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Come sanare una mansarda abusiva? 

5 Novembre 2021 | Autore:
Come sanare una mansarda abusiva? 

Come regolarizzare un sottotetto che era stato trasformato in locale abitabile senza autorizzazioni, ottenendo il permesso in sanatoria rilasciato dal Comune. 

Se sei proprietario di un immobile sul quale hai eseguito una sopraelevazione non autorizzata, oppure con un sottotetto che hai trasformato in locale abitabile ma senza munirti dei permessi necessari, ti interesserà molto sapere come sanare una mansarda abusiva. Le realizzazioni possono essere varie, ma ciò che conta ai fini della sanatoria sono l’altezza, l’aumento di volumetria utile e il tipo di spazio abitativo ricavato all’interno di locali che erano classificati catastalmente in categorie diverse dalle abitazioni o che non erano iscritti affatto. 

In questi casi, la legge prevede la possibilità di ottenere il permesso in sanatoria dal Comune, per regolarizzare l’abuso edilizio compiuto. Vediamo dunque quali sono i requisiti e le condizioni per il rilascio, in modo da sapere esattamente quando e come sanare la mansarda abusiva. Solo così potrai renderla regolare a tutti gli effetti di legge; diventerà ufficialmente un appartamento, eviterai esposti dei vicini o denunce della Polizia municipale e, in futuro, potrai venderla senza subire ostacoli e preclusioni da parte del notaio o sanzioni amministrative e penali. 

Come deve essere una mansarda a norma?

Per essere abitabile a norma di legge, una mansarda deve rispettare i requisiti minimi in materia di altezze e di illuminazione interna. 

L’altezza minima

La normativa nazionale in materia di abitabilità dei locali fissa un limite minimo di altezza dal pavimento pari a 2,7 metri per i locali ad uso soggiorno e le stanze da letto; l’altezza minima è ridotta a 2,4 metri per i locali di servizio, come i corridoi ed i bagni. 

In alcuni casi, però, le leggi regionali e gli strumenti urbanistici comunali prevedono limiti diversi (ad esempio, molti Comuni ubicati in località montane consentono altezze più basse ai fini dell’abitabilità) e introducono dei calcoli di altezza media ponderale, cioè parametrata alla sagoma nei diversi punti, per tenere conto delle inclinazioni del tetto e, dunque, delle diverse misure esistenti alla sommità ed ai lati. 

L’illuminazione

Quanto all’illuminazione, i locali devono essere aerati e, quindi, dotati di finestre in grado di garantire, per numero ed estensione, un adeguato rapporto aero-illuminante. Per legge [1] il fattore di luce diurna proveniente dall’esterno non deve essere inferiore al 2% (ma per la salubrità degli ambienti è consigliato avere almeno il 5%); inoltre, ci deve essere un rapporto di almeno 1/8 tra la superficie finestrata apribile e quella del pavimento calpestabile. 

Una vera mansarda abitabile deve essere anche dotata dei servizi igienici necessari, quindi deve avere almeno un bagno, e deve essere munita degli allacci alle utenze idriche, elettriche e di scarico fognario. Per approfondire tali aspetti leggi anche “Rendere abitabile il sottotetto: cosa serve?“.

Mansarda abusiva: il permesso in sanatoria 

La sanatoria degli abusi edilizi è un istituto previsto dalla legge [2] per favorire il recupero abitativo di opere che erano state realizzate senza il preventivo rilascio del necessario permesso di costruire, o che presentano «difformità essenziali» dalle prescrizioni in esso contenute. Il permesso in sanatoria può essere chiesto al Comune del luogo ove è ubicato l’immobile prima che gli organi competenti abbiano rilevato l’abuso compiuto e irrogato le relative sanzioni amministrative. 

La domanda di rilascio del permesso in sanatoria deve essere presentata da un tecnico abilitato, che allegherà la planimetria ed esporrà i calcoli necessari. L’istanza viene accolta quando l’intervento risulta «conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda». Si tratta di una regola essenziale, chiamata della «doppia conformità»: significa che l’opera non deve aver violato sia le normative urbanistiche ed edilizie applicabili nel tempo in cui fu realizzata, sia quelle vigenti attualmente, nel momento in cui avviene la richiesta di sanatoria.  

Sanatoria della mansarda: altri adempimenti 

Il contributo di costruzione

Per ottenere il definitivo rilascio del permesso in sanatoria occorre anche versare al Comune il contributo di costruzione, che è quantificato in misura doppia rispetto all’importo che avrebbe dovuto essere versato se fosse stato chiesto il permesso di costruire a tempo debito (leggi “Quanto costa sanare un abuso edilizio”). 

La variazione di categoria catastale

A questo punto, occorre effettuare anche la modifica della destinazione d’uso in modo da rendere la categoria catastale della mansarda conforme all’uso abitativo, variando quella iscritta precedentemente (soffitta, ripostiglio, lavatoio, stenditoio, essiccatoio, ecc.).

La fiscalizzazione dell’abuso

Se il sottotetto non risulta sanabile, il Comune dovrà ordinarne la demolizione, in quanto opera abusiva, ma se la rimozione pregiudica la staticità del fabbricato è possibile evitarla ed ottenere la  fiscalizzazione dell’abuso, con il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile [3] 

La tolleranza costruttiva

Il recente Decreto “Semplificazioni” [4] ha stabilito che, se la difformità è minima, e precisamente se lo scostamento dai parametri edilizi stabiliti nel permesso di costruire rientra nella soglia del 2% – riferita all’altezza, alla cubatura, alla superficie coperta e ad «ogni altro parametro delle singole unità immobiliari» – sussiste la tolleranza costruttiva: non si integra l’abuso edilizio, è più facile ottenere il permesso di costruire e, in ogni caso, la demolizione della mansarda abusiva non può essere disposta.

Approfondimenti

Per altre informazioni leggi:


note

[1] D.M. 05.07.1975 “Parametri per idoneità abitativa ed igienico-sanitaria“. 

[2] Art. 36 D.P.R. n. 380/2001. 

[3] Art. 33, co.1 e co.2, D.P.R. n. 380/2001.  

[4] Art. 34 bis D.P.R. n.380/2001, introdotto dal D.L. n. 76/2020.


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