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Rumorosità immobile venduto: quali rimedi?

8 Novembre 2021 | Autore:
Rumorosità immobile venduto: quali rimedi?

Schiamazzi dei vicini: è possibile agire contro il venditore? Quando si può chiedere l’annullamento del contratto? Si può recedere dal compromesso?

Acquistare un immobile non è mai un’operazione facile, in quanto bisogna considerare molte variabili: il prezzo, la regolarità edilizia, l’accatastamento, le eventuali modifiche da apportare, ecc. Le cose possono complicarsi ancor di più se l’unità immobiliare si trova in condominio oppure in una zona residenziale, a stretto contatto con le altre abitazioni. In questi casi, oltre a verificare che l’immobile sia in regola bisognerebbe accertarsi anche delle condizioni esterne che possono incidere sulla vivibilità nell’appartamento. Quali sono i rimedi nel caso di rumorosità dell’immobile venduto?

Con questo articolo ci occuperemo di due aspetti: i rumori provenienti dall’esterno, riconducibili essenzialmente agli schiamazzi dei vicini, e i rumori causati da difetti strutturali dell’immobile, come ad esempio la mancata insonorizzazione di alcune sue parti. In ipotesi del genere, la compravendita può essere annullata? Se è stato stipulato solamente il compromesso, è possibile recedere e rifiutarsi di concludere il contratto definitivo? I rumori sono giusta causa di recesso per il conduttore? In sintesi: quali sono i rimedi nel caso di rumorosità dell’immobile venduto? Scopriamolo insieme.

Garanzia per i vizi della cosa venduta: cos’è?

Ogni contratto di compravendita, anche quello che ha ad oggetto un immobile, obbliga il venditore a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore [1].

Nel caso in cui si volesse invocare la garanzia, essa va fatta valere denunciando il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta (termine di decadenza), e agendo in tribunale entro un anno (termine di prescrizione).

Chiamando in causa la garanzia, il compratore può ottenere una doppia tutela:

  • far salvo l’acquisto, ottenendo però una riduzione del prezzo;
  • risolvere la compravendita, con conseguente rimborso di tutto quanto pagato.

In ogni caso, spetta il diritto al risarcimento dei danni.

Per legge [2], non è dovuta la garanzia se, al momento del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti, non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Rumori immobile: si applica la garanzia?

Nel caso di rumorosità dell’immobile, l’acquirente può invocare la garanzia per i vizi della cosa venduta? Dipende:

  • se la rumorosità deriva da un vizio strutturale dell’immobile, come ad esempio un difetto di insonorizzazione a causa del quale è possibile udire rumori che, altrimenti, non dovrebbero essere percepiti (come ad esempio quello dell’ascensore), allora è possibile attivare la garanzia, nei termini sopra visti;
  • se la rumorosità è causata dagli schiamazzi dei vicini, allora non può ritenersi operante la garanzia per i vizi della cosa. Questa tutela, infatti, si applica solo per i difetti che riguardano il bene compravenduto e non anche a fattori esterni che ne influenzano l’uso (cioè, la vivibilità).

Ciò non significa, però, che l’acquirente che si ritrovi con una casa in cui è impossibile vivere a causa dei vicini non possa fare assolutamente nulla. Vediamo perché.

Schiamazzi dei vicini: si può annullare il contratto?

Il Codice civile [3] consente di annullare un contratto se l’accordo è stato raggiunto a causa dell’inganno di una parte nei confronti dell’altra. Si parla in questo caso di dolo contrattuale.

Per la precisione, la legge dice che «il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe contrattato».

In pratica, è possibile annullare un contratto se questo è stato stipulato per via di un inganno dell’altro contraente.

Nel caso di rumorosità dell’immobile, potrebbe esservi il dolo del venditore se questi, su specifica richiesta dell’acquirente, abbia assicurato che nell’immobile non si percepiscono immissioni rumorose, oppure si sia guardato bene dal far visionare l’abitazione durante le ore in cui era possibile udire i frastuoni.

In effetti, è discusso se integri un raggiro anche il comportamento reticente di una parte. La tendenza attuale è nel senso che, alla luce del principio di buona fede, il silenzio consente l’annullamento del contratto ogni volta in cui sulla parte incombe un dovere di informazione.

Insomma: se era noto che l’appartamento fosse rumoroso e, ciononostante, il venditore si è astenuto consapevolmente dal comunicarlo, potrebbe ricorrere questa specifica causa di annullabilità, anche se i rumori sono causati da vicini notoriamente maleducati e incivili.

Sarebbe invece difficile lamentarsi dei rumori se l’acquirente, al momento della compera, fosse stato già a conoscenza della loro presenza.

L’annullamento del contratto comporta il diritto a vedersi rimborsate tutte le somme pagate, oltre al risarcimento dei danni.

Rumorosità immobile: si può recedere dal compromesso?

Il contratto preliminare è un contratto vincolante a tutti gli effetti, esattamente come il futuro contratto definitivo. Dunque, se non è stata inserita una clausola per cui una delle parti (in genere, il promissario acquirente) ha la possibilità di recedere, sarà ben difficile invalidare l’accordo, anche in caso di rumorosità dell’immobile.

Secondo la giurisprudenza [4], non si può applicare al preliminare l’obbligo di garanzia per i vizi della cosa venduta visto in precedenza.

Per la Cassazione, è solo con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita che assumono rilievo i vizi ovvero la mancanza di qualità del bene ceduto. Dunque, anche se i rumori dei vicini volessero essere fatti valere come vizio del bene (ipotesi comunque da escludere), la garanzia opererebbe soltanto al momento della stipula della compravendita definitiva.

In sintesi, se il preliminare non offre possibilità di recesso, l’unica possibilità è quella di tentare di invalidare il contratto dimostrando il dolo del venditore, cioè la consapevolezza di quest’ultimo di vendere un bene del quale non si sarebbe potuto godere. Occorre tuttavia fornire la prova rigorosa dell’inganno, nei termini sopra visti.

Rumorosità immobile affittato: si può recedere?

La giurisprudenza ha riconosciuto il diritto di recedere dal contratto di locazione nel caso di immissioni intollerabili causate dal vicino. Ciò perché, per legge [5], all’inquilino è consentito sempre di recedere, anche prima della scadenza naturale del contratto, purché sussistano gravi motivi.

Per costante insegnamento giurisprudenziale [6], un motivo è grave e giustifica il recesso quando:

  • è estraneo alla volontà del conduttore;
  • è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
  • rende eccessivamente gravosa (in termini economici, materiali o psicologici) la prosecuzione del rapporto locatizio.

I gravi motivi di recesso possono essere oggettivi, se legati all’immobile o ad altre condizioni non riguardanti direttamente la persona del conduttore, oppure soggettivi, quando concernono il conduttore, pur non essendo dipesi da lui ed essendo sopraggiunti alla sottoscrizione del contratto.

I gravi motivi di recesso dalla locazione, dunque, non sono necessariamente economici, ma possono riguardare qualsiasi ambito della vita privata del conduttore: possono sostanziarsi in problemi di salute, oppure in ragioni di ordine lavorativo o di incompatibilità con i vicini.

I gravi motivi di recesso possono anche essere oggettivi e dipendere dallo stato dell’immobile: si prenda il caso di chi non possa continuare ad abitarvi per i gravi difetti strutturali dell’abitazione.

Come difendersi dai rumori del vicino?

Infine, se nessuna di queste strade dovesse essere percorribile, non resta che agire contro l’autore delle immissioni rumorose, citandolo in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni e l’inibitoria, cioè l’ingiunzione, da parte del giudice, di cessare la condotta molesta.

Per provare le immissioni intollerabili ci si può avvalere di una perizia fonometrica e/o della testimonianza degli altri inquilini che odono gli stessi rumori.

La legge [7] non stabilisce orari durante i quali astenersi dal dare fastidio ai vicini di casa con schiamazzi, strumenti musicali, stereo o televisione, ma dice genericamente che i rumori non devono mai superare la normale tollerabilità.

Questo significa che i rumori vanno valutati caso per caso, non solo in base al momento della giornata (lo stesso rumore può essere insopportabile di notte e appena percepibile di giorno), ma anche alla frequenza (un rumore occasionale non dà fastidio, ma se persistente può diventare molesto) e al luogo in cui si trova l’edificio.

Se il vicino è oltremodo rumoroso, si può chiamare un avvocato affinché lo diffidi e gli chieda il risarcimento del danno. In caso di mancato rispetto dell’ordine impartito, si può agire in tribunale in via d’urgenza per ottenere una condanna ad astenersi dalle condotte moleste. Ad esempio, il giudice può ordinare l’insonorizzazione dei locali o la rimozione dell’apparecchiatura che provoca rumore (come i condizionatori esterni, ecc.).

Se il rumore è talmente forte da disturbare non solo il vicino, ma tutto lo stabile o il quartiere, si può sporgere denuncia penale per il reato di disturbo della quiete pubblica [8].


note

[1] Art. 1490 cod. civ.

[2] Art. 1491 cod. civ.

[3] Art. 1439 cod. civ.

[4] Cass., sent. n. 21681 del 14 ottobre 2014.

[5] Art. 3, comma sesto, l. n. 431/98.

[6] Cass., sent. n. 12291 del 30 maggio 2014.

[7] Art. 844 cod. civ.

[8] Art. 659 cod. pen.

Autore immagine: canva.com/


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