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Mutuo prima e seconda casa: differenze

8 Novembre 2021 | Autore:
Mutuo prima e seconda casa: differenze

La durata, le tasse, le detrazioni e le condizioni per accedere ai finanziamenti in base al tipo di abitazione.

Hai trovato un bilocale o un appartamento in una località di villeggiatura ad un prezzo interessante ma i soldi di cui disponi non ti bastano per acquistarlo. Non volendo svincolare quelli che hai investito poco tempo fa, pensi alla possibilità di chiedere un finanziamento alla banca, sperando che le condizioni siano simili a quelle che ti hanno applicato anni fa, quando hai comprato l’abitazione in cui vivi abitualmente con la tua famiglia. Difficilmente sarà così: tra il mutuo prima casa e seconda casa, differenze ce ne sono. E non sempre, o non necessariamente, per volere della banca. Il problema, infatti, sono le tasse. Tanto per cambiare.

La linea dello Stato è quella di agevolare dal punto di vista fiscale chi deve comprare la prima casa. Un po’ perché nella maggior parte dei casi a fare richiesta di un mutuo a tale scopo sono le coppie giovani, che hanno teoricamente meno risorse di chi ha già avuto il tempo di mettere via qualche risparmio. Ma soprattutto per rispettare il diritto ad una casa sancito dall’articolo 47 della Costituzione. Almeno per ottenere la prima, si dà una mano. Dalla seconda in poi, il discorso cambia. Vediamo come.

Mutuo prima casa: caratteristiche

Il mutuo prima casa è il finanziamento ipotecario che viene richiesto per l’acquisto dell’immobile da utilizzare come abitazione principale e, quindi, nel quale verrà stabilita la residenza. Di norma, viene erogato fino all’80% del valore dell’immobile, anche se – raramente, per la verità – vengono concessi dei mutui che coprono il 100% del valore, soprattutto se a richiederlo è una giovane coppia.

I tassi d’interesse possono essere variabili o fissi, a seconda del livello di rischio che vuole correre il mutuatario alla stipula del contratto.

Per quanto riguarda la durata del mutuo, cioè il tempo entro il quale il cliente si impegna a restituire il finanziamento, si parte da un minimo di 5 anni per chi ha la possibilità di pagare delle rate più sostanziose e vuole sanare il debito quanto prima e si arriva a 40 anni per chi sceglie delle mensilità più modeste ed ha un’età che gli consente di «tirarla per le lunghe». Mediamente, però, viene scelta una durata tra 20 e 30 anni.

Tasse e detrazioni

È la parte fiscale quella che contraddistingue maggiormente il mutuo prima casa. Tra le agevolazioni principali c’è la detrazione Irpef del 19% su alcune voci legate al finanziamento, come:

  • le spese di perizia dell’immobile;
  • le spese di istruttoria;
  • l’onorario del notaio per l’atto del mutuo ipotecario;
  • le imposte per la sostituzione o la cancellazione di ipoteche;
  • gli interessi passivi pagati su base annuale.

Queste detrazioni sono ammesse per una spesa massima di 4mila euro.

L’importo erogato viene tassato allo 0,25%. Se l’acquisto viene effettuato da un privato (ad esempio, tramite un’agenzia immobiliare) o da un’impresa non soggetta a Iva, si pagherà:

  • l’imposta di registro al 2% anziché al 9%;
  • l’imposta ipotecaria di 50 euro;
  • l’imposta catastale di 50 euro.

Se l’acquisto viene, invece, effettuato da un’impresa soggetta a Iva, si pagherà:

  • l’imposta sul valore aggiunto ridotta al 4%;
  • l’imposta di registro di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria di 200 euro;
  • l’imposta catastale di 200 euro.

Vantaggi per under 36

Capitolo a parte per chi chiede un mutuo prima casa e non ha ancora compiuto i 36 anni. Il richiedente, in questo caso, può appoggiarsi al Fondo Gasparrini, ovvero alla garanzia offerta dallo Stato nel caso in cui il giovane mutuatario si dovesse trovare in difficoltà con il pagamento delle rate. Il nuovo decreto interessa anche i giovani «titolari di un rapporto di lavoro atipico che non hanno compiuto 36 anni di età». Significa che la soglia viene alzata di un anno rispetto a quanto disposto in precedenza.

Il Fondo di garanzia copre l’80% della quota capitale nel caso in cui il richiedente:

  • presenti la domanda entro il 30 giugno 2022;
  • abbia un Isee non superiore a 40mila euro;
  • ottenga un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile.

Altro aspetto fondamentale è quello che riguarda le tasse. I giovani under 36 non dovranno pagare alcuna imposta, né ipotecaria, né di registro, né catastale. A condizione che abbiano un Isee inferiore sempre a 40mila euro nell’anno in cui si fa il rogito e che l’immobile non sia considerato catastalmente di lusso, cioè appartenente alle categorie A/1, A/8 o A/9.

Per quanto riguarda, invece, l’Iva, gli under 36 ricevono un credito d’imposta nell’anno in cui si stipula l’atto di compravendita della prima casa. L’ammontare è pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto. Inoltre, può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. Altrimenti, può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto oppure in compensazione. Il credito, però, non viene rimborsato.

E ancora: sempre i giovani under 36 con Isee inferiore a 40mila euro hanno diritto sui mutui per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo considerati «prima casa» all’esenzione dall’imposta sostitutiva di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e delle tasse di concessioni governative, già previste allo 0,25%.

Mutuo seconda casa: caratteristiche

Come accennato, tutte queste agevolazioni tengono a garantire il rispetto del diritto alla casa sancito dalla Costituzione. Le condizioni, quindi, cambiano quando si tratta di erogare un mutuo seconda casa, cioè quando a richiedere il finanziamento è una persona che l’abitazione principale ce l’ha già e a cui, pertanto, non manca il tetto sopra la testa. In altre parole: si dà per stabilito che il mutuo seconda casa serva per una forma di investimento e non per colmare una necessità.

Tra i lati positivi, il fatto che per il mutuo seconda casa non ci sono dei limiti che riguardino la categoria catastale dell’immobile. In altre parole, il finanziamento viene concesso anche per acquistare una villa di lusso.

Per contro – e di conseguenza –, a differenza dei mutui prima casa, questi contratti non prevedono le stesse agevolazioni fiscali. Non c’è, dunque, la possibilità di avere le detrazioni fiscali del 19% sugli interessi e sugli oneri legati all’apertura del finanziamento. Inoltre:

  • la durata massima è di 30 anni, contro i 40 raggiungibili con il mutuo prima casa;
  • l’importo massimo in generale si ferma al 60% del valore dell’immobile, contro l’80% normalmente erogato per l’acquisto della prima casa;
  • l’importo della singola rata del mutuo deve essere più basso di un terzo dello stipendio mensile del richiedente;
  • i tassi di interesse e la polizza assicurativa sono, solitamente, più alti.

Tasse e detrazioni

Non c’è, come detto, la detrazione del 19% sul costo del mutuo seconda casa.

Per quanto riguarda la tassazione, si paga il 2% anziché lo 0,25%. La tassa, però, resta allo 0,25% nel caso in cui vengano soddisfatti contemporaneamente i seguenti requisiti:

  • non beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa per un altro immobile;
  • la casa per la quale si chiede il mutuo non deve essere abitazione di lusso;
  • la proprietà da acquistare non supera i 160 metri quadrati;
  • l’immobile oggetto del mutuo si trova nello stesso Comune di residenza del richiedente o in quello in cui andrà a risiedere entro 18 mesi dall’acquisto.

Quanto agli altri costi, l’acquisto della seconda casa da un privato o da un’impresa non soggetta a Iva comporta il pagamento di:

  • imposta di registro del 9% anziché del 2%;
  • imposta ipotecaria di 50 euro;
  • imposta catastale di 50 euro.

Se l’acquisto viene, invece, effettuato da un’impresa soggetta a Iva, i costi sono:

  • imposta sul valore aggiunto del 10% anziché del 4% (del 22% se l’abitazione è di lusso);
  • imposta di registro di 200 euro;
  • imposta ipotecaria di 200 euro;
  • imposta catastale di 200 euro.


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