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Come disfarsi di un immobile per non pagare le spese

21 Agosto 2021
Come disfarsi di un immobile per non pagare le spese

È possibile evitare i costosi lavori di manutenzione e messa in sicurezza di una casa pericolante?

Tecnicamente, si chiama rinuncia abdicativa ed è il sistema per rinunciare a una casa o a un altro immobile intestato, evitando di sostenere i gravosi oneri (spese fiscali, ristrutturazione, manutenzione, condominio, ecc.) ad esso collegati. Riguarda tanto le abitazioni a uso residenziale, quanto i magazzini a uso commerciale nonché i terreni.

Ma come disfarsi di un immobile? Nella pratica, non è così facile togliersi come intestatari di una casa. Non è infatti possibile disfarsi di un immobile così come si fa con i beni mobili, abbandonandoli a sé stessi e facendo sì che diventino, in tal modo, “di nessuno”. Al contrario, è necessario trovare un altro soggetto a cui cederne la proprietà. E questo non può essere sempre lo Stato che, di certo, non può accollarsi gli oneri dei cittadini solo perché questi ritengono non conveniente sostenerli.

Ecco perché, anche se la rinuncia abdicativa è, in teoria, prevista dal nostro ordinamento, il ricorso ad essa è soggetto ad alcuni limiti. Limiti evidenziati più volte dalla giurisprudenza. Vediamo più nel dettaglio i termini del problema.

Come disfarsi della proprietà di una casa

Per disfarsi di un immobile bisognerebbe recarsi dal notaio, sottoscrivere un atto pubblico (pagando le relative imposte e la parcella del professionista) in cui si dichiara di rinunciare al diritto di proprietà sul bene. Meglio sarebbe trovare un altro soggetto che subentri nella titolarità in qualità di donatario (nel qual caso si eviterebbero tutti i problemi che, di qui a breve, evidenzieremo).

Con la stipula dell’atto notarile di rinuncia sul bene, lo Stato ne acquista la proprietà per il solo fatto che l’immobile non abbia più un proprietario. Quindi, al titolare di un immobile che voglia liberarsi del proprio diritto di proprietà – qualsiasi sia la ragione di tale scelta – non ha che effettuare la dichiarazione di rinuncia e, in forza di questa, l’immobile passa direttamente allo Stato.

Anche la giurisprudenza ha avvalorato la tesi in questione sostenendo che il diritto di proprietà sui beni immobili si estingue per effetto dell’abbandono da parte del proprietario.

Quando non si può rinunciare alla proprietà di un immobile?

Secondo una recente pronuncia del tribunale di Perugia [1], il proprietario di un immobile non può eludere l’obbligo di mettere in sicurezza il proprio bene pericolante rinunciando alla proprietà dello stesso. Il proprietario è tenuto ad effettuare i dovuti interventi edilizi a tutela della pubblica incolumità, pena la sanzione amministrativa pecuniaria prevista dall’articolo 677 del Codice penale che disciplina l’omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina. Non si tratta di un reato ma di un illecito amministrativo. La norma prevede la sanzione pecuniaria da euro 154 a euro 929. Trattasi di una norma imperativa che non può essere elusa attraverso lo schema della rinuncia abdicativa del diritto di proprietà. In tal caso, infatti, la rinuncia integra gli estremi del negozio in frode alla legge, ovvero quell’atto posto in essere proprio per eludere una norma imperativa.  

In ipotesi del genere, la rinuncia abdicativa avrebbe il solo fine di addossare allo Stato o al Comune il costo della messa in sicurezza dei beni e far ricadere sulla Pubblica Amministrazione le responsabilità per danni provocati dagli immobili esposti a rischi. 

Dunque, secondo il tribunale di Perugia, è nullo l’atto notarile con cui l’intestatario di una casa rinuncia alla proprietà sulla stessa. 

È vero che l’art 827 del Codice civile stabilisce che i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato; ed è anche vero che da tale norma si è evinto il diritto a rinunciare alla proprietà di un immobile. Ma lo scopo di tale rinuncia non può essere quello di evitare l’applicazione di norme inderogabili come quella sulla responsabilità oggettiva del proprietario di un bene per i danni da esso procurati (art 2051 cod. civ.) o quella relativa all’obbligo, per il proprietario stesso, di mettere in sicurezza l’immobile. 

Ebbene, nel caso di specie, trattandosi di fabbricato in stato precario con imminente rischio di crollo, per il giudice è verosimile supporre che l’atto abdicativo – di per sé legittimo e che produce come conseguenza della vacanza del bene la devoluzione al patrimonio dello Stato ex articolo 827 cod. civ. – sia stato posto in essere con lo scopo di sottrarsi alle spese di messa in sicurezza dell’immobile, obbligo previsto dall’articolo 677 del Codice penale, ovvero una norma imperativa che pone una sanzione amministrativa in capo al contravventore. Tanto basta per reputare la causa dell’atto illecita e ritenere nulla la rinuncia.

Approfondimenti

Per maggiori informazioni leggi i seguenti articoli:


note

[1] Trib. Perugia, sent. n. 704/2021.


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