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È possibile avere la residenza in ufficio?

17 Novembre 2021 | Autore:
È possibile avere la residenza in ufficio?

Si può vivere nel proprio studio privato? Come funziona il cambio di destinazione d’uso? Cosa succede se l’ufficio è in condominio?

Esistono locali che, per dimensioni e numero di vani, sembrano ben potersi adattare ad abitazione vera e propria. Alcune persone, sfruttando le caratteristiche favorevoli del proprio ufficio o di altro immobile adibito ad attività commerciale, decidono di unire domicilio e residenza andando a vivere proprio nel luogo in cui lavorano. È possibile avere la residenza in ufficio?

Come vedremo nel prosieguo, il fatto che un immobile ben potrebbe adattarsi alle esigenze della vita quotidiana non rende di per sé idoneo lo stesso ad accogliere la residenza di una persona o della sua famiglia. Ciò perché, per legge, la modifica della destinazione d’uso di un locale non può avvenire automaticamente, senza il necessario titolo edilizio rilasciato dal Comune. Il rischio è di incorrere in un abuso edilizio a tutti gli effetti. Se vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme se è possibile avere la residenza in ufficio.

Residenza: cos’è?

Il Codice civile [1] dice che la residenza è il luogo in cui la persona ha la dimora abituale. Cosa significa? Vuol dire che la residenza è il posto in cui il soggetto vive solitamente.

Per la precisione, per aversi residenza occorre che sussistano due elementi:

  • uno oggettivo, rappresentato dalla permanenza in un determinato luogo;
  • uno soggettivo, rappresentato dall’intenzione del soggetto di abitarvi stabilmente.

La residenza non ha necessariamente a che fare con l’abitazione dichiarata come prima casa.

Residenza: differenza con domicilio e dimora

La residenza è differente sia dal domicilio che dalla dimora.

Per legge, il domicilio di una persona è il luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e dei suoi interessi.

Il domicilio di un soggetto può essere il suo posto di lavoro, oppure un luogo scelto per ricevere le comunicazioni inerenti a una specifica questione. Ad esempio, nel processo civile, il cliente elegge domicilio presso lo studio del suo avvocato, cosicché le notifiche della cancelleria giungano direttamente al difensore.

Ancora diversa è la dimora. Per legge, la dimora è il luogo in cui una persona vive occasionalmente. È la classica ipotesi della casa al mare, in cui si vive il tempo necessario a trascorrere le vacanze.

Residenza in ufficio: è possibile?

Avere la residenza in ufficio significa vivere nel posto in cui si lavora. Se ciò è in teoria possibile, bisogna precisare che secondo la legge si tratta di un’operazione illegale. Spieghiamo perché.

Secondo l’ordinamento giuridico italiano, ogni immobile ha una propria destinazione. Ad esempio, le normali abitazioni sono destinate ad accogliere i residenti; per fare ciò, esse sono costruite in modo da soddisfare i bisogni quotidiani di chi vi dimora stabilmente.

Da un punto di vista strutturale, gli immobili adibiti ad abitazione devono presentare determinate caratteristiche, come ad esempio l’altezza minima dal pavimento al soffitto, la volumetria e i rapporti illuminanti, cioè il rapporto tra l’ampiezza della superficie del pavimento e la grandezza delle finestre.

Insomma: si può vivere in un immobile solo se ha determinate caratteristiche. Gli uffici, per quanto appartenenti alla medesima categoria della abitazioni (categoria catastale A), non sono tuttavia destinati ad accogliere in maniera stabile una persona.

Da ciò deriva il divieto di stabilire la propria residenza in ufficio. Per quanto nessuno possa proibire di trascorrere la notte nel proprio ufficio o locale commerciale, non è permesso trasferirvi formalmente la residenza.

Come trasferire la residenza in ufficio?

Per trasferire la residenza nel proprio ufficio occorre apportare delle modifiche che consentano un cambio di destinazione d’uso, con conseguente modifica della categoria catastale (da A/10, tipica degli uffici, a A/2, categoria delle abitazioni civili).

Primo fattore indispensabile è che l’abitazione in questione debba trovarsi su terreno urbano, ovvero un terreno sul quale è possibile costruire, e deve essere dotata di (almeno) un bagno con doccia o vasca. Gli ambienti residenziali devono inoltre rispettare delle superfici minime (bagno principale minimo 2,5 mq, etc.) e i rapporti aero-illuminanti. Ogni Comune, peraltro, stabilisce le sue regole.

Insomma: occorre apportare tutte quelle modifiche che consentono di poter vivere nel locale. Per fare ciò, c’è bisogno che il Comune rilasci il necessario titolo edilizio (permesso di costruire o Scia, in base all’entità delle variazioni) per autorizzare i lavori.

Peraltro, non sempre la trasformazione dell’ufficio è possibile. Ad esempio, lo strumento urbanistico comunale potrebbe poi indicare che sull’immobile non è possibile realizzare il cambio di destinazione d’uso. Si tratta del Piano Regolatore Generale (PRG). Bisognerà quindi recarsi presso l’ufficio tecnico del proprio Comune per verificare quali regole stabiliscono le norme locali.

Ufficio in condominio: può diventare residenza?

I limiti alla trasformazione da ufficio ad abitazione si accentuano ancor di più nell’ipotesi in cui l’immobile si trovi in un condominio. In questo caso, infatti, oltre agli accorgimenti elencati nel paragrafo precedente, occorrerà verificare che il regolamento condominiale non proibisca un mutamento di destinazione.

Il regolamento può proibire i cambi di destinazione d’uso solamente se adottato all’unanimità. Si parla, in tal caso, di regolamento contrattuale. Il regolamento è all’unanimità quando:

  • è stato votato da tutti i condòmini;
  • è stato approvato dall’originario costruttore, unico proprietario dell’edificio, il quale poi ha fatto accettare il regolamento da ciascun acquirente, direttamente nel rogito notarile.

Solo in questi casi il regolamento condominiale può incidere sui diritti che il proprietario vanta sul proprio bene. Un regolamento votato a maggioranza non potrebbe proibire un mutamento di destinazione d’uso.


note

[1] Art. 43 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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