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Comprare casa in costruzione

15 Novembre 2021 | Autore:
Comprare casa in costruzione

Vantaggi e rischi di acquistare un immobile prima che sia finito. Gli obblighi dell’impresa, le tutele dell’acquirente e le tasse da pagare.

Fatta apposta per te. Anzi, volendo personalizzata secondo i tuoi gusti, il che la renderà sicuramente unica. Ecco cosa può voler dire comprare casa in costruzione: disporre un domani dell’appartamento che volevi e come lo volevi, accettando meno compromessi rispetto a quelli imposti da un immobile già fatto.

Tutto così bello? Finché va tutto bene, ovviamente sì. Nel tempo, però, può emergere qualche problema che tradisce un difetto di costruzione, un materiale utilizzato di qualità diversa rispetto a quella garantita, una macchia di umidità inaspettata. Che cosa può fare l’acquirente in questi casi? A che cosa ha diritto chi decide di comprare casa in costruzione e, poi, si trova qualche sgradita sorpresa? E che succede se a metà dell’opera, dopo che hai già versato un anticipo, l’impresa fallisce?

C’è, poi, l’aspetto fiscale da vedere. Quali sono le imposte da pagare? E quale l’Iva da versare? Ci sono delle agevolazioni? Vediamo in questa guida sintetica che cosa significa comprare casa in costruzione, quali sono i vantaggi e quali gli eventuali svantaggi.

Casa in costruzione: quali tutele?

Capita che chi decide di comprare casa in costruzione viva nell’incertezza il periodo che va dall’accordo sull’acquisto al rogito davanti al notaio e alla conseguente consegna delle chiavi. Andrà tutto bene? L’impresa riuscirà a finire il lavoro così come previsto e nei tempi stabiliti? La casa sarà veramente come ce l’hanno descritta?

La legge prevede una serie di tutele per l’acquirente. In linea generale, si tratta:

  • di una disciplina accurata sul contenuto del contratto preliminare di acquisto, il cosiddetto compromesso;
  • dell’obbligo per il venditore di rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa per garantire le somme consegnate o da consegnare fino al rogito;
  • dell’obbligo per il venditore di rilasciare al compratore una polizza assicurativa con una copertura di almeno dieci anni contro i danni legati alla rovina totale o parziale dell’immobile o contro i difetti di costruzione;
  • del frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima di stipulare il contratto di vendita;
  • del divieto per il notaio di procedere alla vendita dell’immobile senza il titolo per il frazionamento o di cancellare l’ipoteca se non c’è l’accollo del mutuo;
  • del diritto di prelazione per l’acquirente in caso di vendita all’asta dell’immobile se adibito ad abitazione principale.

Casa in costruzione: il contratto preliminare

La prima tutela citata per chi vuole comprare casa in costruzione è quella della disciplina sul contenuto del contratto preliminare, o compromesso. Proprio per proteggere l’acquirente da eventuali «sorprese» poco gradite, la legge stabilisce il contenuto minimo del preliminare, cioè le cose che sicuramente non possono mancare nell’accordo e riguardano:

  • gli estremi del permesso di costruire (o della richiesta) e di ogni altro titolo abilitativo;
  • l’indicazione di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati;
  • il capitolato e gli elaborati di progetto;
  • l’eventuale esistenza di ipoteche o di trascrizioni pregiudizievoli che gravano sull’immobile;
  • le caratteristiche tecniche della costruzione;
  • i termini massimi di esecuzione dell’immobile;
  • il prezzo complessivo per la compravendita;
  • gli estremi della fideiussione, le caratteristiche costruttive dell’immobile e l’eventuale indicazione di imprese appaltatrici.

Casa in costruzione: la fideiussione del venditore

Come appena detto, un’altra delle tutele per chi decide di comprare casa in costruzione è l’obbligo del venditore di rilasciare una garanzia fideiussoria in modo da avere la sicurezza che vengano protette le somme versate o da versare dal compratore fino al momento del rogito. Questi importi possono essere affidati ad un istituto di credito, ad una compagnia assicurativa o ad un intermediario finanziario.

In pratica, l’ente finanziario garantisce l’adempimento del costruttore nei confronti dell’acquirente: se il venditore non li rimborsa all’acquirente, dovrà provvedere in solido la banca, l’assicurazione o l’intermediario.

È importante sottolineare che se il costruttore si rifiuta di rilasciare la fideiussione, il contratto sarà nullo ma la nullità potrà essere fatta valere soltanto dall’acquirente. Nel caso delle società cooperative, la fideiussione è legata agli obblighi dell’acquirente per ottenere il diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sulla casa allo scopo di costruirla.

Casa in costruzione: la polizza assicurativa

C’è anche l’obbligo per il costruttore di rilasciare al compratore una polizza assicurativa che copra alcuni eventi su cui quest’ultimo deve essere tutelato. Si tratta di un vincolo imposto dal Codice civile, che recita: «Se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».

In altre parole, la polizza assicurativa serve a tutelare per dieci anni chi vuole comprare casa in costruzione da eventuali vizi sia del suolo sia dell’immobile e da difetti di costruzione, rovina o minaccia di rovina. L’importante è che l’acquirente denunci il fatto entro un anno dalla scoperta, sapendo che da quel momento in poi, dopo un ulteriore anno, il fatto va in prescrizione. Per evitarlo, se vede che nulla succede, è opportuno che invii nuove comunicazioni prima che scadano quei 12 mesi, in modo da interrompere e far ripartire da zero la prescrizione.

Casa in costruzione: cosa c’è da pagare?

La parte dolorosa quando si decide di comprare casa in costruzione è, ovviamente, quella che riguarda i soldi. Cosa c’è da pagare? Si parte dalla caparra, garantita – come abbiamo visto – dalla fideiussione rilasciata dal costruttore valida fino al rogito.

C’è, poi, il contratto preliminare o compromesso, ovvero un atto pubblico o una scrittura privata autenticata da un notaio con l’impegno a portare a termine l’operazione, sempre a tutela del compratore. La legge impone l’obbligo di registrare il preliminare presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla formazione del contratto (che diventano 30 giorni se redatto da un notaio). Questo passaggio richiede il versamento dell’imposta di registro, stabilita in misura fissa in 200 euro.

Ma se il contratto preliminare prevede un pagamento c’è anche una cifra variabile, sempre a titolo di imposta di registro, pari allo 0,50% delle somme previste come caparra confirmatoria e del 3% di quelle attribuite in acconto sul prezzo di vendita, se il trasferimento non è soggetto a Iva, altrimenti il tributo è dovuto in misura fissa di 200 euro.

Questa imposta pagata in sede di registrazione del contratto preliminare sarà poi detratta da quella dovuta al momento della registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Inoltre, bisogna versare l’imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate (e comunque ogni 100 righe) oppure 155 euro se il preliminare è stato redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Non è finita: ci sono le spese notarili, a seconda della tariffa del professionista. C’è l’imposta catastale di 200 euro e c’è quella ipotecaria, anch’essa di 200 euro. E c’è l’Iva: 4% se si tratta di prima casa, 10% se si acquista una seconda casa, 22% se è una casa di lusso.

La buona notizia riguarda proprio l’acquisto della prima casa entro il 30 giugno 2022 per i giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni e che hanno un Isee non superiore a 40mila euro: esonero dal pagamento delle imposte catastali, ipotecaria e di registro e credito d’imposta di importo pari all’Iva corrisposta all’impresa in relazione all’acquisto (per approfondire, leggi “Acquisto prima casa per under 36 senza tasse“).



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