Amministratore del condominio in ferie: va sostituito? 

Come si concilia l’obbligo di reperibilità dell’amministratore con la possibilità di nominare un sostituto durante i periodi di vacanza?

In estate, molte persone vanno in vacanza, ma gli impianti di casa e del palazzo rimangono lì e continuano a funzionare, o almeno dovrebbero. In realtà, può succedere di tutto: guasti dell’ascensore, rotture di tubi idrici, corti circuiti e interruzioni di energia elettrica, allagamenti dei box o del vano scale, impianti di allarme malfunzionanti, sporcizia nei cortili, vandalismo nei giardini. Certo, l’amministratore non è un poliziotto, ma durante i normali periodi dell’anno la sua presenza costante è una garanzia per tutti i condomini, che sanno a chi rivolgersi quando bisogna provvedere. Ma anche lui è un essere umano e ha bisogno di un periodo di riposo. Così si pone il problema: quando l’amministratore di condominio è in ferie va sostituito?

Per rispondere a questa domanda bisogna stabilire innanzitutto se l’amministratore ha diritto alle ferie; poi, occorre capire come funziona la reperibilità e, infine, come e quando è possibile individuare un sostituto, quali sono i suoi compiti e le relative responsabilità.

L’amministratore di condominio può andare in ferie? 

L’amministratore del condominio è per legge [1] un mandatario, cioè un soggetto obbligato a compiere determinati atti per conto del condominio che lo ha nominato. Il suo incarico viene conferito dall’assemblea, ha durata annuale e non prevede interruzioni. L’amministratore è un prestatore d’opera professionale, non un lavoratore dipendente e non ha un diritto riconosciuto dalla legge alle ferie.

Però, la fruizione di un periodo di riposo dell’amministratore può essere autorizzata dall’assemblea. Infatti, i candidati all’amministrazione condominiale, nella loro offerta di servizi sottoposta all’assemblea per l’approvazione, devono specificare i contenuti delle prestazioni, e qui può essere già prevista l’indicazione di un periodo di ferie.  

Quindi, il periodo di ferie di cui può fruire l’amministratore può essere predeterminato in partenza, ma il servizio di amministrazione del condominio va comunque garantito in ogni momento. Questo risultato può ottenersi in due modi: attraverso la reperibilità costante dell’amministratore durante le ferie, oppure mediante la nomina di un sostituto temporaneo. 

L’obbligo di reperibilità dell’amministratore 

Se nel conferimento dell’incarico non è specificato un periodo di ferie per l’amministratore, egli mantiene l’obbligo di reperibilità costante. Infatti, il Codice civile [1] dispone che «sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore». Ciò consente a tutti i condomini (ed anche agli inquilini) di chiamarlo in caso di necessità.

La reperibilità comporta il dovere di garantire, in maniera costante, tutti i servizi e compiti tipici dell’amministratore: ad esempio, provvedere al pagamento delle bollette in scadenza e alla riparazione sollecita di guasti degli impianti condominiali. Per questo motivo molti amministratori espongono, in bacheca, l’elenco dei fornitori abituali del condominio (idraulici, elettricisti, manutentori di caldaie, ditte di pulizie, ecc.) in modo da consentire ai condomini di contattarli direttamente in caso di emergenza o di bisogno urgente. 

Il sostituto dell’amministratore 

Tuttavia, la stessa norma del Codice civile prevede che «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore». 

Quindi, è la stessa legge che consente di nominare un sostituto dell’amministratore durante i periodi in cui egli va in ferie, o è assente per altri motivi. In questi casi, l’avviso nella bacheca condominiale dovrà riportare il nominativo e i recapiti del sostituto, compreso il suo numero di telefono. 

Responsabilità del sostituto dell’amministratore in ferie

Il sostituto assume tutte le funzioni tipiche dell’amministratore titolare durante la sua assenza. Ma cosa succede in caso di disguidi che si verificano nel condominio mentre l’amministratore è in ferie? Chi è responsabile degli eventuali disservizi? Le norme sul mandato [3] stabiliscono che: «Il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita. Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta. Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartito al sostituto». 

Quindi, possono verificarsi due principali ipotesi: 

• se la sostituzione dell’amministratore in ferie non era stata prevista, autorizzata e comunicata, di tutti gli inadempimenti e disservizi risponderà sempre l’amministratore titolare, e non il sostituto che egli stesso ha designato; 
• se la sostituzione era stata regolarmente autorizzata con l’indicazione del sostituto, sarà quest’ultimo responsabile di tutte le incombenze, ma se il nominativo del sostituto non era stato predeterminato ed approvato dall’assemblea, l’amministratore risponde anche per colpa nella scelta (ad esempio, se ha individuato un soggetto inidoneo o non qualificato a svolgere il compito). 

Per altre informazioni leggi gli articoli “Reperibilità amministratore di condominio” e “Cosa fare se l’amministratore non risponde al telefono“.