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Mansarda: quando è abitabile?

8 Novembre 2021 | Autore:
Mansarda: quando è abitabile?

Quali sono i requisiti per rendere abitabile un sottotetto? Come si fa il cambio di destinazione d’uso? Serve la variazione catastale?

Molte abitazioni sono dotate di un sottotetto, quello che comunemente viene chiamato “soffitta”. In genere, si tratta di un ambiente destinato a fungere da deposito per oggetti in disuso o troppo ingombranti da tenersi in casa. Si pensi all’albero di Natale, riposto una volta utilizzato per le festività. Il sottotetto, quando presenta determinati requisiti, può essere trasformato in una mansarda. Con questo articolo vedremo quando una mansarda è abitabile.

Sin da subito va detto che, per definizione, la mansarda è sempre abitabile. È proprio questa la differenza con il sottotetto. In questo articolo, ci concentreremo sui requisiti che deve avere il sottotetto per essere abitabile. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme quando è abitabile la mansarda.

Sottotetto: cos’è?

Il sottotetto è l’ambiente compreso tra l’ultimo solaio di copertura e il tetto. In pratica, si tratta dell’ultimo ambiente immediatamente prima del tetto. Per rendere l’idea, il sottotetto non è altro che la classica soffitta.

Per le sue caratteristiche di spazio scarsamente (o per nulla) illuminato in modo naturale, il sottotetto non è destinato ad essere abitabile. La sua funzione è infatti quella di proteggere l’abitazione dal caldo, dal freddo e dall’umidità, formando una camera d’aria.

La soffitta può anche essere utilizzata come deposito per i beni che non trovano spazio in casa, ovvero come stenditoio.

Mansarda: cos’è?

La mansarda è il sottotetto abitabile. In altre parole, un sottotetto che presenta i requisiti prescritti dalla legge per l’abitabilità si definisce mansarda.

Mansarda: a quali condizioni è abitabile?

Vediamo ora quali sono i requisiti che rendono un sottotetto abitabile, cioè che lo rendono una mansarda.

Per convertire una soffitta in mansarda bisogna innanzitutto rispettare le disposizioni locali circa le altezze minime degli ambienti abitabili.

La legge dice che l’altezza minima dal pavimento al soffitto deve essere di 2,70 metri per gli ambienti vivibili e di 2,40 metri per i locali di servizio (bagni, lavanderia, corridoi, ripostigli, spogliatoi, guardaroba, ecc.). Solo le cabine armadio o i ripostigli possono avere altezze inferiori.

Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri può essere consentita, a causa delle particolari condizioni climatiche e delle tipologie costruttive locali, una deroga alle altezze minime nazionali fino ad arrivare a 2,55 metri per gli ambienti abitabili.

Le leggi regionali possono derogare alla normativa nazionale, fissando un ulteriore parametro oltre all’altezza minima: l’altezza media ponderale, che si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima, per la superficie relativa.

Per quanto riguarda la corretta illuminazione e il riciclo d’aria, la legge [1] stabilisce che, per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio non inferiore al 2%, e comunque la superficie finestrata apribile non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

In altre parole, il rapporto tra la superficie di calpestio e quella delle finestre (rapporto areoilluminante) non deve essere inferiore a 1/8, in modo da garantire luminosità e ricambio d’aria sufficiente.

Come trasformare un sottotetto in mansarda?

Se il sottotetto possiede i requisiti visti nel precedente paragrafo, allora esso è abitabile ed è idoneo ad essere trasformato in mansarda.

Per trasformare un sottotetto in mansarda, però, bisogna farsi rilasciare dall’ufficio tecnico del Comune ove risiede l’immobile il titolo edilizio che consente la modifica della destinazione d’uso, cioè il mutamento da sottotetto non abitabile (categoria catastale C/2) a mansarda (categoria catastale A/2).

Qualora la trasformazione dovesse avvenire senza titolo oppure senza i necessari requisiti, si potrebbe incorrere in un abuso edilizio vero e proprio, punito sia dal punto di vista amministrativo (sanzione economica e ripristino) che penale.

Se il sottotetto non è abitabile ma ha i requisiti per poterlo diventare, occorre presentare una pratica edilizia per cambio di destinazione d’uso e pagare i relativi costi al Comune competente.

Il titolo necessario per passare da sottotetto a mansarda è il permesso di costruire, in quanto trattasi di un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Mansarda: serve la variazione catastale?

La categoria catastale del sottotetto non abitabile è C/2, mentre la mansarda ha categoria catastale A/2. Terminati i lavori di cambio d’uso, occorrerà eseguire quindi una variazione catastale.

Con la variazione catastale si comunicano all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Catasto le modifiche avvenute nello stato di un immobile. I dati catastali (planimetria, identificativi, titolare del bene, toponomastica, etc.) vanno modificati tramite una procedura online curata dal tecnico incaricato.


note

[1] D.M. del 5 luglio 1975.

Autore immagine: canva.com/


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