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Problemi col riscaldamento e recesso anticipato affitto

19 Agosto 2021
Problemi col riscaldamento e recesso anticipato affitto

Se l’impianto di riscaldamento centralizzato del condominio non funziona, l’inquilino può esigere un impianto autonomo? Può sospendere il pagamento del canone d’affitto? 

È possibile il recesso anticipato dall’affitto in caso di problemi col riscaldamento. A spiegare come e in che termini è una recente sentenza del tribunale di Bari [1]. La pronuncia in commento non fa altro che applicare principi già pacifici per la giurisprudenza: principi relativi al recesso dalla locazione per «gravi motivi». 

Le questioni a cui porre una soluzione sono diverse. La prima è se sia possibile disdettare l’affitto o non pagare il canone se il riscaldamento condominiale non funziona e se, nello stesso tempo, l’appartamento in locazione non è dotato di un proprio impianto autonomo. In secondo luogo, bisogna verificare se, in ipotesi del genere, è necessario comunque dare il preavviso di sei mesi al locatore.

Ecco allora cosa bisogna sapere se il riscaldamento della casa in affitto non funziona. 

Si può affittare un appartamento senza riscaldamento?

Il riscaldamento è un elemento essenziale per il godimento dell’immobile. E siccome tra gli obblighi del locatore vi è quello di consentire al conduttore l’uso del bene per come convenuto in contratto, non è possibile dare in locazione un appartamento privo di impianto di riscaldamento. 

Solo se l’inquilino è consapevole, già al momento della conclusione del contratto, di tale difetto il contratto resta valido e il recesso successivo non può più dirsi giustificato. In buona sostanza, il conduttore deve sapere di prendere in affitto un immobile privo di un impianto di riscaldamento centralizzato ed autonomo. 

Si può recedere dall’affitto se non funziona il riscaldamento condominiale?

Nel caso in cui non funzioni l’impianto di riscaldamento condominiale, l’inquilino può recedere per «gravi motivi» prima della scadenza del contratto, a meno che il proprietario di casa non si renda disponibile ad effettuare i lavori, a proprio carico, per l’installazione di un impianto autonomo.

Non conta quindi il fatto che la responsabilità del mancato uso dei termosifoni sia del condominio. Ciò tutt’al più consentirà al locatore di rivalersi nei confronti del condominio stesso per aver perso il guadagno derivatogli dal contratto di locazione. 

Si deve dare il preavviso se l’impianto di riscaldamento non funziona?

Il recesso per «gravi motivi» consente di disdettare l’affitto prima della scadenza del contratto (peraltro tale facoltà è data solo al conduttore e non al locatore il quale può recedere anticipatamente solo in caso di morosità). 

È necessario che i gravi motivi siano ovviamente sopravvenuti e non conoscibili rispetto al momento della conclusione del contratto, non dipendenti dalla volontà dell’inquilino e tali da rendere oggettivamente impossibile la prosecuzione del contratto. 

I problemi con il riscaldamento possono costituire una causa di recesso dal contratto di locazione per gravi motivi e, quindi, consentire all’inquilino di recedere anticipatamente dal contratto.

Anche nel caso di recesso per gravi motivi, l’inquilino è tenuto ad osservare l’obbligo di preavviso, dando così comunicazione al locatore dell’abbandono dell’appartamento 6 mesi prima. Durante i sei mesi del preavviso, il canone di locazione va ugualmente pagato. Né è possibile autoridurre il canone – senza il consenso del locatore – solo perché l’impianto di riscaldamento non funziona e si è costretti ad utilizzare delle proprie stufe, con conseguente aggravio della bolletta della luce.

Come dare disdetta dall’affitto senza pagare il preavviso

Il preavviso non va dato solo quando l’appartamento risulti oggettivamente invivibile, costringendo l’affittuario ad andare via immediatamente. Soltanto in tal caso è possibile sospendere il pagamento del canone di locazione. Se però, in caso di mancato funzionamento del riscaldamento, l’inquilino continua a restare nell’immobile, seppur riscaldandolo con le stufe, dimostra che lo stesso resta parzialmente utilizzabile. Pertanto, non è possibile il recesso immediato senza preavviso.

Gli effetti della facoltà di recesso dell’inquilino scattano, concluso il rapporto di locazione, con la scadenza del termine semestrale di preavviso. Egli, quindi, a prescindere dalla data del rilascio, eventualmente anteriore, dovrà pagare i canoni per sei mesi dal preavviso. 

Il locatore deve installare un impianto di riscaldamento autonomo?

Come detto, è obbligo del locatore rendere vivibile l’immobile. Il che significa che se l’impianto centralizzato non funziona egli dovrà installare un impianto autonomo. 

Qualora un’opera di straordinaria manutenzione del bene locato è posta dalla legge o dal contratto a carico del locatore, egli dovrà provvedervi a prescindere dal costo seppur sproporzionato rispetto all’utile. Insomma, il locatore deve adoperarsi per risolvere il disagio. 

L’inquilino, tuttavia, a prescindere dal momento del rilascio (magari anteriore alla scadenza del preavviso) resta vincolato a versare i canoni fino alla cessazione del preavviso sancita dalla legge ossia sei mesi dal preavviso [2].


note

[1] Trib. Bari sent. n. 2106/21 del 28.05.2021.

[2] Cass. sent. n. 25136/2006


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