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Cosa si intende per recupero sottotetto? 

4 Novembre 2021 | Autore:
Cosa si intende per recupero sottotetto? 

Cosa serve per ottenere l’adeguamento urbanistico dell’ultimo piano mansardato e renderlo idoneo all’uso abitativo? 

Hai intenzione di trasformare la tua soffitta in una mansarda abitabile. Ti sei rivolto ad un architetto, incaricandolo di realizzare un progetto per sfruttare in modo ottimale lo spazio. Pensi di aprire nuove finestre e un abbaino, di creare stanze dotate di arredi, armadi a muro e ripostigli in modo da creare una nuova abitazione. Il tecnico, però, ti spiega che l’intervento sarà classificato in Comune, ai fini urbanistici ed edilizi, come recupero del sottotetto. Cosa si intende con questa espressione?

Il recupero del sottotetto è un’opportunità per sfruttare ai fini abitativi dei volumi di costruzioni già esistenti, in modo da minimizzare l’impatto delle opere sul territorio e contenere i consumi energetici. Molte leggi regionali lo incentivano, preferendo che gli abitanti realizzino qualche stanza in più nel loro fabbricato anziché chiedere di costruire altrove (o farlo abusivamente). Questo intervento, però, per essere autorizzato dal Comune, e dunque per non risultare abusivo, deve essere conforme alla normativa in materia di altezze ed illuminazione dei locali, per garantire i requisiti minimi di abitabilità. Occorre anche rispettare le prescrizioni igieniche e sanitarie e, dunque, dotare i nuovi locali di adeguati allacci elettrici ed idrici e di scarichi fognari.

Vediamo quindi nel dettaglio cosa si intende per recupero del sottotetto e cosa occorre fare per realizzarlo a norma. Infine, ti spiegheremo anche come ottenere le agevolazioni fiscali previste dal Superbonus 110% per questo tipo di interventi.

Recupero del sottotetto: quali permessi? 

Per il recupero del sottotetto, che potrà essere eseguito attraverso i necessari lavori di ristrutturazione dei locali o di sopraelevazione del fabbricato, è necessario munirsi del permesso di costruire, per non incorrere in un abuso edilizio che potrebbe comportare l’irrogazione di sanzioni amministrative e penali e la demolizione dell’opera. Il recupero del sottotetto implica, infatti, una ristrutturazione edilizia, che richiede una valutazione dell’impatto urbanistico, in quanto si ampliano la superficie e la volumetria e, talvolta, si modifica anche la sagoma del fabbricato. Il progettista incaricato dovrà, inoltre, valutare la sicurezza complessiva dell’edificio a seguito degli interventi.

Il Testo Unico sull’Edilizia [1] richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire per «gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A (cioè i centri storici), comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli».

Dunque, per realizzare un sottotetto abitabile ci vuole l’autorizzazione preventiva del Comune; il recupero abitativo del sottotetto non è assimilabile ad un intervento di manutenzione ordinaria che potrebbe essere compiuto presentando una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). Se l’intervento è già stato realizzato in assenza del permesso di costruire, c’è una limitata possibilità di ottenere la sanatoria del sottotetto, ma il Comune dovrà sempre verificare la conformità edilizia dell’opera per rilasciare il permesso in sanatoria.

Abitabilità del sottotetto: cosa serve?

Il recupero del sottotetto per essere approvato dal Comune richiede la conformità alle norme sull’abitabilità. I requisiti richiesti riguardano: 

  • l’altezza minima, che deve essere di almeno 2,70 metri per le stanze e di 2,40 metri per i locali di servizio, come bagni e corridoi (alcune Regioni e Comuni prevedono limiti diversi). Per rendere le altezze conformi a questi standard a volte è necessario sopraelevare il sottotetto; 
  • l’illuminazione adeguata, che richiede un rapporto aero-illuminante tra superficie finestrata e area pavimentata calpestabile di almeno 1/8 ed un fattore di luce diurna proveniente dall’esterno di almeno il 2% (questo richiede spesso di realizzare nuove finestre, abbaini o lucernari). 

Se l’intervento di recupero non è limitato alla creazione di una sola stanza ma punta alla realizzazione di un’intera mansarda, occorre anche la dotazione dei necessari servizi igienici e degli allacci alle utenze idriche, elettriche e di scarico fognario (leggi “Rendere abitabile il sottotetto: cosa serve?“).

Le normative regionali e i piani regolatori comunali possono prevedere ulteriori condizioni per assentire il recupero dei sottotetti nelle rispettive zone; talvolta, sono meno restrittive rispetto alla legislazione nazionale, come nei Comuni montani dove l’altezza minima può essere inferiore. 

Il cambio di destinazione d’uso del sottotetto 

Prima della trasformazione, le soffitte e i sottotetti non abitabili sono inquadrati nella categoria catastale C/2, che comprende i magazzini ed i locali di deposito. Le abitazioni, invece, sono comprese nella categoria catastale “A” (che si divide in vari sottogruppi: A/2 per le abitazioni civili, A/3 per quelle economiche, A/4 per le popolari, ecc.).

La realizzazione di una mansarda comporta la necessità di fare il cambio di destinazione d’uso del sottotetto; dunque, bisogna modificare la categoria catastale di riferimento: i nuovi locali, resi abitabili a seguito dell’intervento di recupero, dovranno essere inseriti nella stessa classe in cui si trova l’immobile sottostante, effettuando l’apposita variazione catastale. 

Recupero del sottotetto e Superbonus 110% 

Il recupero del sottotetto rientra nell’ambito degli interventi fiscalmente agevolati dal Superbonus 110%, che consente di recuperare l’intera somma spesa per i lavori attraverso un credito d’imposta da utilizzare in detrazione Irpef negli anni successivi, o mediante la cessione del credito al fornitore o ad una banca, oppure con lo sconto in fattura praticato dall’impresa. 

Per fruire del Superbonus 110% è indispensabile che vi sia un miglioramento energetico dell’edificio, da dimostrare mediante un salto di almeno due classi Ape (Attestato di prestazione energetica, rilasciato da un tecnico abilitato). Per ottenere questo risultato occorre che il recupero del sottotetto comprenda interventi di isolamento termico o di coibentazione delle superfici esterne. A quel punto, è possibile fruire dell’agevolazione anche per gli interventi cosiddetti «trainati», cioè dipendenti da quello principale [2], come la dotazione di impianti di climatizzazione o di riscaldamento e la sostituzione di infissi. Per approfondire leggi “Recupero del sottotetto: quali sono i benefici fiscali“.


note

[1] Art. 10 e art. 33 D.P.R. n. 380/2001.

[2] Art. 119 D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Autore immagine: pixabay.com


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