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Contratto preliminare: durata massima

6 Novembre 2021 | Autore:
Contratto preliminare: durata massima

Compromesso: dopo quanto tempo va concluso il contratto definitivo? Quando scatta la prescrizione? Come si prepara e a cosa serve un preliminare?

Esiste un contratto che obbliga a stipulare un altro contratto? Sì, è il contratto preliminare. In pratica, con questo accordo due o più parti decidono di vincolarsi per la futura conclusione di un successivo patto, magari fissando sin da subito alcune condizioni, come ad esempio il prezzo. In ambito immobiliare, il preliminare (o compromesso) è una tappa imprescindibile prima di addivenire alla conclusione della compravendita definitiva. Per evitare che l’obbligo di stipulare l’accordo definitivo si protragga per troppo tempo, in genere è prevista una data entro cui chiudere l’affare. Ma cosa succede se questo termine non è fissato? Qual è la durata massima di un contratto preliminare?

Immaginiamo che Tizio e Caio sottoscrivano un compromesso che abbia ad oggetto la compravendita di una casa. In genere, viene stabilita una scadenza, un termine ultimo entro cui concludere il contratto definitivo. A volte, al posto della data viene posta una condizione, soddisfatta la quale si potrà poi procedere; si pensi all’ottenimento del certificato di agibilità, oppure all’ultimazione dei lavori. Ma cosa succede se le parti, all’interno del compromesso, non stabiliscono alcun termine? Entro quanto tempo andrà perfezionato il definitivo? In pratica: qual è la durata massima del contratto preliminare? Scopriamolo insieme.

Preliminare: cos’è?

Il preliminare è un contratto con cui le parti si impegnano a stipulare un futuro accordo, detto contratto definitivo. In altre parole, il preliminare è un contratto che precede un altro e che resta efficace fintantoché non verrà stipulato il successivo.

Preliminare: a cosa serve?

Perché bisognerebbe stipulare un preliminare quando è possibile concludere direttamente il definitivo? A cosa serve questo doppio passaggio? In poche parole: a cosa serve il contratto preliminare?

Il preliminare serve ad ottenere immediatamente l’impegno a stipulare, seppur in un secondo momento, il contratto definitivo. In questo senso, il preliminare serve a evitare futuri ripensamenti.

La funzione del preliminare si apprezza in modo particolare nelle compravendite immobiliari. In questo ambito, il preliminare (più comunemente noto come compromesso) consente di blindare la volontà di concludere l’accordo, anche se in un momento successivo per via del ricorrere di alcune cause che impediscono la conclusione immediata.

Si pensi all’immobile da vendere che sia ancora in fase di ristrutturazione oppure privo del certificato di agibilità. L’acquirente potrebbe stipulare il compromesso per assicurarsi l’acquisto, concedendo al venditore il tempo necessario per ultimare i lavori e/o ottenere l’agibilità.

Ancora, il preliminare permette di avere maggiore sicurezza sulle condizioni da stabilire nel contratto definitivo: si pensi a chi non sia certo della consistenza patrimoniale della controparte e voglia prendere tempo per effettuare ulteriori controlli.

Come si fa un preliminare?

Secondo la legge, il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Ciò significa, ad esempio, che il compromesso che ha ad oggetto una casa dovrà essere fatto per iscritto, così come il futuro contratto definitivo.

Salvo nel caso di immobile in corso di costruzione, il compromesso non si deve stipulare per forza dal notaio, né sono necessari la forma dell’atto pubblico, il pagamento dell’imposta di registro e la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. In altre parole, venditore e acquirente possono limitarsi a stilare una semplice scrittura privata, redatta di proprio pugno senza bisogno dell’assistenza di professionisti.

Il notaio è necessario solo se le parti vogliono trascrivere il compromesso nei pubblici registri immobiliari e, quindi, dare al contratto data certa per renderlo efficace nei confronti dei terzi. L’iscrizione nei registri pubblici serve per cautelarsi contro il rischio che il venditore ceda lo stesso bene ad altri soggetti. In pratica, il compromesso redatto dal notaio serve per tutelarsi da eventuali inganni del venditore.

Il notaio è invece sempre necessario nel caso di acquisto o vendita di immobile in costruzione. In particolare, per “edificio da costruire” si intende quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata e si trovi in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. In caso di violazione della norma, il contratto è nullo.

Contratto preliminare: dopo quanto tempo scade?

Qual è la durata massima del contratto preliminare? C’è una scadenza, cioè una data ultima entro cui va sottoscritto il contratto definitivo?

La legge non prevede nessun termine ultimo per concludere il definitivo. Ciò significa che tra preliminare e definitivo possono trascorrere anche molti anni senza che il vincolo giuridico decada (salvo il ricorrere della prescrizione, come diremo a breve).

In genere, però, in tutti i preliminari (e soprattutto nei compromessi immobiliari) le parti sono sempre attente a porre una scadenza, che sia una data certa (ad esempio, il 10 dicembre 2022), approssimata (entro il 31 dicembre dell’anno successivo alla stipula del preliminare) oppure legata al verificarsi di una condizione (l’ultimazione dei lavori oppure l’ottenimento dell’agibilità dell’immobile, ad esempio).

In ogni caso, come spiegato nell’articolo “Il compromesso ha una scadenza?“, la giurisprudenza ha stabilito che la data fissata per concludere il definito non è perentoria, a meno che non sia così espressamente stabilito. Ciò implica che un ritardo di qualche giorno deve essere tollerato tanto dal venditore quanto dal compratore.

Preliminare senza termine: è valido?

Abbiamo detto che il contratto preliminare non ha una scadenza fissata per legge e che questa è normalmente stabilita dalle parti. Cosa succede, però, se ci si dimentica di apporre un termine? È valido un preliminare di durata indeterminata?

Come spiegato nell’articolo “Preliminare e termine“, il compromesso privo di scadenza è valido, con la conseguenza che la stipula del contratto definitivo potrà avvenire a semplice richiesta della parte interessata.

Preliminare: si prescrive?

A quanto detto in precedenza va fatta una precisazione. Secondo la Corte di Cassazione [1], in mancanza di un termine e di ogni iniziativa delle parti del contratto, gli obblighi nascenti dal preliminare andranno in prescrizione dopo dieci anni, decorrenti dalla firma del preliminare.

Dunque, sebbene le parti siano libere di fissare il termine entro cui sottoscrivere il contratto definitivo e, in mancanza, possano decidere in qualsiasi momento di concludere quest’ultimo, va sempre tenuto presente che ogni diritto, per legge, si prescrive entro dieci anni.

Per evitare ciò, dunque, le parti dovranno attivarsi tempestivamente per concludere il definitivo o, in mancanza, per interrompere la prescrizione, dovranno porre in essere un valido atto interruttivo, come una diffida o un invito alla mediazione. Facciamo un esempio.

Tizio e Caio stipulano un compromesso in base al quale il primo, in veste di compratore, si impegna fin da subito a pagare un acconto sulla vendita a Caio. Dopo molti anni, il definitivo non è stato ancora stipulato e Tizio non ha versato quanto dovuto. Per evitare la prescrizione, Caio potrà inviare una diffida a Tizio, cosicché, anche in assenza di conclusione del preliminare, il suo diritto all’acconto non andrà prescritto.

Preliminare non rispettato: cosa succede?

Che cosa succede se una delle parti volesse venir meno agli impegni assunti nel preliminare, magari rifiutando di stipulare il definitivo?

In una simile circostanza, la parte non inadempiente potrà chiedere la risoluzione del contratto (con restituzione di quanto eventualmente già prestato) e il risarcimento dei danni. Ma non solo.

Per tutelare la parte che sperava nella conclusione del definitivo, la legge ha fornito una specifica tutela: la cosiddetta «esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto». La legge dice che, se chi è obbligato a concludere un contratto non rispetta tale impegno, l’altra parte, qualora sia possibile, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Facciamo un esempio.

Se Caio rifiuta di vendere a Tizio il proprio immobile, nonostante si sia impegnato firmando il compromesso, Tizio potrà andare dal giudice e ottenere una sentenza che sostituisca il consenso di Caio nella stipula del contratto definitivo. Così facendo, Tizio otterrà la proprietà dell’immobile, ovviamente corrispondendo a Caio la somma pattuita nel compromesso.


note

[1] Cass., ord. n. 5285/2012.

Autore immagine: canva.com/


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1 Commento

  1. scusate, ma non capisco IN CASAO DI COSTRUZIONE – serve o meno il notaio ? grazie
    sopra viene riportato :

    1-Salvo nel caso di immobile in corso di costruzione, il compromesso non si deve stipulare per forza dal notaio, né sono necessari la forma dell’atto pubblico, il pagamento dell’imposta di registro e la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. In altre parole, venditore e acquirente possono limitarsi a stilare una semplice scrittura privata, redatta di proprio pugno senza bisogno dell’assistenza di professionisti.

    2-Il notaio è invece sempre necessario nel caso di acquisto o vendita di immobile in costruzione. In particolare, per “edificio da costruire” si intende quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata e si trovi in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. In caso di violazione della norma, il contratto è nullo.

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