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Lavori straordinari in condominio: come avviarli ed eseguirli

27 maggio 2014 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 maggio 2014



Scheda su ciò che è utile conoscere da parte dell’amministratore e dei singoli condomini in materia di corrette procedure per deliberare, far eseguire e pagare alla ditta prescelta lavori straordinari sui beni comuni condominiali.

 

Nei casi in cui vi sia necessità di eseguire lavori straordinari (cioè non semplici lavori di ordinaria manutenzione, ma lavori di riparazione e/o sostituzione per guasti significativi o per vetustà) sui beni comuni condominiali (ad esempio: giardino comune, scale, ascensore, muri, tetto ecc.) si suggerisce all’amministratore ed a tutti i condomini di agire secondo la seguente tempistica.

Innanzitutto l’amministratore convocherà l’assemblea condominiale inserendo nell’ordine del giorno la voce relativa alla discussione e la deliberazione sulla necessità di approvare i lavori straordinari ritenuti necessari.

L’assemblea, quindi, discuterà sul punto e approverà l’effettuazione di detti lavori con la maggioranza richiesta dalla legge [1] di metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno il 50% del valore in millesimi (in seconda convocazione che siano presenti almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi).

Nella delibera di approvazione è bene che siano fornite indicazioni dettagliate sulla tempistica e sulle modalità di effettuazione dei lavori.

Sulla base di tali indicazioni, l’amministratore dovrà preparare un capitolato dei lavori da eseguirsi e, su questa base, raccogliere i preventivi di spesa di diverse imprese disposte ad eseguire i lavori specificati nel capitolato.

Ovviamente anche i singoli condomini potranno presentare ulteriori preventivi.

In una successiva assemblea vengono discussi i diversi preventivi presentati; sarebbe utile che vi partecipino i rappresentanti delle imprese che hanno presentato i preventivi in modo da chiarire ogni dettaglio.

L’assemblea delibera e sceglie uno dei preventivi presentati; vengono anche deliberati i tempi e le modalità di pagamento della spesa indicata nel preventivo prescelto.

Nel momento in cui l’assemblea delibera l’inizio di lavori che hanno ad oggetto opere di manutenzione straordinaria o innovazioni deve altresì costituire un fondo speciale in cui vengono raccolte le somme dedicate al pagamento delle ditte incaricate di svolgere gli interventi programmati (per un approfondimento a riguardo, leggi l’articolo “Fondo condominiale per i lavori straordinari”). Il fondo viene realizzato con i versamenti in anticipo – secondo il piano SAL – degli stessi condomini (leggi anche: “Fondo lavori solo a SAL”).

Successivamente viene, quindi, dato incarico all’amministratore di sottoscrivere un contratto di appalto con la impresa vincitrice in cui andranno specificati, sulla base di quanto deciso dall’assemblea, i lavori che l’impresa dovrà eseguire e fissati i tempi e modi di realizzazione dei lavori, le responsabilità per i casi di ritardo o di errori o di vizi nella esecuzione dei lavori.

All’amministratore viene anche dato incarico dall’assemblea di predisporre tutto il necessario per fruire di eventuali detrazioni fiscali.

Avviati i lavori, l’amministratore, in base a quanto deciso dall’assemblea, provvederà a riscuotere dai condomini le somme secondo la rateizzazione decisa e a versarle con bonifico nelle casse dell’impresa esecutrice dei lavori.

Il saldo finale verrà corrisposto dopo l’esito positivo del cosiddetto collaudo, cioè della verifica finale della bontà dei lavori eseguiti.

Infine, l’amministratore rilascia ad ogni condomino la certificazione delle spese sostenute e fiscalmente detraibili.

note

[1] Art. 1136, comma 4, cod. civ.

Autore immagine: 123rf . com

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17 Commenti

  1. per avere diritto alle detrazioni fiscali credo che occorre quantomeno anche una preventiva CIL (comunicazione di inizio lavori).

  2. Certo. Ma l’articolo tratta di come approvare e far eseguire lavori straordinari (che non sempre sono fiscalmente deducibili) e non di come ottenere la detrazione fiscale

  3. Una domanda; se il committente è il condominio, la contestazione dei lavori non eseguiti a regola d’arte, a chi va fatta; al condominio, in quanto committente e quindi all’amministratore, o all’impresa che ha eseguito i lavori?Grazie

  4. eseguiti lavori straordinari del condominio ,tetto canalizzazione guaina tetto,con relativo ponteggio,
    mi accorgo che ce’ infiltrazione di acqua sul torrino dell’ascensore riferendone all’amm.mi risponde che aveva fatto un sopralluogo e non ha ritenuto neccessaria la sistemazione del torrino.mentre avevo fatto gia’ notare l’infiltrazione.chi deve rispondere a questa negligenza e con quale atto posso farlo.grazie

  5. Gentile dottore,
    Vorrei sapere se c’è l’obbligo di rendere palese il nome del condomino che presenta una ditta, per l’effettuazione di lavori di ristrutturazione di un palazzo. E se la presentazione può essere effettuata anche da persone estranee allo stabile.
    grazie

  6. buongiorno,io sono un’affittuaria da 18 anni,ho diritto di essere aggiornata sui lavori di rifacimento del vano scala che vengono decisi dall’assemblea condominiale? nel mio palazzo hanno deciso di fare i lavori e senza dire niente hanno iniziato,non dovremmo essere informati in anticipo dell’entità dei lavori e della durata di modo da organizzarci visti i disagi che creano?

  7. buongiorno volevo spere se per deliberare un lavoro straordinario basta che l’amministratore presenti un solo preventivo o per legge di più?

    grazie

  8. buongiorno, mi ricollego alla domanda del sig. Roberto del 9 dic. 2015: possono essere deliberati i lavori straordinari se è stato presentato un solo preventivo? grazie

  9. buongiorno volevo spere se per deliberare un lavoro straordinario basta che l’amministratore presenti un solo preventivo o per legge ne serve più di uno?

    grazie

  10. se non ho ricevuto il verbale di assemblea e la delibera?
    ho solo ricevuto il preventivo da pagare: circa 700€ in un mese!
    Nessun preventivo avviso dall’amministratore (solo la convocazione di maggio dell’assemblea che per motivi di lavoro non son potuta andare).

    Documentazione non ricevuta, in che rischi incorre l’amministratore? la legge mi tutela o devo pagare per forza entro una scadenza così breve?

  11. Come devono essere presentate le buste di preventivo per lavori straordinario di un condominio ? Obbligatorio avere il direttore dei lavori?ma l’amministratore chiede il 3% sull’importo dei lavori .e’ regolare

  12. Scusi, lavori straordinari un terzo dei millesimi?
    Nelle tabelle ci sono questi riporti:
    LAVORI/MANUTENZIONE STRAORDINARIA/RICOSTRUZIONE –
    Ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136, comma 4, Codice civile): 1a cnv. maggioranza
    intervenuti 500 millesimi – 2a conv. maggioranza
    intervenuti 500 millesimi.
    Saluti

  13. i preventivi per lavori straordinari devono arrivare in busta chiusa all’assemblea e dopo averle aperte e constatato che i preventivi riguardano tutti allo stesso capitolato si vota?
    oppure i preventivi arrivano all’amministratore in busta chiusa e l’amministratore convoca i delegati del condominio e si aprono e si discutono i due preventivi che andranno in assemblea, ma da quel momento nessun altro preventivo potrà arrivare in assemblea in quanro il prezzo e’ gia’a conoscenza ?
    grazie per l’info che mi vorrà dare

  14. Nel mio condominio hanno deliberato dei lavori straordinari consultandosi solo tramite email, quindi senza capitolato, raggiungendo una maggioranza online e scegliendosi il prestatore d’opera senza dare possibilità ad altri di presentare preventivi. Posso oppormi? Grazie

  15. per fare un lavoro straordinario che supera 100,000euro senza che nessun tecnico ha rilevato che sono lavori urgenti e possibbile con la maggioranza, e in piu dire che in 4 mesi si debbono versare quasi 5.000euri se 40% degli altri proprietari non hanno questa possibbilita di reperire questi soldi, come possono difendersi

  16. A seguito di un lavoro d’urgenza ( fogna occlusa), l’amministratore ha fatto eseguire i lavori necessari (senza delibera). Ma nello stesso tempo ha fatto smantellare il piano stradale di accesso ai garage, facendo rimuovere l’intera tubazione della rete fognaria tutta, dei pozzetti di scolo, rifacendoli ex novo, e addirittura facendo rimuovere la tubazione di rame del vecchio impianto di riscaldamento a gasolio (che al bisogno ogni condomino avrebbe potuto rimettere in funzione). Il tutto senza alcuna delibera di assemblea. Come posso tutelarmi da questa spesa ne richiesta, ne deliberata, ne voluta? Grazie

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