Appartamenti invenduti: le spese condominiali sono dovute?

Case invendute ancora di proprietà del costruttore sono tenute a contribuire alle spese di condominio pur in presenza di un regolamento approvato all’unanimità?   

Non è infrequente imbattersi in regolamenti di condominio, redatti dall’originario costruttore dell’edificio, in base ai quali quest’ultimo, per gli appartamenti rimasti invenduti ed ancora intestati alla sua ditta edile, non è tenuto a contribuire alle spese condominiali. È legittimo un esonero di questo tipo? Per gli appartamenti invenduti le spese condominiali sono dovute? Si tratterebbe di un ingiustificato vantaggio, decretato dal semplice fatto che l’accettazione del regolamento – redatto unilateralmente dal predetto costruttore – viene, dinanzi al notaio, posta come condizione per il trasferimento della stessa proprietà immobiliare. 

Del caso si è occupato, proprio di recente, il tribunale di Brescia [1]. Ecco qual è la soluzione a questo interessante – e ricorrente – problema.

Per risolvere la questione dobbiamo partire da alcune preliminari regole in tema di riparto delle spese condominiali. L’articolo 1123 del Codice civile stabilisce che tutti i condomini devono partecipare alle spese condominiali in proporzione alla propria quota millesimale. Quando però risulta che alcuni condomini fanno un uso più intenso di un determinato bene o servizio, ad essi può essere imputata una spesa maggiore, ma sempre secondo la tabella millesimale in possesso dell’amministratore (si pensi alle spese per l’ascensore che gravano, in maggior misura, sui proprietari degli appartamenti posti agli ultimi piani).

La regola appena enunciata della partecipazione alle spese condominiali secondo millesimi può essere derogata in un solo caso: con il consenso di tutti i condomini, quindi o con una delibera assunta all’unanimità o con un regolamento condominiale approvato da tutti i proprietari di appartamento (e valido anche nei confronti dei successivi acquirenti se annotato nei registri immobiliari o richiamato negli atti di compravendita).

Da un punto di vista formale, dunque, sembrerebbe che il costruttore ben potrebbe prevedere, nel regolamento da lui redatto e fatto poi approvare da tutti i condomini, l’esonero dalle spese condominiali per le abitazioni invendute. Invece, secondo il tribunale di Brescia, una previsione di questo tipo è illegittima. Ne consegue che il costruttore deve comunque partecipare alle spese secondo i millesimi che sono a lui rimasti “intestati” per via delle proprietà non ancora cedute. 

La ragione di tale interpretazione è abbastanza semplice. Il regolamento approvato all’unanimità è pari a un contratto e quindi, di quest’ultimo, subisce tutta la regolamentazione. Ebbene, gli articoli 1418 e 1325 del Codice civile stabiliscono alcuni elementi essenziali che ogni contratto deve avere. Secondo la sentenza in commento, la clausola di esonero dalla contribuzione alle spese condominiali, in favore dell’originario costruttore, è illegittima, pur se approvata con un regolamento o una delibera unanime, se non è previsto un termine finale, valicato il quale le spese inizierebbero ad essere sostenute anche dal costruttore.

Insomma, il costruttore può evitare di partecipare alle spese condominiali per gli appartamenti invenduti ma solo per poco tempo, non per sempre. 

Secondo il tribunale di Brescia, «il diverso criterio di ripartizione delle spese dovrebbe essere retto da una causa che lo giustifichi» mentre «un criterio di ripartizione (…) che esonera del tutto la società costruttrice dal pagamento delle spese condominiali di gestione con conseguente sacrificio economico per gli altri condomini, in assenza di ulteriori elementi rivelatori di una ragione economica fondante tale disparità, non trova giustificazione alcuna». 

Inoltre, afferma il tribunale, la clausola di esonero è ulteriormente nulla ai sensi dell’articolo 33, comma 1, del Codice del Consumo in quanto vessatoria: il privilegio di non pagare si concreta in un aggravio a carico dei restanti condòmini il cui ammontare non è quantificabile non potendo gli acquirenti conoscere se e quando il venditore trasferirà i beni invenduti.