui sono ubicati gli immobili; così l’imposta sarà dovuta dai nuovi proprietari, salvo che si tratti di prima casa. 

Trascrizione e volture catastali

La dichiarazione di successione attesta il passaggio di proprietà dell’immobile all’erede e, dopo la sua valida presentazione, viene automaticamente effettuata la sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari per rendere legalmente conoscibile a tutti il nuovo intestatario del bene (le imposte ipocatastali dovute saranno già state pagate, come abbiamo visto al paragrafo precedente). Questa trascrizione, però, ha effetto ai fini fiscali e non sostituisce quella successivamente effettuata dal notaio in caso di vendita dell’immobile, se le precedenti trascrizioni effettuate non risultano complete ed aggiornate [5].

La dichiarazione di successione consente di effettuare, in automatico, anche le volture catastali per tutti gli immobili iscritti al Catasto fabbricati o al Catasto terreni, quando nel modello viene compilato l’apposito quadro di domanda di voltura (altrimenti occorrerà farla separatamente). Ricorda che la dichiarazione di successione trascritta non vale quale accettazione di eredità, mentre le volture catastali eseguite con esito positivo hanno tale valenza, come afferma la Corte di Cassazione [6].

La voltura delle utenze 

Una cosa che molti eredi dimenticano di fare è la voltura (chiamata anche subentro) di tutte le utenze (energia elettrica, gas, acqua, telefono, Internet, ecc.) che erano intestate al defunto. Anche questo adempimento è necessario per regolarizzare la fornitura, in modo che il gestore sappia a chi indirizzare le fatture periodiche e gli aggiornamenti contrattuali; a meno che i nuovi proprietari non vogliano disdire e cessare le utenze. 

Tutte le società hanno dei moduli da compilare e inviare tramite lettera raccomandata, posta elettronica certificata, fax o semplicemente online sul sito dell’operatore. Bisogna comunicare di essere eredi del defunto, indicare la data della morte e inviare copia di un proprio documento di riconoscimento, oltre ovviamente agli estremi della fornitura (questi dati sono disponibili su una bolletta precedente). Se il defunto aveva lasciato bollette non pagate, gli arretrati dovranno essere saldati dall’erede che ha accettato l’eredità. Per approfondire questo aspetto leggi l’articolo “Come fare con le utenze in caso di decesso“. Se, invece, non hai ancora ereditato e vuoi conoscere gli aspetti generali, leggi “Come ereditare una casa“.


note

[1] Art. 2648 Cod. civ.

[2] Art. 485 Cod. civ.

[3] Art. 2650 Cod. civ.

[4] Art. 2, co. 49 bis, D. L. n. 262/2006.

[5] Art. 5, co.2, D.Lgs. n. 347/1990.

[6] Cass. sent. n. 1438 del 22.01.2020.


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