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Come capire se la mansarda è abitabile? 

6 Novembre 2021 | Autore:
Come capire se la mansarda è abitabile? 

Quali sono i requisiti minimi di altezza, aerazione ed illuminazione dei locali; cos’è il certificato di agibilità; quando serve il cambio di destinazione d’uso.

Ti hanno proposto di acquistare dei locali all’ultimo piano di una palazzina. Sei andato a visitarli e li hai trovati in buono stato; ma hai notato che in alcuni punti l’altezza è piuttosto bassa, e anche per andare sul terrazzino bisogna piegarsi un po’ per riuscire a passare sotto la porta finestra. Il proprietario ti ha assicurato di aver regolarmente recuperato il sottotetto, e ti ha mostrato che le parti basse sono state attrezzate con armadi a muro. Però, ti rimangono dei dubbi. Come capire se la mansarda è abitabile? 

Devi sapere che tra un sottotetto e una mansarda c’è una profonda differenza. Il sottotetto è un volume tecnico della costruzione, e comprende l’area situata tra il tetto dell’edificio e il solaio di copertura. Per sua natura, il sottotetto non è abitabile, ma, se è abbastanza ampio, può essere utilizzato come soffitta, stenditoio o ripostiglio. Infatti, non è accatastato come unità abitativa. La mansarda, invece, è una vera e propria casa, attrezzata per ospitare persone: dispone di stanze, bagni e allacci alle utenze elettriche, idriche e fognarie. Anche in catasto l’unità immobiliare è compresa nella categoria delle abitazioni.

Come per tutti i tipi di costruzioni, anche per sottotetti e mansarde vigono delle regole legali. In questo articolo ti spiegheremo come capire se la mansarda è abitabile. Ci soffermeremo sui requisiti necessari per ottenere il certificato di agibilità e per attribuire all’immobile la corretta classificazione catastale. È evidente che una mansarda idonea all’uso abitativo aumenti notevolmente il valore commerciale del bene, quindi è importante conoscere quando lo è veramente in modo da distinguerla da una porzione immobiliare che, invece, deve essere qualificata come semplice sottotetto.

Mansarda abitabile: quali requisiti deve avere?

Per essere abitabile a norma di legge, una mansarda deve avere i requisiti minimi in materia di altezza e di illuminazione interna dei locali. Questi due fattori sono indispensabili per garantire la salubrità dei locali e per ottenere il certificato di agibilità.

Qual è l’altezza minima di una mansarda abitabile?

Il limite di altezza minima fissato dalla normativa nazionale in materia di abitabilità dei locali è di 2,7 metri (misurati dal pavimento al soffitto) per le stanze, i soggiorni e la cucina. Il limite è ridotto a 2,4 metri per i locali di servizio, come corridoi e bagni. Alcune leggi regionali prevedono limiti diversi, spesso inferiori allo standard nazionale: ad esempio nei Comuni montani gli ambienti abitabili possono avere un’altezza minima di 2,55 metri. Molte Regioni e Comuni richiedono anche di rispettare il fattore di altezza media ponderale, cioè quella che tiene conto dell’inclinazione del tetto e delle diverse misure esistenti al colmo e ai lati della costruzione.  

Come deve essere aerata e illuminata una mansarda abitabile?

Per stabilire il livello minimo di aerazione e di illuminazione richiesto per una mansarda abitabile si adotta il criterio del rapporto aero-illuminante: deve sussistere un rapporto di almeno 1/8 tra la superficie finestrata apribile (anche con abbaini o lucernari) e quella del pavimento calpestabile. Inoltre, occorre che il fattore medio di luce diurna proveniente dall’esterno sia almeno del 2% (anche se per una buona vivibilità degli ambienti è consigliabile avere un valore maggiore).

Mansarda abitabile: servizi igienici e allacci

A meno che la mansarda non sia costituita da una sola stanza accessibile dal piano sottostante (in tal caso costituisce un’estensione di quell’abitazione), per l’abitabilità autonoma dell’unità immobiliare in modo indipendente da quelle sottostanti occorre la dotazione dei servizi igienici – quindi, serve almeno un bagno con wc e lavandino – e degli allacci alla rete idrica, elettrica e di scarico fognario.

Classificazione catastale e cambio di destinazione d’uso

Prima dell’intervento di recupero e di trasformazione in mansarda abitabile, i sottotetti e le soffitte erano, molto probabilmente, iscritti in catasto nella categoria catastale C/2, che riguarda i magazzini ed i locali di deposito.

La mansarda abitabile dovrà, invece, essere inserita nella categoria catastaleA”, che è appunto quella riferita alle unità abitative. La classificazione catastale comprende vari sottogruppi (A/2 per le abitazioni civili, A/3 per quelle economiche, A/4 per le popolari, ecc.) e, di norma, viene scelta quella corrispondente agli altri appartamenti già esistenti nell’edificio.

Per la variazione di categoria catastale è, dunque, necessario fare il cambio di destinazione d’uso del sottotetto. Se sei un potenziale acquirente, dovrai controllare, personalmente o tramite il notaio o un altro professionista di tua fiducia (architetto, ingegnere, geometra), attraverso una visura catastale se la categoria dell’immobile risulta corretta.

Come recuperare un sottotetto

Il recupero del sottotetto è un intervento edilizio di ristrutturazione dei locali (e, talvolta, anche di sopraelevazione del fabbricato) che consente di trasformare l’area destinata a soffitta, magazzino o ripostiglio in una mansarda abitabile. In sostanza, quei volumi tecnici già esistenti vengono recuperati per essere sfruttati a fini abitativi. La maggior parte delle Regioni incentiva il recupero, per contrastare gli abusi edilizi e contenere i consumi energetici che si avrebbero in caso di realizzazione di nuove costruzioni.

Chi vuole recuperare un sottotetto deve munirsi del permesso di costruire, in quanto si tratta di una ristrutturazione edilizia che amplia la volumetria abitabile e, talvolta, modifica anche la sagoma del fabbricato o i prospetti esterni. Nei centri storici (classificati come «zone omogenee A»), il permesso di costruire è necessario anche quando le opere realizzate comportano un mutamento della destinazione d’uso [1]. Nelle zone sottoposte a vincoli (paesaggistici, archeologici o sismici), possono essere imposte prescrizioni ulteriori. In ogni caso, occorre valutare la sicurezza e la stabilità dell’edificio a seguito degli interventi.

Il recupero del sottotetto rientra attualmente nell’ambito degli interventi fiscalmente agevolati dal Superbonus 110%: si può recuperare la somma spesa per i lavori attraverso un credito d’imposta da utilizzare in detrazione Irpef negli anni successivi, oppure cedendo questo credito al fornitore o ad una banca, ed anche facendosi applicare uno sconto in fattura dall’impresa incaricata dei lavori. Per ottenere il Superbonus 110% è necessario dimostrare un miglioramento energetico dell’edificio, con un salto di almeno due classi Ape (Attestato di prestazione energetica, rilasciato da un tecnico abilitato); quindi, l’intervento di recupero del sottotetto deve comprendere l’isolamento termico o la coibentazione. Per approfondire leggi “Recupero del sottotetto: quali sono i benefici fiscali“.

Certificato di agibilità per l’abitabilità della mansarda

In occasione degli interventi di ristrutturazione, il tecnico incaricato della progettazione e della richiesta di rilascio del permesso di costruire deve presentare la Segnalazione certificata di agibilità (in breve: Sca), per attestare – come prevede la legge [2] – «la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo la normativa vigente».

Questo documento è, appunto, il certificato di agibilità della mansarda, che attesta la sua abitabilità. Fino al 2013, l’atto veniva rilasciato dal Comune, mentre ora è possibile ottenerlo con un’autocertificazione del tecnico progettista abilitato o del direttore dei lavori. Il Comune, tramite l’Azienda sanitaria territoriale, può disporre ispezioni nei locali al fine di verificare l’effettiva sussistenza dei requisiti di abitabilità dichiarati.

Se sei intenzionato ad acquistare la mansarda di cui non sei già proprietario, devi sapere che il certificato di abitabilità per compravendita di immobile è indispensabile per attestare che l’unità abitativa abbia le caratteristiche necessarie per l’uso di civile abitazione; in mancanza, potrai legittimamente recedere dal contratto preliminare e richiedere il doppio della caparra versata. Se ti accorgi che manca l’abitabilità quando hai già stipulato il contratto definitivo di compravendita, potrai chiedere in via giudiziale la sua risoluzione, per mancanza di una qualità essenziale del bene, con diritto alla restituzione del prezzo versato.

Si può sanare una mansarda abusiva?

È possibile regolarizzare una mansarda abusiva, cioè realizzata senza il preventivo rilascio del permesso di costruire o in difformità da esso, ottenendo dal Comune il permesso in sanatoria [3]. La domanda va presentata prima che l’abuso sia stato rilevato e sanzionato dagli organi competenti. L’accoglimento dell’istanza di sanatoria è subordinato alla verifica di doppia conformità: la costruzione deve risultare conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento di esecuzione dei lavori, sia a quella applicabile al momento di presentazione della domanda.

Nel 2020, il Decreto “Semplificazioni” [4] ha ampliato la cosiddetta «tolleranza costruttiva»: ora, è previsto che, quando la difformità dell’opera rientra nella soglia del 2% di scostamento dai parametri edilizi vigenti, riferiti all’altezza, alla cubatura, alla superficie coperta e ad «ogni altro parametro delle singole unità immobiliari», il permesso di costruire non è violato, non sussiste abuso edilizio e la costruzione non può essere demolita.


note

[1] Art. 10 e art. 33 D.P.R. n. 380/2001.

[2] Art. 24 D.P.R. n.380/2001.

[3] Art. 36 D.P.R. n. 380/2001.

[4] Art. 34 bis D.P.R. n.380/2001, introdotto dal D.L. n. 76/2020.


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