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4 obblighi del manutentore ascensore

6 Novembre 2021 | Autore:
4 obblighi del manutentore ascensore

Il contratto con il proprietario, la segnalazione di eventuali rischi, il verbale, la procedura da seguire: come funziona il controllo dell’impianto.

La legge impone che la manutenzione dell’ascensore venga effettuata non solo quando c’è un guasto, quando si sente un rumore strano o quando si avverte che ha perso efficienza nelle prestazioni ma, con una certa cadenza, anche quando non succede nulla di tutto ciò. Si tratta, dunque, di revisioni che rientrano nella norma proprio per garantire sicurezza a chi utilizza l’impianto ed evitare dei rischi che possono causare, come ben si può immaginare, dei danni molto gravi. A tale scopo, l’intervento del tecnico incaricato deve essere il più preciso possibile. E, oltre a quel che gli detta l’esperienza in materia, ci sono almeno 4 obblighi del manutentore dell’ascensore che devono essere tenuti in considerazione.

La manutenzione ordinaria dell’ascensore interessa, ovviamente, sia gli edifici residenziali sia i luoghi di lavoro. Se nei fabbricati che ospitano gli uffici o gli stabilimenti di un’azienda, piuttosto che un supermercato o dei grandi magazzini, appare ben chiaro chi è che deve occuparsi del costo della revisione obbligatoria dell’impianto, è opportuno ricordare come funzionano le cose in condominio: chi deve chiamare il tecnico, chi deve pagare e come viene ripartita la spesa: il vicino del piano terra paga come quello del quinto piano? E che succede se la persona incaricata di sentire la ditta della manutenzione si dimentica di chiamarla o rinvia di qualche mese?

La legge prevede dei vincoli per entrambe le parti, cioè per chi abita o lavora nell’edificio in cui si trova l’elevatore e per il manutentore dell’ascensore. Vediamo quali sono gli obblighi di quest’ultimo e anche tutto quel che concerne il condominio.

Manutentore ascensore: l’obbligo di fare un contratto

Prima ancora di effettuare qualsiasi intervento di verifica, il manutentore dell’ascensore deve predisporre il contratto da firmare con il committente. L’oggetto deve indicare in modo chiaro ed esplicito il tipo di manutenzione da effettuare, ovvero se si tratta di:

  • manutenzione ordinaria o semplice, che prevede quella biennale prevista dalla legge oppure la chiamata per guasti;
  • manutenzione semicompleta o semitotale, vale a dire la verifica ordinaria più le riparazioni con pezzi di ricambio o materiali di consumo;
  • la manutenzione completa o totale, con la quale vengono eseguiti tutti gli interventi riguardanti la gestione dell’impianto, inclusa la sostituzione di pezzi importanti.

Il contratto deve riportare sicuramente questi dati:

  • oggetto, scopo e durata del contratto (quest’ultima a scelta delle parti: può essere fatta per diversi anni in modo da vincolare il manutentore ad effettuare i controlli obbligatori successivi);
  • piani di manutenzione previsti;
  • descrizione degli interventi;
  • ambiente di lavoro;
  • oneri a carico del committente e a carico dell’assuntore;
  • costo dell’intervento di manutenzione, fatturazione e modalità di pagamento, con la relativa scadenza e le eventuali penali in caso di inadempimento.

Manutentore ascensore: l’obbligo di segnalare eventuali rischi

La normativa che fa riferimento alla manutenzione degli ascensori è contenuta in un decreto del presidente della Repubblica del 1999, il numero 162. Tra gli articoli che lo compongono, ci sono quelli che riguardano le verifiche obbligatorie degli impianti, che si tratti dei controlli ordinari o straordinari.

Per quanto riguarda i primi, la legge stabilisce che «il proprietario dello stabile, o il suo legale rappresentante, sono tenuti ad effettuare regolari manutenzioni dell’impianto ivi installato, nonché a sottoporre lo stesso a verifica periodica ogni due anni». Pertanto, gli interventi di manutenzione ordinaria devono essere fatti ogni 24 mesi. Tuttavia, è opportuno valutare alcuni fattori che possono rendere necessario effettuare i controlli con maggiore frequenza (ad esempio con cadenza annuale). Importante, ad esempio, tener presente le caratteristiche tecniche dell’ascensore, il suo stato di conservazione e l’intensità di utilizzo.

Gli interventi biennali vengono effettuati da personale specializzato appartenente agli enti competenti (l’Arpa, l’Asl, il ministero del Lavoro, ecc.).

Da questi periodici controlli può nascere l’esigenza di fare ulteriori verifiche. Succede quando il manutentore avverte che ci sono delle parti a rischio o dei guasti in arrivo in grado di compromettere la sicurezza dell’impianto. A questo punto, il decreto impone che, «a seguito di verbale di verifica periodica con esito negativo», venga disposto «il fermo dell’impianto fino alla data della verifica straordinaria con esito favorevole».

In altre parole, se il manutentore al momento di fare il normale controllo biennale vede che, ad esempio, una delle funi è danneggiata o nota che la cabina ha degli sbalzi durante la salita o la discesa, è tenuto a segnalarlo per impedire che venga preso l’ascensore fino a quando l’impianto verrà messo in sicurezza.

Ci sono, infine, altri interventi più approfonditi che riguardano l’integrità e l’efficienza di tutti i dispositivi e di tutti i componenti da cui dipende la sicurezza dell’ascensore, come le funi o il paracadute. In questo caso, la manutenzione deve essere eseguita ogni sei mesi.

La manutenzione può essere fatta soltanto da personale certificato o da una ditta specializzata e abilitata. Significa che, per quanto possa essere bravo, un tecnico che non ha un’apposita certificazione non può azzardarsi ad effettuare verifiche o sistemazioni di un ascensore.

Manutentore ascensore: l’obbligo di eseguire determinati interventi

È ovvio che un tecnico certificato e abilitato non si dovrà limitare a dare un’occhiata al vano dell’ascensore e alla cabina e a farsi un giro su e giù per controllare che l’impianto sia funzionante. Il manutentore è tenuto ad osservare una procedura che prevede determinati passaggi.

Intanto, il suo lavoro può consistere in:

  • una verifica preventiva, per controllare il normale funzionamento dell’ascensore: l’apertura e la chiusura delle porte, la regolarità della corsa, i tasti che portano ai singoli piani e quelli che arrestano la cabina in caso di necessità o che fanno scattare l’allarme e mettono gli utenti in contatto con un operatore in caso di emergenza, lo stato delle funi, ecc.;
  • una verifica più minuziosa per controllare delle singole parti dell’impianto, nel caso siano state avvertite delle anomalie.

Nel dettaglio, il manutentore è obbligato a controllare con questi due tipi di interventi:

  • lo stato delle funi;
  • l’isolamento dei circuiti;
  • i dispositivi di sicurezza, di blocco e di chiusura;
  • il limitatore di velocità e il paracadute della cabina;
  • il vano corsa;
  • il sistema di allarme;
  • le valvole di sicurezza degli ascensori oleodinamici.

Manutentore ascensore: l’obbligo di fare e consegnare il verbale

Ogni ascensore deve avere per legge il cosiddetto libretto dell’impianto, che ne riporta le principali caratteristiche e le informazioni più importanti riguardanti l’elevatore.

Il manutentore, a completamento della verifica ordinaria o straordinaria, deve consegnare al proprietario (cioè al committente) il verbale con l’esito dell’intervento di manutenzione eseguito.

Il verbale dovrà essere inserito nel libretto, che già deve contenere una copia:

  • della dichiarazione di conformità;
  • della comunicazione del proprietario al competente ufficio comunale relativa alla messa in esercizio;
  • della comunicazione dell’ufficio comunale inerente il numero di matricola assegnato all’impianto.

Il proprietario dell’impianto o il suo legale rappresentante deve assicurare la disponibilità del libretto ai soggetti incaricati delle verifiche previste dalla normativa.

Manutenzione dell’ascensore: come vanno ripartite le spese?

Secondo il Codice civile [1], «le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono», sia per quanto riguarda la manutenzione ordinaria sia per quella straordinaria.

Come va diviso il costo? «La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo».

Significa che in condominio non tutti i proprietari delle unità immobiliari pagano lo stesso per la manutenzione dell’ascensore, vale a dire chi abita al piano terra e non lo utilizza mai non dovrà sborsare la stessa cifra del vicino del sesto piano.

Secondo la Suprema Corte, chi vive al piano terra deve contribuire alla ripartizione delle spese di manutenzione di scale ed ascensori poiché «appartengono anche ai condòmini dei piani inferiori che non se ne servono in quanto beni che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio» [2].

A chi si trova nella parte più bassa dell’edificio non resta, dunque, che tener presente la precisazione del Codice civile riguardo alla ripartizione delle spese «per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo».


note

[1] Art. 1124 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 4419/2013 del 21.02.2013.


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